Експерт посочи как ще се промени жилищният пазар у нас след 1 януари

Сред основните фактори, които влияят на имотния пазар у нас, са ръстът заплатите, ниските лихви по ипотечните кредити и вътрешната миграция към големите градове

Ключови думи: жилища, флагман, кредити, имоти, пазарът на жилища

Факторите, които сега влияят на имотния пазар в България, няма да спрат да оказват влияние върху него след 1 януари догодина, когато страната ни ще стане пълноправен член на еврозоната. Ще отпадне единствено очакването на купувачите на жилища, че цените ще се повишат след влизането на България в зоната на единната валута, което ги е накарало да придобиват имоти в аванс през последните две години. Такова мнение изрази Добромир Ганев, имотен консултант. От Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ), в рамките на което професионалисти в бранша отговаряха на въпроси на гражданите за сделките с имоти.

Сред основните фактори, които влияят на имотния пазар у нас, Ганев посочи ръста на заплатите, който изпреварва покачването на цените на жилищата, ниските лихви по ипотечните кредити, недостатъчното предлагане на жилища в големите градове, особено в София, и вътрешната миграция към големите градове, отново основно към столицата.

Тези фактори определят безпрецедентния по думите му ръст на цените на жилищата в България от 2014 г. насам. През този период пазарът не е изпадал в сериозен ступор с изключение на 2020 г. поради началото на пандемията от Covid-19, отбеляза той.

Ганев акцентира върху сериозните дисбаланси в цените на жилищата в България – в някои градове те все още са под 1000 евро на кв. м, докато в София вече надхвърлят 2500 евро на квадрат. Значителните ръстове на цените през последните години са довели до бързо влошаване на достъпността на жилищата в София, Пловдив, Варна и Бургас с темп от 20%.

Поради високите цени на жилищата вече над 60% от сделките в София се сключват с ипотечен кредит, докато в останалите големи градове делът им е под 40%. В столицата броят на вписаните законни и договорни ипотеки през 2024 г. е нараснал с 46% спрямо 2023 г. През първата половина на тази година всички големи градове отбелязват значителни ръстове на ипотечното кредитиране, отбеляза Ганев. Купувачите се насочват към финансиране на сделките си с жилищен заем и поради все още много ниските лихви на ниво от 2,75%.

Ганев не очаква лихвите по ипотечните кредити да се променят значително в краткосрочен план. Той прогнозира повишение, но не драстично, за да повлияе значително на пазара.

Според него сериозният ръст на цените на жилищата в България, който през последните две години значително изпреварва средноевропейските стойности, се дължи и на намаляващото предлагане. В София издадените разрешения за строеж и новозапочнатото строителство спаднаха през 2024 г. спрямо предходната година както от гледна точка на разгъната застроена площ, така и на предвидените единици в проектите. Те бележат спад и през първата половина на тази година.

Вътрешната миграция също оказва силно влияние върху жилищния пазар в големите градове, отбеляза Ганев. В София по данни на НСИ през 2024 г. официално са се регистрирали 11 500 души, а в същото време новопостроените жилища са достигнали 9400. „Това е дефицит, който идва само от един фактор, оказващ влияние върху пазара. Когато добавим и повишаването на заплатите, които в столицата са нараснали със 102% за периода от 2019 г. до юни тази година, ще разберем защо цените на жилищата растат толкова рязко“, коментира Ганев. Той все пак изтъкна, че разминаването в броя на новите жители и на новопостроените жилища е най-голямо в София, докато в другите градове то не е чак толкова значително.

Ганев счита, че няма зависимост между приемането на една страна в еврозоната и ръста на цените на жилищата. Според него от значение е моментът, в който страната влиза в зоната на единната валута и дали това не се случва в условията на политическа или икономическа криза в самата страна или в света. Той даде пример със Словакия, която става член на еврозоната през 2009 г., по време на световната финансова криза, където цените на жилищата намаляват с 16% още през първата година от членството ѝ. Те продължават да спадат и в следващите четири години, докато трае икономическата криза.

Ганев очаква, че жилищният пазар в България няма да бъде значително повлиян от членството на страната ни в еврозоната през първата година, дори предвижда, че през първите месеци ще настъпи успокояване сред хората.

Нови фактори, които може да започнат да оказват влияние върху жилищния пазар у нас след влизането в еврозоната, са желание на граждани на страни от еврозоната да придобиват имоти в страната ни и интерес от големи имотни фондове в Европа за навлизане на пазара на жилищно строителство. „Ако фондовете виждат перспектива за покачване на цените през следващите години, те ще бъдат заинтересовани от пазара в България. Към края на годината ще разберем дали тази прогноза ще се сбъдне“, коментира Ганев и добави, че ако това се случи, достъпността на жилищата може да се влоши.