Край на новите апартаменти без ДДС: МФ затваря схемата с продажба преди регистрация

Ключови думи: Людмила Петкова, Министерство на финансите, ДДС, ново строителство, недвижими имоти

Министерството на финансите предлага да затвори една от практиките за продажба на нови жилища без начислен ДДС, като задължи данъчно задължените продавачи да се регистрират още преди първата облагаема сделка със сграда или парцел. Промяната е част от данъчния пакет за 2027 г. и засяга нови сгради или части от тях, прилежащите терени, както и прехвърлянето или учредяването на право на строеж върху урегулирани поземлени имоти. Регистрацията няма да зависи от достигането на общия праг за оборот. Заявлението трябва да бъде подадено не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът по първата облагаема доставка става изискуем.

Финансовото министерство обяснява промяната с установена практика фирма да реализира цял проект за кратък период, преди формално да възникне регистрацията по общия ред. Така апартаментите могат да бъдат продадени, оборотът да премине законовия праг и едва след приключването на сделките да настъпи задължението за регистрация. „Тази мярка е насочена към предотвратяване възможностите за укриване и невнасяне на ДДС“, заяви заместник-министърът на финансите Людмила Петкова. Според разчетите на ведомството новият режим трябва да донесе около 120 млн. евро допълнителни приходи годишно.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Данъчните оценки на имотите скачат двойно до 2029 г. - какво означава това за собствениците

Промяната идва едновременно с предложение общият праг за задължителна регистрация по ДДС да се увеличи от сегашните 51 130 евро на 75 000 евро от 2027 г. При сделките с нови сгради и урегулирани парцели този праг няма да освобождава данъчно задълженото лице от предварителната регистрация, когато доставката е облагаема. Така МФ разделя общия режим за малкия бизнес от специалния режим при определени имотни сделки. Целта е продавачът да не успява да реализира целия облагаем актив в кратък период и след това да се регистрира, когато вече няма какво да продава.

За целите на ЗДДС понятието „нова сграда“ има конкретно значение и не се определя единствено от годината на строителство. В тази категория попадат сградите на етап „груб строеж“, както и тези, за които не са изминали 60 месеца от издаването на разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Продажбата на такава сграда от данъчно задължено лице представлява облагаема доставка по действащите правила. Предложената промяна не създава нова ставка върху тези сделки, а променя момента, в който продавачът трябва да бъде регистриран.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Бургас излезе начело в страната по поскъпване на новите жилища

Особено важно е разграничението при физическите лица. Предложението не означава автоматично, че всеки човек, който продаде собствено ново жилище, ще трябва да начисли 20% ДДС. Режимът е насочен към данъчно задължени лица, тоест към хора и дружества, които извършват независима икономическа дейност, а дали конкретна продажба на физическо лице попада в тази категория зависи от обстоятелствата около сделките, тяхната регулярност и стопанската цел. Инцидентното разпореждане с лично имущество не се превръща само по себе си в бизнес дейност заради стойността на имота.

Най-пряко засегнати ще бъдат дружества, създадени за конкретен строителен проект, предприемачи и други продавачи, които извършват облагаеми сделки с нови сгради или земя, но досега са успявали да приключат продажбите преди регистрацията си. За тях облагането ще възниква още при първата доставка, независимо дали са достигнали общия праг от 75 000 евро. Ставката по облагаемата сделка остава 20%, начислена върху данъчната основа съгласно правилата на ЗДДС. МФ предвижда специалната регистрация да е ограничена до съответните сделки, а не автоматично да превръща всички останали доставки на лицето в облагаеми.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Бюджет 2027 носи нови данъчни правила и промени при имотите

Данъчният пакет за 2027 г. засяга имотния пазар и по друга линия - предвижда се данъчните оценки да се увеличат с 30% през следващата година, а до 2029 г. ръстът спрямо базата от 2026 г. да достигне общо 100%. Людмила Петкова уточни, че увеличената оценка няма автоматично да се прехвърля върху такса „Битови отпадъци“, тъй като за общините, които все още я определят според данъчната оценка, е предвиден коригиращ механизъм. По-високите оценки имат отношение и към част от разходите при прехвърляне на собственост, когато договорената цена е по-ниска от данъчната оценка. Всички тези предложения все още са част от законодателната процедура и окончателният им вид зависи от приемането им от Народното събрание.

За купувачите на ново строителство практическата промяна ще се усеща най-силно при оферти от продавачи, които досега не са били регистрирани по ДДС. Ако сделката попада в новия режим, продавачът няма да разполага със законовата възможност първо да прехвърли имота и едва след това да се регистрира заради достигнатия оборот. Затова при предварителен договор за ново жилище остава важно изрично да бъде записано дали договорената цена включва ДДС и при какви условия тя може да бъде променяна. При вече регистрираните големи строителни компании ефектът ще е по-ограничен, тъй като те и сега начисляват данъка при облагаемите продажби на ново строителство.