Козя пътека вместо портал - напрежението във „Флорес Гардън“ ескалира, стотици се готвят за протест

Достъпът до сградите в комплекса, който се намира на брега на къмпинг "Черноморец" е затворен по този абсурден начин

Ключови думи: Флорес Гардън, Черноморец, протест, прокуратура, самоуправство, затворен вход, общи части, рецепция, етажна собственост, такса поддръжка, Борис Комсулов

Собствениците на над 130-140 апартамента в комплекс „Флорес Гардън“, който преди години се рекламираше като една от перлите по южното Черноморие и се намира на метри от брега до къмпинг „Черноморец“, се готвят за голям протест.

Те предупредиха, че ще затворят пътя от Созопол към Бургас в началото на сезона, ако институциите, които сигнализират от години, не започнат да работят адекватно по техните сигнали. 

Представители на етажната собственост в комплекса (става въпрос за общо 7 сгради, които са отделни ЕС по смисъла на Закона, б.р.) потърсиха Флагман.бг, за да алармират за сериозните проблеми, които вече твърде дълго се натрупват. 

Собственици на апартаменти твърдят, че са изправени пред поредица действия, които според тях представляват самоуправство и грубо накърняват правото им на нормален достъп до имотите и общите части.

В центъра на напрежението е фирмата, която следва да извършва управление и поддръжка на общите части – „Флорес Гардън мениджмънт“ ЕООД. По документи дружеството е с номинален собственик Светлана Димитрова Героева-Попова, но собственици в комплекса твърдят, че реалното управление и комуникацията с тях се водят основно от Борис Комсулов, когото определят като „фактическото лице на фирмата“ и „мениджър, който контролира процесите“, нещо като CEO мениджър.

Последната искра, която според собствениците „преляла чашата“, е от тази седмица. Те твърдят, че официалният вход към комплекса е бил затворен, без да е осигурен адекватен алтернативен достъп до жилищата. По думите им, вместо да могат да влизат през основния портал, на практика са били принудени да използват „козя пътека“ встрани от официалния вход - маршрут, който според тях е неподходящ и рисков, особено за възрастни хора, семейства с деца, хора с багаж, както и при евентуална спешна ситуация. Този път не присъствал нито в скиците на комплекса, нито можел да бъде възприет за нормален маршрут за достъп.

Точно този казус е довел до решение на собствениците да потърсят реакция от прокуратурата. Вчера те са обсъдили случая и са взели решение да подадат сигнал.

Днес от тяхно име адв. Виктория Гогуланова (Софийска адвокатска колегия) е депозирала сигнал до Районна прокуратура – Бургас. В него се излагат твърдения за „наличие на факти и обстоятелства“, които според подателите могат да съставляват престъпления по Наказателния кодекс и нарушения на българското законодателство, извършени от „Флорес Гардън мениджмънт“ ЕООД.

В сигнала е описана фактическа обстановка, според която комплексът е „от затворен тип“, но не се управлява като такъв, тъй като инвеститорът не е сключил договори за управление и поддръжка, а междувременно фирмата-управител е „настанена без правно основание“ в помещение, предвидено за общи нужди на собствениците и представляващо обща част по смисъла на Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

За твърдени неправомерни действия са описани няколко основни направления. На първо място, според сигнала - дружеството, представлявано от Светлана Героева-Попова и Борис Комсулов, е извършвало „незаконно поставяне на огради, прегради и контролни съоръжения“ на територията на комплекса, които според собствениците препятстват свободния достъп и нормалното ползване на общите части, при положение че фирмата „не е собственик и няма правно основание“ за подобни действия.

На второ място, в сигнала се сочи, че от края на миналата и началото на тази година представители на фирмата са отправяли предупреждения към собственици и ползватели на имоти, че ако не заплатят определени „такси“ или други суми по условия, наложени от дружеството, достъпът ще бъде спрян и „всички съоръжения“ ще бъдат затворени. В случая очевидно се визира се басейнът, зелените площи и алеи в комплекса. Като доказателства се посочват кореспонденции между представители на етажната собственост и представители на дружеството.

На трето място, се твърди, че фирмата е възпрепятствала собствениците да сключват договори с други фирми за управление и поддръжка, използвайки ултиматуми и натиск, с което според подателите се ограничавало правото на съсобствениците да управляват собствеността си съобразно закона и вътрешните правила.

