Удар по имотния балон: Двоен данък за втори дом може да извади на пазара 200 000 празни апартамента в София

Близо 40% от новото строителство в елитните софийски квартали остава необитаемо, тъй като имотите се купуват предимно с инвестиционна цел за спасяване на парите от инфлацията.

Ключови думи: двоен данък втори дом, празни жилища София, имотен балон България, Румен Радев данъци, цени на имотите София, Евростат пренаселеност, Добромир Ганев, Гергана Тенекеджиева

Може ли въвеждането на нов данък да доведе до реално намаляване на пазарните цени? На пръв поглед това звучи напълно абсурдно, особено ако говорим за стоки от първа необходимост. При недвижимите имоти обаче икономическата логика работи по различен начин. Повишаването на имотния налог извън този за основното жилище е в състояние да изкара на пазара минимум 200 хиляди „скрити“ жилища, и то само на територията на София. В тези обекти в момента не живее никой, а собствениците им нито ги отдават под наем, нито ги продават. Тъй като това е приблизително една трета от целия сграден фонд в столицата, подобно масирано предлагане би предизвикало мощен пазарен трус, който бързо ще охлади и успокои цените.

Именно в тази посока е и лансираната наскоро идея за сериозно увеличаване на имотния данък за второ и следващо жилище. Предложението има огромен потенциал за балансиране на пазара, въпреки че скептиците веднага посочиха възможните „вратички“ – масово прехвърляне на собственост на роднини с цел деклариране като основен дом или прехвърляне на данъчната тежест директно върху наемателите. Друг възможен сценарий е собствениците да изберат платформите за краткосрочен наем като AirBNB или Booking, макар че там правилата също се затягат и от края на май е в сила задължителна регистрация като апартаменти или стаи за гости.

Към настоящия момент общият брой на жилищата в столицата възлиза на 697 817. Официалните данни от преброяването на населението очертават следния профил на обитаване: почти в половината (49%) живее собственикът със своето семейство, в други 6% пребивават близки без наем, а класически наематели има в едва 9% от имотите. Оставащите 36% – близо 251 хиляди имота – по логика би трябвало да се отдават или продават. Реалността обаче показва, че в сайтовете има едва 35 000 обяви за продажба и 11 000 за наем. Очевидната разлика от над 200 000 имота доказва съществуването на огромен дял от напълно пустеещи „инфлационни“ убежища. Интересен детайл е, че най-малък е делът на празните домове в квартал „Люлин“ (около 15%), докато абсолютен рекордьор е престижният район „Лозенец“, където зашеметяващите 39% от жилищата стоят тъмни, информира bta.bg.

Парадоксът на българския пазар се допълва от данните на Евростат: у нас 34,9% от хората живеят в пренаселени и тесни домове, което ни нарежда на трето място по лоши битови условия в ЕС. В същото време хиляди готови сгради пустеят поради липсата на законова защита за наемодателите и космическите цени за довършителни ремонти.

Проблемът със спекулативното задържане на празни апартаменти не е нов и в чужбина отдавна се борят с него чрез драстични финансови санкции. Във Франция още от 1999 г. действа специален данък за празните жилища в големите градове с над 200 хиляди жители. Ако един имот пустее повече от 24 месеца без да се отдава, собственикът плаща глоба, съответстваща на процент от потенциалния доход от наем – 10% през първата година, 12,5% през втората и 15% през третата. В Израел пък подходът е обвързан с измерването на комуналните услуги. Тамошните власти налагат автоматичен двоен имотен данък, ако в жилището никой не живее повече от 9 месеца. Данъчните следят сметките за ток и ако потреблението падне под 10% от средното за страната, собственикът е длъжен да докаже, че имотът не е изкуствено изоставен.

От бранша у нас обаче предупреждават за умереност в реформите. Според Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на голяма агенция за недвижими имоти, много от празните апартаменти принадлежат на българи в чужбина, които ги пазят като спасителен пояс. Ако цялата тази огромна маса от имоти бъде изкуствено изхвърлена на пазара чрез административен натиск, това може да доведе до невиждан и опасен срив на целия строителен и инвестиционен сектор в страната, отчита икономическото издание investor.bg.