Купуваш апартамент за 250 000 евро, но сметката тепърва започва: 1200 евро годишно само за поддръжка

Апартаментът не приключва с покупната цена

Ключови думи: цени на имотите, София, Младост 1, такса поддръжка, ново строителство

Цената в обявата е само първото число, което купувачът на жилище трябва да плати - след кредита, нотариалните разноски, ремонта и обзавеждането идва постоянната сметка за самата сграда, която при нов комплекс достига 100 евро месечно, показва историята на 61-годишен мъж. В продължение на близо две десетилетия той живее в тухлен блок в столичния квартал „Младост 1“, а през последните години обитава нов комплекс в „Изток“. Двата имота му дават пряк поглед върху две коренно различни системи за управление на общата собственост. Едната разчита на ниски месечни вноски и личното участие на съседите, другата превръща поддръжката в професионална услуга с постоянна цена.

Първото жилище е купено през 2003 г. за около 50 000 лева в тухлена сграда, построена приблизително три години по-рано. Семейството е от четирима души, а месечната такса за общите части тогава е едва около 10 лева за целия апартамент. Един от собствениците във входа събира парите, води сметките и организира необходимите дейности, без професионален домоуправител и без заплащане за труда си. Ниската такса изглежда привлекателно, докато сградата не поиска първия по-сериозен ремонт.

Панелките и ЕПК блоковете отварят нова ниша за имотния пазар

Около 2010 г. идва ред на вертикалните щрангове за студена вода и ремонтът струва приблизително 2500 лева. Във входа няма натрупан резерв, от който сумата да бъде платена веднага, затова започват търсенето на фирма, събирането на оферти и разпределянето на разхода между отделните жилища. Част от съседите плащат навреме, други се бавят, а трети отказват и недостигът остава за останалите. Самият собственик обикаля апартаментите с разписки и участва пряко в организацията, превръщайки собственото си време в част от цената на ремонта.

Същият модел се повтаря при проблеми с покрива, асансьора, абонатната станция, боядисването и пространството около сградата. Част от подобренията се плащат от живеещите, друга част идва под формата на личен труд - градини, огради, навеси и дребни ремонти се организират от хората във входа. Към края на престоя му там месечните вноски вече достигат около 8 - 10 лева на човек по негов спомен. Така ниската фиксирана такса не премахва разхода, а го разпределя неравномерно и го оставя зависим от моментното състояние на сградата.

Законът за управление на етажната собственост също поставя ремонта сред финансовите задължения на собствениците. Според публикувания от Министерството на регионалното развитие и благоустройството текст собствениците заплащат разходите за ремонт, реконструкция и обновяване на общите части съразмерно с идеалните си части, а общото събрание определя вноските във фонд „Ремонт и обновяване“. Фондът трябва да натрупва средства за ремонти, оборудване и дейности по техническия паспорт на сградата. Това означава, че липсата на висока такса за управление сама по себе си не освобождава собственика от бъдещата цена за покрив, инсталации, асансьор или фасада.

През 2017 г. мъжът прави друг избор и купува жилище „на зелено“ в столичния квартал „Изток“. Сградата е завършена около 2020 г., а апартаментът заедно с гаража струва 170 000 евро. Имотът е част от комплекс с външна управляваща компания, която се грижи за почистването, озеленяването, осветлението, снега, видеонаблюдението и охраната. Точният размер на месечната такса не е известен още при покупката и е определен на по-късен етап, след като по-голяма част от комплекса е населена.

Днес собственикът плаща 90 евро месечно за поддръжка на приблизително 110 квадратни метра и още 10 евро във фонд „Ремонт и обновяване“. Годишната сметка достига 1200 евро, а при непроменен размер за пет години натрупва 6000 евро. Срещу тези средства домакинството получава постоянна грижа за общите пространства и не разчита на доброволец от входа да търси фирми, да събира пари и да следи кой собственик е платил. Разликата спрямо стария блок е преди всичко в начина, по който разходът се появява - всеки месец и с предварително известен размер.

Тази предвидимост не означава, че всички услуги остават непроменени. В първите години комплексът има денонощна физическа охрана, но по-късно собствениците започват да обсъждат дали цената ѝ отговаря на ефекта и режимът е съкратен приблизително до часовете между 07:00 и 19:00. Самият 61-годишен мъж поставя под съмнение част от работата на охранителите, тъй като според личните му наблюдения те прекарват значително време в помещението си и приемат куриерски пратки, а обиколките по етажите са редки. Това е личната му оценка за конкретния комплекс и не дава основание същото да се твърди за останалите жилищни проекти.

Видеонаблюдението дава още един пример защо обявената месечна такса не представлява окончателна граница на бъдещите плащания. Собствениците решават на по-късен етап да поставят допълнителни камери и монитори и събират отделни средства за инвестицията. По същия начин през годините възникват решения за нова услуга, ремонт или промяна на вече договорена дейност. Купувачът затова трябва да поиска не само размера на таксата, а подробен списък какво влиза в нея, кой изпълнява услугите и при какви условия цената се променя.

