Жилище за 1 млн. евро: В България са нужни близо осем средни заплати

Ключови думи: жилище за един милион евро, ипотечен кредит, необходима заплата, цени на имотите, България, Европа, средна заплата, първоначална вноска, ипотечна вноска, Euronews, Евростат, жилищен пазар

Покупката на жилище за един милион евро изисква доход, недостижим за огромната част от работещите европейци. Най-трудна е ситуацията в България, където необходимата сума се равнява на близо осем средни брутни заплати, показва анализ на Euronews Business.

Един милион евро може да осигури обикновен апартамент в скъп квартал на Париж, просторен дом в друга западноевропейска столица или луксозна къща край София. Независимо от местоположението обаче финансирането на подобна покупка изисква изключително висок и устойчив доход.

Изчислението използва примерен ипотечен сценарий с 20% първоначална вноска, фиксирана годишна лихва от 3,5% и срок за изплащане от 30 години. Приема се още, че месечната вноска не трябва да надвишава 33% от брутния доход на купувача или домакинството.

Първата голяма бариера е собственото участие. Купувачът трябва да разполага с 200 000 евро, преди изобщо да получи кредит. Останалите 800 000 евро се финансират чрез ипотека.

При зададените условия месечната вноска достига приблизително 3592 евро, а годишното обслужване на кредита струва 43 108 евро. За да остане в рамките на определения лимит, купувачът трябва да получава около 10 886 евро бруто месечно, или 130 631 евро годишно.

БНБ ограничи ипотечните кредити до 30 години и въведе нови изисквания за доходите

За целия 30-годишен период кредитополучателят би внесъл около 1,293 млн. евро по заема. Заедно с първоначалните 200 000 евро крайната сума достига близо 1,5 млн. евро, без да се включват нотариални такси, данъци, банкови комисиони, застраховки и разходи за поддръжка.

Това е теоретичен модел, а не конкретна банкова оферта. Реалната лихва зависи от държавата, кредитната история, възрастта, вида на доходите, наличните задължения и оценката на самия имот.

Сравнението използва данни на Евростат за брутните доходи на човек без деца, който работи на пълно време и получава 100% от средната заплата в съответната държава.

България е на последно място в Европейския съюз по достъпност на жилището от един милион евро. Необходимият годишен доход се равнява на приблизително 7,8 средни брутни заплати за страната.

Това означава, че дори човек да получава два, три или четири пъти повече от средното възнаграждение, той пак няма да покрива използвания в анализа праг за безопасно обслужване на подобна ипотека.

Гърция е непосредствено след България с коефициент 7,2. Следват Унгария с 6,7 средни заплати, Словакия с 6,3, както и Полша и Румъния с по 5,8.

Над пет средни възнаграждения са необходими още в Латвия, Чехия, Португалия и Хърватия. Естония се намира точно на границата с коефициент 5.

Колко години трябва да работи българинът за жилище в София, Варна и Пловдив

Люксембург е най-близо до възможността един средностатистически служител да обслужва кредита. Дори там обаче необходимият доход е около 1,6 пъти по-висок от средната брутна заплата.

В Дания са нужни приблизително 2,1 средни заплати, в Ирландия - 2,3, а в Белгия - 2,4. Австрия е с коефициент 2,5, Нидерландия с 2,6, Германия с 2,7, а Финландия и Швеция - с по 2,8.

Сред четирите най-големи икономики в ЕС Германия предлага най-добро съотношение между доходите и необходимата заплата. След нея се нарежда Франция с коефициент 3,1, докато за Испания са необходими четири средни заплати, а за Италия - 4,1.

Разликата между България и Люксембург е близо петкратна. Тя не произтича от различна цена на разглеждания имот - във всички държави той струва точно един милион евро, а от огромната разлика в номиналните доходи.

По-ниските цени на храните, услугите и част от ежедневните разходи в България не помагат съществено при такава покупка. Имотът и кредитът са изчислени в евро, а необходимата първоначална вноска и месечните плащания остават еднакви независимо от местната покупателна способност.

При двойка, в която и двамата партньори получават средната заплата, финансовата тежест намалява наполовина. Това обаче не прави жилището достъпно в повечето страни.

В България необходимият доход се равнява на приблизително 3,9 пъти общото възнаграждение на двама средностатистически работещи. Дори семейство с две добри заплати остава много далеч от необходимите близо 10 900 евро бруто месечно.

Люксембург е единствената държава от ЕС, в която двама партньори със средни заплати биха се вместили в приетия лимит. Необходимият доход там се равнява на около 80% от общото им брутно възнаграждение.

Дания е близо до тази граница с коефициент 1,05. В Ирландия и Белгия дори сборът от две средни заплати остава недостатъчен, макар разликата да е много по-малка от тази в Източна Европа.

България е сред държавите в ЕС с най-бързо поскъпващи жилища

Сценарият с 33% от брутния доход е предпазна аналитична граница, а не универсално банково правило. В България БНБ допуска плащанията по дълга да достигат до 50% от месечния доход при отпускането на жилищен кредит, а финансирането не трябва да надвишава 85% от стойността на обезпечението.

Дори при използване на по-високия допустим дял от дохода жилището за един милион евро остава недостъпно за средностатистическото българско домакинство. Освен месечната вноска купувачът трябва да докаже стабилни доходи и да разполага с огромна сума за собствено участие и съпътстващи разходи.

Сравнението не показва колко струва типичното жилище във всяка страна. То измерва способността на хората с местни заплати да финансират един и същ луксозен имот.

В България един милион евро все още купува значително по-голяма и престижна собственост, отколкото в Париж, Люксембург или Мюнхен. Ръстът на цените в София, Бургас, Варна и Пловдив обаче постепенно стеснява тази разлика.

Бургас излезе начело по поскъпване на новите жилища

Основният извод остава категоричен - имотът за един милион евро е покупка за най-високодоходната част от населението. За българския купувач предизвикателството е двойно: трябва да натрупа 200 000 евро за първоначалната вноска и да докаже месечен доход, който се измерва с близо осем средни заплати.