Особено акцентирано е твърдението, че считано от 10.02.2026 г. комплексът е със „затворен вход/изход“, което според сигнала създава риск при природно бедствие, пожар, наводнение или друго събитие, застрашаващо живота и сигурността на живущите, тъй като те „може да не могат да напуснат имотите си“.

Като отделен пункт е посочено и твърдение, че достъпът до комплекса е бил спиран и за фирми, които трябва да извършват неотложни ремонтни дейности, например ремонт на покрива на една от сградите, който бил в окаяно състояние. 

В обобщение се прави извод, че по смисъла на действащото гражданско и наказателно законодателство действията могат да се разглеждат като самоуправство на територията на комплекса.

В исканията към прокуратурата адвокат Виктория  Гогуланова настоява да бъде извършена проверка на фактите, да се прецени дали действията представляват престъпления по Наказателния кодекс, при необходимост да бъде образувано досъдебно производство, както и да бъдат предприети „незабавни действия“ с оглед запазване сигурността на личността и имуществото на собствениците. Към сигнала са приложени снимки на огради, заграждения и входове, кореспонденция, както и кадри, описани като „унищожена растителност“.

Собствениците подчертават, че това не е първият сигнал и че напрежението в „Флорес Гардън“ има натрупване от години. По думите им вече е подаван сигнал до прокуратурата по друга линия – за неправомерно, според живущи в комплекса, разходване на средства на етажната собственост. Хората твърдят, че таксата, която всеки собственик плаща ежегодно, била 11,5 евро на квадратен метър годишно, като в тази сума не били включени юридически и административни услуги. Допълнителните дейности, според тях, още повече „надували сметката“ и поставяли собствениците пред постоянно нарастващи разходи, без достатъчно прозрачност как се формира цената и какво конкретно се извършва, а и услугата за т.нар. "поддръжка" не се подобрявала. Дори напротив - влошавала се с всяка изминала година.

От етажната собственост поставят и втори ключов проблем, който според тях е емблематичен за спора – ползването на общите части, и по-специално помещение „Рецепция“. По информация на собствениците, именно там са се настанили управителите и служителите на „Флорес Гардън мениджмънт“, като те използвали пространството като офис и оперативен център, въпреки че по предназначение то следва да е обща част за обслужване на нуждите на всички живущи.

В тази връзка етажната собственост разполагат с документ, който изрично се позовава на съдебна практика и на определение на Върховния касационен съд. Става дума за покана-уведомление, отново изготвена от адв. Виктория Гогуланова, адресирана до управителите на „Флорес Гардън мениджмънт“ ЕООД – Борис Комсулов и Светлана Попова. В нея е описано, че дружеството ползва „Рецепция“ – помещение с площ 297 кв. м, предвидено в одобрените архитектурни проекти, разрешение за строеж и удостоверение за ползване като обща част, предназначена за задоволяване на общите нужди на собствениците и обитателите на комплекса.

В поканата се сочи, че ползването на „Рецепция“ продължава повече от шест години, а собствениците са били уведомили още през 2023 г., че фирмата няма право да се възползва от обща част без правно основание и без съгласие на етажната собственост. Като ключов аргумент е посочено Определение № 50097 от 28.03.2023 г. на ВКС, което е част от по-широка съдебна история около статута на този обект.

В документа се извежда изводът, че определени дружества не са собственици на самостоятелен обект „рецепция“, а като последица е бил отменен и констативен нотариален акт, с който една от компаниите е била призната за собственик. За етажната собственост това е основата да твърдят, че „рецепцията“ е обща част по предназначение и не може да се ползва като частен офис без договорно основание и съгласие.

Собствениците обаче са категорични, че повече не желаят казусът да се „размива“ в разговори. Те искат намеса отвън – проверка, контрол и ясни отговори. Според тях „Флорес Гардън“ се е превърнал от луксозен адрес на първа линия в символ на конфликт, в който хората плащат, но не се чувстват защитени, а влизането до собственото им жилище е възпрепятсвано. 

Проблемите с "Флорес Гардън" действително се натрупват от години. Съдружниците, които изградиха затворения комплекс влязоха в конфликт и в определени периоди от време постоянно "воюваха" с различни способи, а потърпевши обикновено бяха собствениците на апартаменти. В един момент дори инфраструктурата в комплекса бе извадена на публична продан и закуена от "Абел мар груп" ЕООД, фирма, собственост на руски гражданин, която е изцяло нова страна в спора. 

Флагман.бг е с готовност да предостави право на отговор и на управляващата фирма.

Пишете ни за подобни случаи на [email protected] или чрез рубриката "Вашият сигнал до Флагман.бг"