Имотите поскъпват още: Какво вдига цените през 2026 г.

Цената за поддръжка придобива още по-голяма тежест при сегашните стойности на самите жилища. Проверка на офертите в Imot.bg, цитирана от Vesti.bg към 21 септември 2026 г., показва средна обявена цена за тристаен апартамент в „Младост 1“ от 293 530 евро и медианна стойност от 294 999 евро. Средната офертна цена на квадратен метър е 2880 евро, а медианната - 2792 евро. Тези числа описват предложенията на продавачите, а не цените по нотариално приключени сделки, затова не трябва да се четат като окончателна оценка на пазара.

Разликите между отделните оферти са значителни дори в рамките на един квартал. Панелен апартамент от 85 кв. м, който се нуждае от ремонт, е обявен за 175 000 евро, друг от 79 кв. м достига 203 900 евро, а жилище от 77 кв. м е предложено за 235 000 евро. При тухленото строителство примерите започват от 230 000 евро за 82 кв. м и стигат 315 000 евро за 90 кв. м. Нов апартамент от 120 кв. м в сграда, въведена в експлоатация през 2024 г., е офериран за 489 990 евро, при което гаражът се продава отделно.

Официалната статистика също показва бързото движение на цените, макар да измерва реалните сделки по различна методология. Последните публикувани към 22 септември данни на Националния статистически институт са за първото тримесечие на 2026 г. и отчитат ръст на жилищните цени в страната с 14,8% спрямо същия период на предходната година. Само спрямо последното тримесечие на 2025 г. увеличението е 6,2%, а за София НСИ отчита 5,8% на тримесечна база. Следващият официален пакет с данни за второто тримесечие е насрочен за 23 септември.

България има 679 жилища на 1000 души, но цените продължават да растат

Кредитът добавя още един пласт към крайната сметка на купувача. Българската народна банка отчита за юли 2026 г. среден лихвен процент от 2,43% по новите жилищни кредити за домакинствата и среден годишен процент на разходите от 2,77%. Ниската цена на финансирането поддържа достъпа до ипотечен ресурс, но месечната вноска към банката не включва бъдещите ремонти, таксата за управление, гаража, обзавеждането и обслужването на общите пространства. При оценката на семейния бюджет именно събирането на тези отделни пера дава далеч по-точна представа от цената на квадратен метър.

Гаражът също променя сравнението между две наглед еднакви жилища. При 61-годишния собственик той влиза в общата покупна цена от 170 000 евро, докато при част от съвременните оферти паркомястото или гаражът се договарят отделно. Така апартамент с по-ниска цена на квадратен метър понякога излиза по-скъп след добавянето на всички съпътстващи разходи. Към тях се прибавят нотариалните разноски, брокерската комисиона, довършителните работи, кухнята, обзавеждането и сумите за поддръжка след нанасянето.

Новата сграда също старее и фондът за ремонт не отменя този процес. Собственикът вече забелязва отделни повредени или паднали елементи по фасадата на своя комплекс и очаква в бъдеще да се стигне до по-сериозна намеса. След десетилетие или две покривът, асансьорите, фасадата и общите инсталации поставят сходни финансови въпроси както при по-старите блокове. Разликата е дали собствениците са натрупвали резерв предварително или ще трябва да съберат голяма сума непосредствено преди ремонта.

За самия 61-годишен софиянец по-високата месечна сметка не променя личния избор. След около пет години в комплекса той казва, че при нова покупка отново би търсил подобен тип жилище заради поддържаните общи части, озеленяването, чистотата, контрола на достъпа и по-предвидимата организация. Той отчита и недостатъците - услуги, за които отделният собственик плаща, въпреки че не ги цени еднакво, както и постоянните спорове между съседи за охрана, озеленяване и общите пространства. Неговото предпочитание остава лична оценка, а не доказателство, че единият модел е по-евтин от другия.

Разликата между двата типа сгради изпъква най-силно в разпределението на риска. При стария блок постоянната такса е ниска, но един повреден щранг, покрив или асансьор изисква извънредно събиране на средства и човек, който да поеме организацията. При комплекса собственикът плаща значително повече всеки месец, получава професионално управление и натрупва ремонтен фонд, но остава изложен на допълнителни решения на общото събрание. В единия случай цената идва на големи и непредвидени порции, в другия е превърната в редовен разход, към който периодично се добавят нови плащания.

Преди подписването на договор за жилище купувачът трябва да поиска конкретни отговори за сумата на квадратен метър, съдържанието на таксата, размера на ремонтния фонд, режима на охраната, видеонаблюдението и договора с управляващата компания. Полезна е и информацията за просрочените задължения на останалите собственици, извънредните събирания през последните години и планираните ремонти по фасада, покрив, асансьори и инсталации. Протоколите от общите събрания дават представа как се вземат финансовите решения и дали между собствениците има трайни спорове за разходите. Едва след тези числа цената от обявата започва да показва колко струва не покупката, а животът в конкретната сграда.

vesti.bg