Имотните пазари по целия свят се подготвят за криза

Ключови думи: имот, жилище, балон, имотен пазар, криза

По целия свят растящите лихви по ипотечните заеми притискат както купувачите на жилища, така и собствениците на имоти. От Сидни през Стокхолм до Сиатъл купувачите се оттеглят, тъй като централните банки повишават лихвените проценти с най-бързите темпове за последните десетилетия, поставяйки под натиск цените на жилищата.

Междувременно милиони хора, които са взели евтини заеми, за да закупят жилища по време на пандемията и имотния бум, са принудени да плащат по-високи месечни вноски, пише Bloomberg.

Бързото охлаждане на пазара на недвижимите имоти, които заемат водещ дял от богатството на домакинствата, заплашва да влоши глобалния икономически спад. Въпреки че спадът засега не е толкова сериозен, колкото по време на финансовата криза от 2008 г., развитието му е ключов фактор за решенията на централните банкери, които искат да охладят инфлацията, без да накърнят доверието на потребителите и да предизвикат дълбока рецесия. Пазари като Австралия и Канада, където жилищният пазар беше достигнал фазата на "балон", сега са изправени пред двуцифрени спадове на цените и икономистите смятат, че в световен мащаб кризата на имотния пазар едва сега започва.

По-високите разходи за финансиране на недвижими имоти удрят икономиките по много начини. Домакинствата със заеми затягат коланите, докато растящите ипотечни плащания обезсърчават бъдещите купувачи да навлязат на пазара, като забавят цените на имотите и развитието.

В годините след финансовата криза и особено по време на пандемията от COVID-19 пазарът преживя бум, тъй като много семейства потърсиха по-големи пространства и домове, удобни за дистанционна работа. Сега много от тях, които са платили рекордни цени за тези покупки, са изправени пред поскъпването на заемите, и то успоредно с ускоряващата се инфлация, която така или иначе увеличава разходите им за живот. дължащи се на по-високо нулиране, точно както растящата инфлация и потенциалната рецесия са ударени.

„Младите семейства са поели този дълг и никога през живота си не са изпитвали рязко покачване на лихвените проценти в момент, когато техните реални, коригирани спрямо инфлацията заплати падат. Това може да се окаже доста шокиращо за тях", казва Роб Субараман от Nomura Holdings Inc.

Степента, в която кредитополучателите са изложени на нарастващите лихвени проценти, варира значително според държавата. В САЩ, например, повечето купувачи разчитат на жилищни заеми с фиксиран лихвен процент до 30 години. Ипотеките с регулируем лихвен процент представляват средно около 7% от конвенционалните заеми през последните пет години. За разлика от тях, в други страни фиксираните лихви се прилагат само за една или две година, а ипотеките с променлив лихвен процент се движат в съответствие с официалните лихвени проценти. Австралия, Испания, Обединеното кралство и Канада са имали най-висока концентрация на заеми с променлив лихвен процент като дял от новите кредити през 2020 г., според доклад на Fitch Ratings. Нова Зеландия, където цените се повишиха с близо 30% само през 2021 г., е образец на пандемичния жилищен бум и неговото разплитане.

Централната банка повиши лихвените проценти седем пъти през последните 10 месеца, а цените на жилищата паднаха с 11% през юли спрямо пика през ноември миналата година. Икономистите прогнозират, че в крайна сметка те могат да паднат с до 20%. Нова Зеландия, подобно на повечето развити световни икономики, засега се справя със забавянето на жилищния пазар.

Балансите и спестяванията на домакинствата са силни, пазарът на труда процъфтява, а изискванията за отпускане на кредити се затегнаха след финансовата криза, което означава, че евентуална спирала от неизпълнения е малко вероятна. Много собственици на имоти все още разполагат с много собствен капитал от годините на покачване на цените, а в някои "прегрели" райони по-ниските стойности може да позволят на купувачите да навлязат на пазара.

В някои държави правителствата вече се намесват, за да помогнат на потребителите в затруднено положение, изправени пред бързо нарастващите вноски по ипотеките. В Южна Корея политиците наскоро се съгласиха да отделят повече от 400 милиарда вона (290 милиона щатски долара) във фондове, за да помогнат на домакинствата с ипотеки с променлив лихвен процент.

В Полша, където месечните плащания за някои кредитополучатели се удвоиха с нарастването на лихвите, правителството се намеси по-рано тази година, за да позволи отлагане на плащанията за до осем месеца. Този ход унищожи печалбите на големите банки, след като индустрията беше принудена да задели около 13 милиарда злоти (2.78 милиарда щатски долара) в провизии. Китай се справя с ескалиращата имотна криза, свързана с вълна от неизпълнение на задълженията на предприемачи и кредитополучатели, които задържат плащания по ипотеки за непостроени домове.

В Швеция, която в миналото беше един от най-горещите пазари в Европа, цените на жилищата са паднали с около 8% от пролетта, като повечето икономисти сега очакват спад от 15%. Покачващите се лихви също оказват натиск върху имотните компании, които са взели големи заеми, за да финансират своите операции, оставяйки инвеститорите все по-загрижени за способността им да рефинансират този дълг. Спадът на цените се ускорява и в Обединеното кралство. Стойностите на жилищата остават без промяна или падат в почти половината от кварталите на Лондон, показва анализ на Bloomberg. HSBC Holdings Plc предупреди, че търсенето вероятно ще се срине с 20% през следващата година. Според икономистите, цитирани от Bloomberg, в Австралия и Канада се очакват най-големи проблеми на жилищния пазар.

Въпреки че изискванията повечето канадски кредитополучатели да бъдат подложени на стрес тестове, преди да получат ипотека, правят неизпълненията на задължения малко вероятни, затягането на коланите, което може да се усети в цялата икономика, изглежда все по-сигурно. Ипотеките с променлив лихвен процент представляват почти 60% от всички нови жилищни заеми, отпуснати през последната година.

От приблизително половин трилион канадски долара неизплатен променлив ипотечен дълг, месечните вноски по около една трета от него са се увеличили в съответствие с референтния лихвен процент, според проучване на Националната банка на Канада. Камбаните обаче "бият тревога" най-силно в Австралия, където цените на жилищата през август отбелязаха най-големия си месечен спад от почти четири десетилетия насам.

Засега домакинствата демонстрират устойчивост на нарастващите лихвени проценти, но се очаква критичната точка да настъпи през следващата година, когато ипотечни заеми на стойност милиарди долари, фиксирани при рекордно ниски лихвени проценти, ще трябва бъдат рефинансирани. В Австралия срочните заеми обикновено са за сравнително кратък срок от две до три години. Това може да навреди на някои от най-новите собственици на жилища които са купили жилище на рекордни цени и при ниски лихвени проценти. Сега вноските им се увеличават и то успоредно с поскъпването на всички останали стоки и услуги.