Край на имотната еуфория: Сделките паднаха със 17%, но цените още растат

Ключови думи: имоти, имотен пазар, недвижими имоти, цени на жилищата, сделки с имоти, Бургас, София, Варна, Пловдив, ново строителство, купувачи на имоти, инвестиции в имоти, еврозона, жилища 2026

Имотният пазар в България рязко губи скорост - през първите шест месеца на 2026 г. броят на покупко-продажбите е с близо 17% по-нисък спрямо същия период на миналата година, показват данните на Агенцията по вписванията, докато цените на жилищата продължават да вървят нагоре.

Охлаждането вече не изглежда като еднократно колебание. Пазарът записва две последователни тримесечия със спад. Между януари и март 2026 г. в страната са вписани 38 154 продажби на различни видове недвижими имоти при 45 144 година по-рано. Това означава понижение от около 15,5%.

През второто тримесечие движението надолу става още по-осезаемо. Агенцията по вписванията отчита 45 965 продажби между април и юни при 56 010 за същите три месеца на 2025 г. Спадът е близо 18%. Така за цялото първо полугодие продажбите намаляват от 101 154 на 84 119.

Имотният пазар натиска спирачките: Сделките намаляват, но срив не се очаква

Намаляването на сделките засега не води до аналогичен обрат при цените. Данните на Националния статистически институт за първото тримесечие на 2026 г. показват, че жилищата в страната са поскъпнали с 14,8% на годишна база. Разминаването между броя на сделките и движението на цените се превръща в една от най-характерните особености на пазара през тази година.

Сред големите градове Бургас се откроява с ръст на цените от 17,7% спрямо първото тримесечие на 2025 г. В София увеличението достига 16%, във Варна е 13,2%, в Стара Загора - 12,7%, а в Пловдив - 8,8%. Русе върви в обратната посока със спад от 5,8%.

Бургас е №1 по поскъпване на новото строителство

Точно Бургас показва колко различно се движат цените и реалната активност. Докато жилищата продължават да поскъпват, броят на вписаните сделки отслабва осезаемо. За първото полугодие морският град се представя по-слабо по реализирани продажби, докато София и Варна запазват по-добра активност спрямо останалите водещи пазари.

Едно от обясненията за промяната е изчерпването на част от търсенето още преди началото на 2026 г. През предходните две години част от купувачите ускориха решението си за покупка заради очакваното влизане на България в еврозоната. След като голяма част от това търсене беше реализирано предварително, през тази година на пазара липсва същият натиск от хора, които бързат да вложат спестяванията си в имот.

Краят на паническите покупки на жилища е тук, забавя се и двуцифреният ръст на цените

Отдръпва се и част от спекулативното търсене, насочено към покупка с цел бърза препродажба. При по-бавен пазар и растящо предлагане подобни сделки носят по-голям риск, а очакването за автоматична печалба от постоянно поскъпване вече не е толкова силно.

Сред факторите, които влияят върху поведението на купувачите и инвеститорите през годината, са по-високите разходи за домакинствата, международната несигурност и сигналите за проблеми в отделни сектори на икономиката. В другата посока действат растящите доходи и сравнително стабилните макроикономически показатели.

Предлагането също започва да променя баланса. От есента на 2025 г. на основните пазари се отчита увеличение на офертите за продажба. В столичния квартал Малинова долина например броят на обявите надхвърля 2000, което дава на купувачите по-голям избор и намалява натиска да вземат решение веднага.

Новото строителство остава активно. Данните на НСИ показват сериозен обем на разрешеното и започнатото жилищно строителство през 2026 г., като София, Пловдив, Варна и Бургас продължават да концентрират голяма част от новите проекти.

Бургас с рязък спад на имотните сделки след еврото, но жилищата продължават да поскъпват

Най-важният въпрос вече не е дали пазарът се охлажда, а докъде ще стигне това охлаждане. Темп на годишно поскъпване около 5-10% към края на 2026 г. би означавал сериозно успокояване спрямо двуцифрените увеличения от последните периоди. Реален спад на цените би променил ситуацията по-съществено, защото част от купувачите биха отложили сделките в очакване на още по-ниски стойности.

Засега статистиката показва друг сценарий - сделките намаляват рязко, предлагането расте, купувачите стават по-предпазливи, но цените все още не отстъпват. Еуфорията около имотите видимо се охлажда, а втората половина на 2026 г. ще покаже дали пазарът влиза в период на нормализиране или спадът в активността ще започне да оказва по-силен натиск върху продавачите.