Нови правила за имотите: Енергийният клас влиза в обявите

Най-трудният въпрос е кой ще плаща обследването, когато само един собственик в стар блок продава апартамента си

Ключови думи: енергиен сертификат, продажба на жилище, отдаване под наем, енергиен клас, имотни обяви, Закон за енергийната ефективност, енергийно обследване, саниране, етажна собственост, Национален фонд за декарбонизация, зелени ипотеки

Енергийният клас на жилищата трябва да бъде посочван още в обявите за продажба и отдаване под наем, предвиждат промени в Закона за енергийната ефективност, публикувани от Министерството на енергетиката за обществено обсъждане.

Новите правила все още не са влезли в сила. Граждани, фирми и организации могат да изпращат становища по проекта до 23 август 2026 г. След приключването на консултацията текстовете трябва да преминат през Министерския съвет и Народното събрание.

Ако законопроектът бъде приет, при продажба на сграда или отделен обект в нея собственикът ще трябва да предостави на бъдещия купувач достъп до сертификата за енергийни характеристики. Същото изискване ще важи при отдаване под наем и при подновяване на договор за наем.

В обявите в интернет, печатните издания и останалите рекламни канали трябва да присъстват енергийният клас и показателят за енергийните характеристики на имота. Изискването ще обхване и публикациите в големите онлайн платформи за недвижими имоти.

Нови изисквания за жилищата вече променят начина, по който се оценяват имотите

Промяната не означава, че всички собственици трябва незабавно да поръчат обследване. Реалното задължение ще възниква при продажба, отдаване под наем или подновяване на наемните отношения, след като текстовете бъдат окончателно приети и влязат в сила.

Действащият закон вече изисква новите сгради да получават сертификат за енергийни характеристики преди въвеждането им в експлоатация. При продажба или отдаване под наем на имот в такава сграда продавачът или наемодателят трябва да предостави копие от документа.

За сградите в експлоатация законът също предвижда предоставяне на сертификата, когато такъв е издаден. В обявите трябва да бъде отбелязван специфичният годишен разход на първична енергия. На практика тези разпоредби рядко се виждат в масовите обяви за стари жилища.

Новият проект цели да направи изискването реално приложимо и да въведе европейските правила за енергийните характеристики на сградите. Купувачът вече няма да сравнява имотите само по площ, местоположение, етаж, изложение и обзавеждане.

Енергийният сертификат показва към кой клас принадлежи сградата и колко енергия е необходима за нормалното ѝ използване. Оценката отчита отоплението, охлаждането, вентилацията, топлата вода, изолацията, дограмата и характеристиките на сградните инсталации.

Класовете се подреждат по скала от A до G. По-високият клас показва по-добри енергийни характеристики, а ниският разкрива големи загуби на топлина и необходимост от инвестиции в сградата.

Документът не гарантира точния размер на бъдещите сметки. Реалният разход зависи от броя на обитателите, температурата в помещенията, начина на отопление и ежедневните навици на домакинството.

Сертификатът дава обща техническа оценка, по която две сгради могат да бъдат сравнени при еднакви условия. Така рекламните определения топъл апартамент и икономично жилище ще получат измерима основа.

Експерти настояваха енергийният клас да присъства в обявите още преди години

За собствениците на апартаменти в стари блокове възниква сериозен практически въпрос. Енергийните характеристики на едно жилище зависят от фасадата, покрива, стълбището и общите инсталации, които принадлежат на цялата етажна собственост.

Собственикът на един апартамент може да е сменил дограмата и отоплителната система, но това няма да отстрани загубите през неподдържана фасада или течащ покрив. Затова обследването често се извършва за цялата сграда, а не само за жилището, което се продава.

Това поставя въпроса кой ще възлага и плаща процедурата, когато само един от десетки собственици подготвя сделка. Останалите съседи нямат пряк интерес да участват в разхода и могат да откажат решение на общото събрание.

Издаването на сертификат изисква събиране на техническа документация, оглед и изчисления от вписани специалисти по енергийна ефективност. Цената зависи от размера и сложността на сградата, наличните документи и необходимите измервания.

При новите сгради процедурата е част от подготовката за въвеждане в експлоатация. При старите блокове липсващата документация, извършените преустройства и амортизираните инсталации усложняват обследването.

Националната асоциация на строителните предприемачи подкрепя създаването на финансови стимули чрез Националния фонд за декарбонизация. Без достъпно финансиране изискването ще се превърне в нов разход за собствениците, без да реши основния проблем с лошото състояние на сградите.

Само 30 от над 200 подготвени блока в Бургас получиха финансиране за саниране

Енергийният клас ще има пряко отражение и върху цената на жилищата. Апартамент в обновена сграда с добра изолация и ефективно отопление ще разполага с по-силен аргумент при преговорите.

Имот в амортизиран блок с нисък клас ще насочва вниманието към бъдещи разходи за ремонт. Купувачът ще може да поиска намаление на цената, когато документът показва необходимост от сериозна инвестиция.

Промяната ще засегне и наемния пазар. Наемателят ще сравнява не само месечния наем, а и очакваните разходи за отопление и охлаждане. Евтино жилище в неефективна сграда може да излезе по-скъпо през зимните месеци.

Банките също обръщат все по-голямо внимание на енергийните характеристики на обезпеченията. Част от кредитните институции вече предлагат зелени ипотеки с по-добри условия за покупка на високоефективни жилища.

Зелените ипотеки навлизат на пазара и дават предимство на ефективните жилища

Новите изисквания идват при силно жилищно кредитиране. Ипотечните заеми достигнаха 18,7 млрд. евро през юни и нарастват с над една четвърт за година. По-високите цени принуждават купувачите да теглят по-големи кредити, а слабият енергиен клас добавя и бъдещи разходи за обновяване.

Ипотеките вече са 18,7 млрд. евро и растат с 26,4% за година

Проектът не трябва да се смесва с техническите паспорти на сградите. Техническият паспорт съдържа по-широка информация за конструкцията, инсталациите, извършените ремонти и безопасната експлоатация. Енергийният сертификат оценява конкретно потреблението и енергийните характеристики.

Основното предизвикателство остава контролът. Българското законодателство от години съдържа правила за предоставяне на енергийна информация, но в повечето обяви тя липсва. Без проверки на продавачите, посредниците и онлайн платформите новите текстове рискуват да останат само формално изискване.

До окончателното приемане няма основание сделки да бъдат спирани заради новите предложения. Собствениците, които планират продажба или отдаване под наем, трябва да следят окончателния текст, срока за влизане в сила и правилата за прилагането му при отделен апартамент в многофамилна сграда.