Имотният балон се охлажда: Търсенето на жилища спадна с 20%, лихвите у нас вървят към изравняване с Европа

Ключови думи: имотен пазар България 2026, депозити БНБ, Макс Баклаян, цени на имотите, охлаждане на пазара, ипотечни лихви, ЕКИП, спестявания на домакинствата

Българският имотен пазар навлиза в дългоочаквана фаза на успокоение и охлаждане, а времето, в което цените на жилищата изпреварваха с лекота инфлацията, изглежда превалира. Това прогнозира финансистът от Експертния клуб за икономика и политика (ЕКИП) Макс Баклаян в ефира на Bulgaria ON AIR. Данните показват, че още в началото на годината търсенето на имоти е спаднало с 20%, а времето, необходимо за финализиране на една сделка, се е увеличило средно три пъти.

Паралелно с това спестяванията на домакинствата у нас продължават да растат с двуцифрен темп, като по последни данни на БНБ общата сума на депозитите вече достига внушителните 56,3 милиарда евро. Според Баклаян този ръст се дължи отчасти и на изваждането на сивия капитал „изпод матраците“ заради подготовката за влизането на България в Еврозоната. Големият проблем обаче остава фактът, че парите са разпределени крайно неравномерно. Статистиката сочи, че цели 95% от спестяванията на българите са в размер под 25 хиляди евро, което означава, че голяма част от домакинствата нямат финансов буфер дори за една година напред и започват да свиват разходите си за ненужни неща.

Анализът на пазара показва, че най-голямата причина за ръста на депозитната маса идва от банковото кредитиране, където най-активен остава секторът на недвижимите имоти. Интересен детайл е, че цели 75% от сделките се случват на вторичния пазар (между граждани), а не при новото строителство. От тези имоти около 35-40% се купуват с банков кредит, докато останалите 60-65% се придобиват изцяло с кеш. Това на практика са новосъздадени от банките пари, които допълнително подклаждат инфлацията в страната.

„На хартия изглеждаме богати, но на практика основният актив на българина си остава неговият имот. Едно цяло поколение у нас израсна със съзнанието, че цената на жилището винаги се покачва. В... Италия например цените отдавна спряха да растат стремително и там има места, където можете да си купите по-евтин имот, отколкото в България“, обяснява финансистът.

Връзката между цените и кредитирането е математически права – колкото по-ниска е ипотечната лихва, толкова по-малка е месечната вноска, което прави купувачите склонни да вземат по-големи заеми и да плащат за по-скъпи жилища. Тази тенденция обаче е на път да се пречупи, тъй като българските лихвени нива рано или късно ще се изравнят със западноевропейските. С интеграцията на банковия ни сектор настъпва моментът, в който българските депозити могат свободно да бъдат пренасочвани за кредитиране на чужди граждани (например в Германия), което ще вдигне цената на ресурса у нас. На този фон българите постепенно започват да отварят очите си за алтернативни форми на инвестиции извън покупката на тухли и бетон – като финансови застраховки, акции и инвестиционно злато, за да спасят парите си от обезценяване.