Задава ли се "перфектна буря" на имотния пазар след влизането ни в еврозоната?

В новостроящите се стотици сгради в Бургас днес - най-динамично развиващият се град на България, апартаментите се изчерпват още на скица, изкупуват се на килограм, буквално

Ключови думи: бургас, имотен пазар, прогнози, експертно мнение, цени на имоти, българия, еврозона

Какво ще се случи с цените на имотите след влизането на България в еврозонта? Ще се вдигнат ли? Струва ли си да влагаме левовете си в недвижимости, или да изчакаме? Тези въпроси зададохме на имотни експерта в Бургас, тъй като цените тук за квадратен метър вече са съизмерими със столичните. Очерта се любопитна картина, защото има няколко фактора, които може да повлияят на цените идната година и тези фактори не зависят от това кой ще управлява България, защото посоката ще се диктува от Брюксел.

Шансът да реализираме сериозна печалба, ако задържим имота си сега и опитаме да го продадем след 1 януари 2026 г., не е голям. Дори е по-вероятно след приемането ни в еврозоната и премахването на лева, да загубим част от парите си, въпреки обяснителните и успокоителни кампании на правителството. Това е мнението на експертите, с които разговаряхме.

“Влизайки в еврозоната данъкът върху недвижимото имущество вероятно ще се повиши. Няма как за една и съща площ тук да се плаща средно 200 евро на година, докато в Германия и Франция той да е между 3 и 5 хил. евро. На Запад, когато някой търси да купи имот, първият въпрос, който задава на продавача, е какъв е данъкът на това жилище, офис и т.н. Чак след това се прави сметка дали евентуалната покупка ще е изгодна. Тук, в България, този въпрос никога не се задава, и никой не се замисля, просто защото данъкът е несъизмеримо нисък”, коментира за Флагман брокер на недвижими имоти с 30-годишен стаж.

Това повишение, което на първо четене изглежда като преодолим фактор при ценообразуването, всъщност е много важно при формирането на цените. Брокерът обясни, че в момента на имотния пазар в България наблюдаваме повишено търсене и малко предлагане, въпреки че навсякъде се строи. Това се дължи на факта, че има достатъчно моного хора със спестени пари и други със стабилни доходи, които инвестират спестяванията си или теглят кредит за закупуване на апартаменти. В добро финансово състояние са напр. много от държавните служители - от съдебната система, от МВР, учители, членове на държавни бордове, агенции и т.н.

„Ако направим справка за новото строителство в Бургас, ще установим, че всички апартаменти в сградите са изкупени, но в същото време не малко от тях стоят празни. Така е, защото по-голямата част от тези покупки са с цел инвестиция. Има хора с по 5-6 и дори 10 апартамента в големите сгради и затворени комплекси. И това не е само в Бургас, а навсякъде. Собствениците им изчакват да влезем в еврозоната, за да започнат да продават и да се възползват от очаквания ръст на цените. Много е вероятно обаче мнозина да се „опарят”, тъй като повишението на данъците, продиктувано от Брюксел, колкото и родните политици да обещават, че няма да има промяна в данъчната политика, може да им изиграе лоша шега”, смята финансов експерт.

Така голяма част от собствениците ще бъдат поставени пред свършен факт - очакват повишение на цените, а в същото време получават повишени данъци. И то може би драстично. Ако досега нашият хипотетичен рентиер с 10 имота плаща за всеки от тях по 400-500 лв. годишно, до края на идната година може да се окаже, че трябва да плати много по-сериозна сума.

Същото важи и за собственици на големи жилища, които в един момент просто няма да са способни да плащат данъка си и ще трябва да продават. Това касае особено много пенсионерите. „Изведнъж на пазара ще се появят много апартаменти за продажба, които досега не са били обявени. Търсенето обаче ще намалее, а това - по вечния закон на търсенето и предлагането - ще доведе до спад на цените”, допуска експертът.

Защо обаче търсенето може да намалее? Защото Европейската централна банка едва ли ще допусне жилищното кредитиране у нас да задържи ниските лихвени проценти от 2-3%, каквито имаме от доста години и които реално доведоха до бум в ипотечните кредити, особено от 5 години насам. Този процент ще се изравни с европейския, който е на нива 5-6%. И вече няма как Българската народна банка да го управлява, защото ще се контролира изцяло от Европейската централна банка.

„Колкото по-висок е лихвеният процент, толкова повече ще се ограничини ипотечното кредитиране. В съвкупност с това, че по-малко хора ще могат да си позволят кредит, а на пазара ще се появят жилища, които се продават заради по-високите данъци, е логично да допуснем, че цените ще се понижат. Разбира се, няма как да прогнозираме с колко точно”, казва брокерът.

Състоянието на имотния пазар в момента е такова, защото хората са вперили взор в еврото. А реалността в сайтовете за частни обяви и в агенциите за недвижими имоти е следната - продават се или много скъпи жилища, или такива, които изобщо не стават за живеене.

Сравнителен анализ с държавите, които най-скоро преди България са влезли в еврозоната, показва, че има и други мерки, която може да бъдат наложена след смяната на лева - замразяване на пенсиите е почти сигурно, а това на заплатите - много вероятно.

В съвкупност с вдигането на лихвения процент и с повишението на данъците, тази мярка ще е предпоставка за „перфектна буря”. „Това ще промени имотния пазар и аз лично не очаквам ръст на цените. Много хора, искат или не, ще бъдат принудени да продават жилищата си, а като включим и това, че се очаква ръст на комуналните разходи за поддръжка на един имот, картината може рязко да се промени”, коментира той.

Всичко е в контраст с това, което политиците ни обясняват в последните месеци - че няма планове данъците ни да се вдигат, че инфлацията е под контрол и че влизането ни в еврозоната ще  донесе само плюсове. Какво точно ще се случи обаче - предстои да разберем след едва 3 месеца.

*Статията е аналитична и не трябва да се приема като препоръка за инвестиции или отказ от такива.