Имотният пазар в Бургас охладнява, но цените остават високи: Колко струва жилище в различните квартали

Ключови думи: имоти Бургас, цени на апартаменти, Лазур, Меден рудник, ново строителство

Имотният пазар в Бургас навлиза в интересна фаза. Продавачите продължават да искат високи суми за апартаментите си, но купувачите вече не бързат да плащат всяка обявена цена. Сделките намаляват, новото строителство продължава да предлага стотици жилища, а разликата между отделните квартали става все по-съществена. Един квадратен метър в „Лазур“ вече струва колкото повече от два квадратни метра в „Меден рудник“.

Последните данни дават основание за по-внимателен прочит на пазара. Според Агенцията по вписванията през третото тримесечие на 2026 г. в Службата по вписванията в Бургас са регистрирани 2047 продажби на недвижими имоти срещу 2389 за същия период на миналата година. Спадът е 14,3%. Статистиката обхваща различни видове имоти в района на службата, а не единствено апартаменти в града, но показва ясно забавяне на активността.

В същото време цените не се сриват. По данни на Националния статистически институт през второто тримесечие на годината жилищата в Бургас са поскъпнали с 9,1% спрямо същия период на 2025 г. На тримесечна база обаче е отчетено поевтиняване с 1,5%. Това е съществена промяна след първите три месеца на 2026 г., когато Бургас беше сред градовете с най-силен ръст на цените.

Така се оформя пазар, при който жилищата все още са чувствително по-скъпи спрямо миналата година, но последните данни вече не подкрепят представата за непрекъснато поскъпване. По-слабото търсене започва да поставя под въпрос очакванията на част от продавачите.

Колко струва апартамент в Бургас днес?

Статистиката на платформата Realistimo към 4 ноември показва медианна офертна цена от 1802 евро за квадратен метър и 139 849 евро за жилище. Това означава, че половината от наблюдаваните обяви са над тези стойности, а другата половина под тях. Става дума за исканите от продавачите суми, а не за окончателните цени при нотариуса.

За сравнение, в Пловдив средната цена на апартамент според публикувани местни пазарни данни достига около 160 хил. евро при приблизително 1600 евро за квадратен метър. На тази база Бургас изглежда по-скъп на квадратен метър, макар типичната обявена стойност на цял апартамент да е по-ниска. Причината е, че средните характеристики и площите на предлаганите жилища не са еднакви. Двете извадки също не са изготвени по обща методология, затова сравнението е ориентировъчно.

Най-големите разлики в Бургас са между кварталите. В „Лазур“ медианната офертна цена достига 2702 евро за квадратен метър, а в центъра е около 2530 евро. В „Зорница“ продавачите искат приблизително 2209 евро, във „Възраждане“ 2117 евро, а в „Изгрев“ 2004 евро. В „Сарафово“ и „Славейков“ стойностите са близки до 1900 евро за квадратен метър.

На другия полюс е „Меден рудник“, където медианната цена е 1143 евро за квадратен метър. Разликата с „Лазур“ е близо 2,4 пъти. При покупка на 80-квадратен апартамент това означава приблизително 216 хил. евро в „Лазур“ срещу 91 хил. евро в „Меден рудник“, ако приложим съответните квартални стойности. Разбира се, конкретната цена зависи от състоянието, етажа, сградата и точния адрес.

Най-търсените жилища остават двустайните. Те привличат две различни групи купувачи. Първата са млади семейства и хора, които търсят първи собствен дом. Втората са инвеститори, които планират да отдават апартамента под наем. При тях особено значение имат транспортът, инфраструктурата и близостта до морската градина или централната градска част.

Проучване на Bulgarian Properties, обхващащо 30 хил. реални търсения на имоти в страната, показва предпочитания към „Лазур“, „Изгрев“, „Славейков“, „Зорница“ и центъра на Бургас. Търсещите двустайни жилища най-често задават бюджети между 90 хил. и 125 хил. евро. За тристайните границите се изместват към 150–180 хил. евро. Това са заявени бюджети на потенциални клиенти, а не статистика за сключени сделки.

