Рекордните 56,5 млрд. евро в банките: Имотите губят ролята си на сигурно убежище

Ключови думи: депозити на домакинствата, БНБ, имотен пазар, жилищни кредити, ипотечни кредити, Макс Баклаян, Никола Филипов, инфлация, спестявания, цени на имотите, банково кредитиране, еврозона

Българските домакинства държат рекордните 56,473 млрд. евро в банкови депозити към края на юни 2026 г., но внушителната сума не означава, че всички граждани са станали по-богати. Зад годишния ръст от 18,6% стоят ипотечният бум, връщането на пари в брой в банковата система около приемането на еврото и силната концентрация на спестяванията в сравнително ограничена част от обществото.

На другия край на финансовата картина имотният пазар започва да губи скорост. Сделките намаляват, купувачите преговарят по-твърдо, а периодът, в който почти всяко жилище поскъпваше достатъчно бързо, за да изпревари инфлацията, изглежда приключва.

Финансовият експерт Макс Баклаян и икономистът Никола Филипов коментираха пред bTV, че рекордните депозити трябва да се разглеждат заедно с ускореното банково кредитиране. Само така може да се разбере откъде идва огромната парична маса и защо тя не е равномерно разпределена между домакинствата.

Когато купувач придобива жилище с ипотечен кредит, банката превежда отпуснатата сума по сметката на продавача. Така в системата едновременно възниква ново задължение на кредитополучателя и по-голям депозит на човека, който се разделя с имота.

Този механизъм увеличава обема на банковите депозити, но не създава автоматично ново реално богатство за обществото. Срещу парите в сметката стои дълг, който трябва да бъде обслужван в продължение на десетилетия.

Заемите на домакинствата скочиха с 21%, ипотеките вече са 18,7 млрд. евро

Данните на Българската народна банка показват колко силна остава кредитната активност. Общият размер на заемите за домакинствата достига 31,545 млрд. евро и се увеличава с 21% за година.

Жилищните кредити вече възлизат на 18,682 млрд. евро при годишен ръст от 26,4%. Потребителските заеми са 11,844 млрд. евро и нарастват с 14,8%. Това означава, че дълговете на гражданите продължават да се увеличават по-бързо от доходите и от общата икономическа активност.

Въпреки това депозитите превишават кредитите на домакинствата с близо 25 млрд. евро. На пръв поглед това изглежда като огромен финансов буфер, но общата сума прикрива дълбоки различия между отделните групи.

Едни семейства разполагат със значителни спестявания, получават средства от продажба на имоти или натрупват капитал от бизнес и високи доходи. Други прибягват до потребителски и бързи кредити, за да плащат сметки, почивки или ежедневни разходи.

Затова рекордът на депозитите не трябва да се превежда като доказателство за общо забогатяване. Той показва размера на парите в банковата система, но не разкрива нито колко души ги притежават, нито каква част от домакинствата нямат спестявания.

Допълнителен фактор е приемането на еврото. Още преди смяната на валутата граждани и фирми започнаха да внасят свободните си левове в банкови сметки, за да бъдат превалутирани автоматично. Така средства, държани дотогава в брой, влязоха в официалната финансова система и увеличиха депозитната база.

Еврото извади парите изпод дюшека и напълни банковите сметки

В продължение на години голяма част от средствата, получени при продажба на жилище, отново се насочваха към недвижими имоти. Логиката изглеждаше проста - депозитите носеха минимална доходност, докато цените на апартаментите растяха с двуцифрени темпове.

Баклаян предупреждава, че този модел вече не работи толкова лесно. Според него отслабването на търсенето ще затрудни имотите да компенсират инфлацията със скоростта, наблюдавана през предходните години.

Това не означава, че жилищата внезапно ще поевтинеят навсякъде. Имотният пазар реагира бавно. Обикновено първо намалява броят на сделките, после се увеличава времето за продажба, а едва след това офертните цени започват да отстъпват.

Точно такава картина се оформя в момента. По данните, цитирани от Баклаян, през първото тримесечие са сключени около 7000 сделки по-малко спрямо година по-рано. През второто тримесечие разликата вече доближава 10 000.

Това е ускоряващо се охлаждане, но все още не е срив. Част от собствениците предпочитат да изчакат, вместо да намалят цената, а евтиното ипотечно финансиране продължава да поддържа търсенето.

Имотният пазар натиска спирачките, но срив като през 2008 г. не се очаква

Бургас е показателен пример за това разминаване. Вписаните сделки в града са намалели с 23,9% през второто тримесечие, но последните налични данни за цените все още показват сериозен годишен ръст.

Причината е, че статистиката за цените отразява сделки, договаряни месеци по-рано, включително покупки на ново строителство, договорени още по време на най-силния период на пазара. Текущото отдръпване на купувачите ще стане видимо в ценовите индекси със закъснение.

Промяната вече се усеща при самите преговори. Купувачите разполагат с повече време, сравняват повече предложения и настояват за отстъпки. Продавачите трудно могат да разчитат, че всяка офертна цена ще бъде приета без възражения.

Бургас отчете 23,9% спад на имотните сделки след приемането на еврото

В такава среда парите, оставени на депозит, също носят риск. При лихва, по-ниска от инфлацията, номиналната сума остава същата или расте минимално, но с нея могат да се купят по-малко стоки и услуги.

Това е реалната загуба на покупателна способност, за която предупреждава Баклаян. Тя не се вижда в извлечението от банковата сметка, но се усеща при всяко поскъпване на храните, услугите, транспорта и жилищните разходи.

Търсенето на алтернативи обаче не трябва да се превръща в прибързано поемане на риск. Недвижимите имоти, ценните книжа, облигациите, пенсионните продукти и останалите форми на инвестиране имат различна доходност, ликвидност и опасност от загуби. Универсално решение, подходящо за всяко домакинство, няма.

Никола Филипов поставя въпроса и за ролята на БНБ. Силният ръст на ипотечното и потребителското кредитиране увеличава паричната маса и поддържа натиск върху цените, но прекомерната регулаторна намеса също може да предизвика нежелани последици.

Централната банка вече въведе ограничения за новите ипотечни кредити, свързани със срока, размера на финансирането спрямо стойността на имота и съотношението между месечната вноска и дохода на кредитополучателя. Целта е да се ограничи натрупването на прекомерен риск, без жилищното кредитиране да бъде блокирано.

Стабилният трудов пазар засега предпазва банковата система от сериозно увеличение на необслужваните заеми. Безработицата в България е 3,2% през първото тримесечие, а растящите доходи позволяват на повечето домакинства да плащат редовно задълженията си.

Тази устойчивост обаче зависи от заетостта. Ако икономиката се забави и безработицата започне да расте, високият обем на ипотечните и потребителските кредити ще се превърне в значително по-сериозен риск.

Филипов не очаква чувствително увеличение на лихвите през следващите две-три години. Подобна прогноза би запазила сравнително благоприятните условия за кредитиране, но не представлява гаранция. Лихвените равнища зависят от решенията на Европейската централна банка, инфлацията и състоянието на международната икономика.

Имотите остават важен актив за домакинствата, банките и държавата, поради което внезапен и тежък срив не е основният сценарий. По-реалистично изглежда продължителен период на по-малко сделки, по-трудни продажби и ограничен ръст на цените.

Рекордните 56,5 млрд. евро в банковите сметки показват, че България разполага с огромен частен финансов ресурс. Големият въпрос вече не е дали парите съществуват, а къде ще бъдат насочени, след като депозитът губи покупателна сила, а имотът вече не обещава лесна защита от инфлацията.