Истината, която звучи като шега - жилищата поевтиняват спрямо доходите

Анализ на тенденцията в съотношението между минималната заплата и цените на имотите в България в периода 2010-2025 води до изненадващи за мнозина изводи

Ключови думи: жилищен пазар, минимална заплата, имотни цени, достъпност, България, Eurostat, НСИ, доходи, икономически растеж

Покупателната способност на българина в последните 15 години се е повишила почти три пъти, а достъпността на жилищата се е променила в положителна посока. Тези изненадващи за мнозина твърдения се оказват добре подкрепени със статистически данни в исторически план и вероятно много хора ще са шокирани да установят, че в момента е по-лесно да се купи жилище, отколкото през 2010 г., когато цените в евро за квадратен метър бяха повече от 3 пъти по-ниски. Математиката понякога е странна, но винаги точна наука. 

Съпоставяйки цените на имоти в евро за квадратен метър и минималната работна заплата, установяваме интересна зависимост - колкото повече се доближаваме до 2025 г., толкова по-малко минимални работни заплати са необходими за закупуването на 1 кв.м. Изследването на периода 2010-2025 г. разкрива интересна тенденция - въпреки значителното поскъпване на имотите, българските доходи растат по-бързо. Ето и малко сурови данни:

Според данните на НСИ и Eurostat, през 2010 г. средната цена на жилище е около 650 евро за квадратен метър, докато минималната работна заплата е приблизително 123 евро. Това означава, че тогава за закупуването на 1 кв.м жилище са били необходими около 5,3 минимални заплати.

Петнадесет години по-късно, през 2025 г., цената на квадратен метър достига средно 1900 евро, а минималната заплата - 551 евро.

Така показателят се подобрява до 3,45 минимални заплати за квадратен метър. Предстои да видим и как ще се промени статистиката през настоящата година, тъй като очакванията са имотният пазар да се стабилизира, докато минималната работна заплата от 1 януари 2026 г. вече е в размер на 620 евро. Разбира се, тук говорим за средни стойности на цените и за минималния доход, определен от държавата.

Промяната за периода 2010-2025 г. обаче все пак означава, че въпреки почти тройното нарастване на средните цени, минималната заплата се е увеличила над четири пъти. А това говори за реално подобрение на покупателната способност на домакинствата и особено на тези с по-ниски доходи. След 2015 г., поне по официални данни, българската икономика навлезе в устойчив растеж, който бе съпроводен с повишаване на заетостта, ръст на износа и вътрешно търсене, което оказа натиск върху имотния пазар, но и стимулира доходите.

Периодът 2010-2014 г. може да се характеризира с относителна стабилност и ниски цени на имотите след световната финансова криза от 2008 г., която буквално съсипа пазара. Годините между 2015-2019 пък бяха белязани от устойчиво покачване на цените, съпроводено с бърз ръст на минималната заплата - от около 184 евро през 2015 г. до 286 евро през 2019 г. Тогава достъпността на жилищата постепенно започна да се подобрява.

Пандемичните години (2020-2022) донесоха очаквани краткотрайни колебания - цените се увеличиха поради ниските лихви и търсенето на по-просторни жилища, докато ръстът на минималната заплата бе по-бавен, тъй като приоритет в бюджета бе здравеопазването. През 2023-2025 г. обаче държавната политика и натискът на пазара на труда доведоха до ново ускорение на доходите, докато цените на имотите се стабилизираха сравнително след инфлационния пик от 2022 г.

По данни на GlobalPropertyGuide (2025) средната цена на жилище в София варира между 1800 и 2100 евро в столицата. В същото време минималната работна заплата в България за миналата година беше 551 евро, което е исторически максимум, засенчен от новите стойности след 1 януари 2026 г.

И така, въпреки че България остава сред държавите в ЕС с най-ниски заплати, ръстът им изпреварва този на цените на имотите, което е положителен сигнал за общата икономическа ситуация. Подобряването на достъпността се дължи не само на растежа на доходите, но и на относително стабилните ипотечни лихви и разширеното предлагане в големите градове.

В дългосрочен план, ако тенденцията се запази, съотношението между минималната заплата и цената на квадратен метър може да спадне под 3,0 към 2027 г. Това би означавало, че жилищата стават по-достъпни, макар и в контекста на продължаващо социално неравенство между регионите.

Данните потвърждават недвусмислено, че покупателната способност на българските домакинства се е подобрила значително през последните петнадесет години. Въпреки това, разликата между заплатите и цените в София и останалата част на страната продължава да бъде предизвикателство за балансирано развитие на пазара.