Бургас изстина след еврото: Сделките се сринаха с 23,9%, но цените още летят

Ключови думи: Бургас, имоти, цени на жилищата, сделки с имоти, евро, еврозона, ипотечни кредити, ново строителство, Агенция по вписванията, НСИ, БНБ, имотен пазар 2026

Бургас понесе най-тежкия удар сред големите имотни пазари половин година след приемането на еврото. Броят на вписаните сделки се е свил с 23,9% през второто тримесечие на 2026 г., но цените на жилищата продължават да показват двуцифрен ръст.

На пръв поглед данните изглеждат противоречиви. Купувачите намаляват, все повече продавачи приемат отстъпки, а в същото време статистиката поставя Бургас на първо място по поскъпване сред шестте най-големи града в страната.

През първото тримесечие цените на жилищата в морския град са били със 17,7% по-високи спрямо същия период на 2025 г. Новото строителство отчита още по-впечатляващо увеличение - 25,8% за година.

Тези числа обаче не означават непременно, че апартаментите, договорени днес, се продават с подобно поскъпване. Официалната статистика пристига със закъснение и в много случаи показва решения, взети преди една или две години.

Финансистът Димитър Чобанов обръща внимание именно на тази особеност. Според анализа му имотният пазар вече е навлязъл в период на охлаждане, но показателите за цените все още носят силното ехо на еуфорията преди приемането на еврото, пише Труд.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Бургас е №1 по поскъпване на новото строителство с 25,8%

При много нови сгради цената се договаря с предварителен договор още в началото на строителството. Нотариалният акт и вписването на сделката идват значително по-късно, обикновено след завършването на обекта и получаването на разрешение за ползване.

Така продажба, вписана през лятото на 2026 г., може да отразява цена, договорена през 2024 или 2025 г., когато търсенето беше много по-силно, а купувачите се надпреварваха да вложат спестяванията си преди смяната на валутата.

Същото изкривяване засяга и броя на сделките. Той зависи не само от активността на купувачите през конкретното тримесечие, но и от това колко сгради са били завършени и въведени в експлоатация.

При Бургас площта на завършеното строителство през второто тримесечие намалява с 38%. По-малкият брой готови сгради означава и по-малко окончателни прехвърляния на апартаменти, чиито предварителни договори може да са подписани много по-рано.

Този статистически ефект обяснява част от спада, но не променя основната тенденция - купувачите са станали значително по-предпазливи, а инвестиционната еуфория се оттегля.

През последните две години имотите се превърнаха в предпочитано убежище за спестяванията на домакинствата. Страхът от поскъпване след еврото, ниските ипотечни лихви и очакването за бърза печалба насочиха голямо количество свободни средства към апартаменти и къщи.

Част от купувачите искаха да защитят парите си при преминаването към единната валута. Други придобиваха жилища „на зелено“ с намерението да ги препродадат след завършването им. Трети търсеха ваканционни имоти по Черноморието.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Бързат с покупка на имоти преди еврото

Голяма част от това търсене е било изтеглено напред във времето и се е реализирало още през 2025 г. След приемането на еврото пазарът остава без значителна част от купувачите, които разполагаха с достатъчно собствени средства и можеха да сключат сделка без банка.

За цялата страна през второто тримесечие са вписани 45 965 покупко-продажби на имоти. Това е спад от 17,9% спрямо същия период на предходната година.

Тенденцията се задълбочава, след като през първото тримесечие намалението беше 15,5%. За първите шест месеца на 2026 г. са отчетени общо 84 119 сделки - с 16,8% по-малко на годишна база.

По-слаб резултат за второ тримесечие е регистриран само през пандемичната 2020 г. и през 2010 г., когато пазарът още понасяше последствията от световната финансова криза.

Особено показателен е спадът на покупките, извършвани без банково финансиране. Плащанията със собствени средства са намалели с около 30%, докато ипотечните сделки продължават да растат.

