Ритейл парковете срещу моловете: Кой печели битката (ВИДЕО)

От общо 1,58 млн. кв. м модерни търговски площи откритите паркове вече държат 49%, а класическите молове 51%

Ключови думи: ритейл паркове, Пиргос Парк, Мол Галерия Бургас, Lidl, търговски инвестиции

Една от най-интересните промени в търговията на Бургас се случи без особена публичност още в началото на тази година. На 17 януари Lidl затвори магазина си в „Мол Галерия“ и го премести буквално отсреща, в новия „Пиргос Парк“. Веригата инвестира над 2 млн. евро в обект с търговска зала от над 1300 кв. м, но по-същественото беше друго: голям международен търговец предпочете открития ритейл парк пред утвърдения закрит мол. Това решение е показателно за промяна, която вече пренарежда пазара на търговски площи в България.

Мол „Галерия“ остана без "Лидъл"

Доскоро моловете бяха почти задължителна спирка за всяка голяма верига, която искаше да стъпи на местния пазар. Те предлагаха концентрация на платежоспособни клиенти, престижна локация и постоянен поток от посетители. Днес ритейл парковете печелят позиции с различна формула: лесен достъп с автомобил, магазини за ежедневни потребности, по-ниски оперативни разходи и търговци, които разчитат на голям оборот, а не на луксозно представяне.

Числата показват колко бързо се променя ситуацията. Според анализа на Cushman & Wakefield | Forton към края на юни 2026 г. в България функционират 74 ритейл парка и 26 мола. От общо 1,58 млн. кв. м модерни търговски площи откритите паркове вече държат 49%, а класическите молове 51%. Само година по-рано подобно изравняване изглеждаше значително по-далечно. През първото полугодие на 2026 г. новозавършените търговски площи са с 47% повече спрямо същия период на предходната година, като растежът идва основно от ритейл парковете.

Бургас е сред най-интересните примери за тази конкуренция. На бул. „Янко Комитов“, срещу „Мол Галерия“, вече работи „Пиргос Парк“, изграден на територията на бившата база „Пиргосплод“. Комплексът разполага с близо 20 хил. кв. м разгъната застроена площ и 260 паркоместа. Сред наемателите са Lidl, Зора, HalfPrice, TEDi, dm, Lilly, SOpharmacy и Petmall. Подборът на търговците не е случаен. Lidl привлича клиентите за хранителни покупки, Зора разчита на търсенето на техника и домакински уреди, HalfPrice предлага маркови стоки на намалени цени, а дрогериите и аптеките обслужват потребности, които не зависят от сезона. Посетителят пристига с конкретна задача и има възможност да я изпълни, без да преминава през няколко етажа, ескалатори и дълги търговски коридори.

Точно тук е голямото предимство на ритейл парковете. Те са особено удобни за работещи хора с ограничено свободно време, семейства, които правят седмичните покупки с автомобил, и потребители, които следят промоциите. За тях пазаруването е преди всичко практическа необходимост. Разположението на магазините, паркингът и възможността да посетят няколко обекта последователно често тежат повече от архитектурата и атмосферата.

Класическият мол обслужва и друг тип потребление. В „Галерия“ човек отива за нова колекция дрехи, обувки, козметика, кино, обяд или среща с приятели. Семейства с деца прекарват часове в закритата среда, особено през студените месеци и в най-горещите летни дни. Модните марки, заведенията и развлеченията създават причини за посещение, които не се изчерпват с предварителен списък за покупки. Тъкмо затова двата формата не се разделят строго по доходите на клиентите. Един и същ бургазлия спокойно пазарува храна в ритейл парка и посещава мола през почивните дни.

Разликата е още по-важна за самите търговци. Закритите молове поддържат големи общи пространства, които изискват постоянно осветление, климатизация, охрана, почистване и техническо обслужване. При ритейл парковете магазините обикновено имат самостоятелни входове от открито пространство, което намалява част от тези разходи. По-простата конструкция улеснява и изграждането на комплекси в по-малки градове, където инвестицията в многоетажен мол трудно би се оправдала.

Има и измерима финансова разлика. През първото тримесечие на 2026 г. първокласните наеми в бургаските молове достигат 24 евро на кв. м месечно, докато ориентирът за ритейл парковете на национално равнище е 13 евро, а в част от големите градове извън София остава под 10 евро. При магазин от 500 кв. м сравнение между 24 и 13 евро означава разлика от 5500 евро на месец, или 66 хил. евро годишно, само от базов наем. По-ниските разходи не означават непременно по-ниска цена на всеки продукт. Търговските вериги определят цените си според доставките, конкуренцията и обема на продажбите. Но по-евтината издръжка дава по-голяма свобода при промоции, разширяване на асортимента и отваряне на нови обекти. За дискаунтърите, които работят с големи количества и сравнително ниски маржове, този фактор има съществено значение.

Новата тенденция вече излиза извън пределите на Бургас. В Несебър, край Равда, ритейл паркът в местността „Чатал тепе“ събира JYSK, Technomarket, dm, Pepco, KiK, Sinsay и други вериги. Той разполага с приблизително 6000 кв. м отдаваема площ и около 150 паркоместа, а разположението му между Lidl и Masterhaus оформя търговска зона, която обслужва Несебър, Равда, Слънчев бряг и околните населени места. През лятото към местните купувачи се прибавят туристите и сезонно работещите, докато през зимата бизнесът разчита предимно на постоянното население.

Подобна логика стои зад Town Retail Park при входа на Царево. Проектът на Town Invest предвижда над 5000 кв. м застроена площ и 54 обекта, включително магазини, офиси, автомивка, пункт за технически прегледи и бензиностанция. Особено важна е градската автогара, разположена на същия терен. Това дава на комплекса достъп до хора, които пристигат не само за пазаруване, а и за пътуване или ползване на ежедневни услуги. Така инвеститорите търсят целогодишен оборот в район, чиято икономика остава силно зависима от туристическия сезон.

Развитието на тези проекти поставя въпроса дали класическите молове постепенно губят значението си. Отговорът не е толкова еднозначен. Докато „Пиргос Парк“ привлича нови вериги, през юли южноафриканската инвестиционна група Hyprop приключи придобиването на „Мол Галерия“ в Бургас. Стойността на имота по сделката е 122,2 млн. евро, като купувачът поема и съществуващ банков дълг. Това е сериозна инвестиция в традиционния формат точно в момент, когато ритейл парковете отбелязват най-бързото си развитие.

Интересът към „Галерия“ не е случаен. Утвърденият мол разполага с голяма концентрация на магазини и развлечения, изградена клиентска база и способност да привлича посетители от цялата Бургаска област. За инвеститор с дългосрочна стратегия подобен актив предлага възможности за нови марки, преструктуриране на търговските площи и развитие на услугите. В същото време откритите паркове печелят от по-честите посещения за ежедневни покупки и от по-ниските изисквания към изграждането на нови обекти.

Промяната е особено важна за градове като Айтос и Карнобат, където по-компактен търговски парк е по-реалистичен формат от голям закрит мол. Наличието на хранителен супермаркет, дрогерия, магазин за дрехи и домашни потреби на общ паркинг би задоволило значителна част от местното търсене. За конкретни бъдещи инвестиции в тези два града обаче към момента няма достатъчно потвърдена информация.