Това означава, че пазарът не просто се свива. Той променя структурата си и става все по-зависим от решенията на банките, лихвените проценти и финансовото състояние на домакинствата.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Имотният балон се охлажда, търсенето на жилища спадна с 20%

Броят на ипотечните покупки в страната е нараснал с 5,5% на годишна база. Ръстът обаче не е достатъчен, за да компенсира изчезването на хората, които купуваха изцяло със спестявания.

БНБ отчита, че жилищните кредити са достигнали 18,3 млрд. евро към края на май, което представлява увеличение с 26,6% за една година. Само през май са отпуснати нови жилищни заеми за близо 598 млн. евро.

Растежът на кредитния обем не означава непременно, че повече семейства се сдобиват с дом. Данните показват, че броят на заемите за домакинствата намалява, докато общата им стойност се увеличава.

Това означава, че хората теглят по-големи кредити. Причината е проста - за същия тип жилище вече е необходима значително по-висока сума, а купувачите влагат по-малък дял собствени средства.

Средното съотношение между кредита и стойността на обезпечението остава около 75%. Регулаторният таван, въведен от БНБ, е 85%, което оставя възможност домакинствата да поемат още по-голяма задлъжнялост.

Лихвите засега запазват пазара. Средната ставка по новите жилищни кредити през май е 2,43%, а годишният процент на разходите е 2,77%.

Опасенията, че приемането на еврото веднага ще оскъпи ипотеките, не се потвърждават. Силната конкуренция между банките и високата ликвидност продължават да задържат цената на заемите на ниски нива.

Тъкмо това е и основната уязвимост. В София вече три от всеки четири покупки се финансират с ипотека. При подобна зависимост всяка промяна в лихвите, банковите изисквания или доходите на хората може незабавно да удари търсенето.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Пазарът на имоти не се свива, а се връща към нормалния си ритъм

Бургас е особено чувствителен към промяната, защото значителна част от пазара му е свързана с инвестиционни и ваканционни покупки. Именно този сегмент се отдръпва най-бързо след приключването на надпреварата преди еврото.

Хората, които купуват жилище за собствено ползване, продължават да търсят качествени имоти и да използват банково финансиране. По-слаб става интересът към апартаменти, придобивани с единствената цел да бъдат препродадени или да съхраняват стойността на парите.

Пазарните сигнали вече показват промяна и в поведението на продавачите. В анализа се посочва, че около 54% от сделките през последните шест месеца са приключили с отстъпка от първоначално обявената цена.

Това не означава масово поевтиняване на всички жилища. По-скоро показва, че офертите все по-често се разминават с реалната готовност на купувачите да платят поисканата сума.

Официалната статистика ще отчете тази промяна със закъснение. Днешните договорки ще влязат в индексите едва когато бъдат изповядани пред нотариус и вписани в Имотния регистър.

Затова двуцифреният ръст на цените може да продължи още известно време, дори когато на терен брокерите вече водят по-трудни преговори, сделките се сключват по-бавно и продавачите отстъпват.

ВИЖТЕ ОЩЕ: България е втора в ЕС по ръст на жилищата и наемите

Допълнителен риск идва от строителството, което вече е започнало. През първото тримесечие броят на новите жилища в страната нараства с 67,4%, а в Бургас увеличението достига 115%.

Тези апартаменти няма да излязат на пазара веднага. Повечето ще бъдат завършени след една или две години, когато търсенето може да бъде още по-слабо.

Ако купувачите продължат да се отдръпват, част от предприемачите ще трябва да забавят проектите си или да предложат по-големи отстъпки. Кредитите за строителството обаче ще продължат да се обслужват независимо дали продажбите вървят по план.

Това поставя Бургас в особена ситуация. Градът едновременно е лидер по поскъпване, рекордьор по спад на сделките и сред местата с най-силен ръст на бъдещото предлагане.

Половин година след еврото имотният пазар не се е сринал, но еуфорията видимо е приключила. Цените все още гледат назад към старите договори, докато купувачите вече гледат напред и преценяват значително по-внимателно колко дълг могат да си позволят.

Истинският тест за Бургас ще дойде през следващите тримесечия, когато статистиката започне да отразява днешните отстъпки, по-слабото инвестиционно търсене и растящия брой нови жилища, които чакат своите купувачи.