Именно тези бюджети показват къде започва разминаването между желанията на купувачите и цените в обявите. Според друга актуална справка на Realistimo медианната офертна цена на двустаен апартамент в Бургас е около 120 хил. евро, а на тристаен достига близо 187 хил. евро. Семейство, което разполага със 150 хил. евро, вече трябва да избира между по-малък апартамент в предпочитан квартал и по-просторно жилище в по-отдалечена част на града.

Какво всъщност се купува със 160 хил. евро? При средната за наблюдаваните обяви цена от 1802 евро за квадратен метър този бюджет стига за около 89 кв. м. В „Лазур“ площта се свива до приблизително 59 кв. м, докато в „Меден рудник“ достига около 140 кв. м. Това е математическо сравнение по офертни цени, което не отчита конкретното разпределение, общите части, състоянието на имота и разходите по сделката.

Въпросът за реалната жилищна площ става все по-важен при новото строителство. Купувачите трябва да проверяват каква част от посочените квадратни метри са застроена площ на апартамента и каква представлява дял от общите части. Две жилища, обявени за 90 кв. м, невинаги предлагат еднакво пространство за живеене. Към крайната сметка често се добавят довършителни работи, обзавеждане и паркомясто.

Строителната активност в Бургас също заслужава внимание. Според публикуваните на 3 ноември данни на НСИ през третото тримесечие на 2026 г. в областта са издадени разрешителни за 180 жилищни сгради с общо 1013 жилища. През същия период е започнало изграждането на 81 сгради с 975 жилища. Това са данни за цялата област, а не само за град Бургас.

Още по-показателно е сравнението с предходното тримесечие. Между април и юни са издадени разрешителни за 1660 жилища, докато между юли и септември броят им намалява до 1013. Разликата е близо 39%. Не е задължително това да означава трайно свиване на строителството, но показва колко чувствително се променя обемът на бъдещото предлагане дори в рамките на една година.

За инвеститорите ситуацията изглежда различно в зависимост от целта на покупката. Жилищата в центъра и „Лазур“ привличат интерес заради местоположението си и възможността за отдаване под наем. По-ниската покупна цена в „Меден рудник“ намалява необходимия първоначален капитал, но при инвестиционна покупка трябва да се отчетат очакваният наем, периодите без наемател, поддръжката и бъдещата продаваемост на жилището.

Актуалните оферти за наем също дават ориентир. Според платформата Lesenimot медианният наем на двустаен апартамент в Бургас през ноември е около 485 евро месечно, а на тристаен достига 700 евро. Ако двустаен бъде купен за 120 хил. евро и отдаван постоянно срещу 485 евро, годишният брутен приход би бил 5820 евро, или 4,85% от покупната цена. Реалната доходност е по-ниска след данъци, ремонти, поддръжка и периоди без наемател.

Бургас има и особеност, която го отличава от Пловдив. Част от търсенето е свързана с морето, сезонното пребиваване и покупките на втори дом. Това добавя конкуренция за определени локации, без непременно да увеличава търсенето на жилища за целогодишно обитаване във всички квартали. Близостта до плажа сама по себе си не гарантира добър инвестиционен резултат, ако имотът е купен твърде скъпо.

В Пловдив вече се съобщава за среден срок от 38 дни от появата на обявата до сделката. За Бургас няма открита съпоставима статистика по същата методология, която да позволява да се посочи достоверен среден срок за продажба. Наличните числа обаче показват намаляване на вписаните сделки и първо тримесечно понижение на жилищните цени след силното начало на годината.

Това променя начина, по който трябва да се гледа на една оферта. Продавачът вече не разчита единствено на общото поскъпване на пазара. Купувачът сравнява повече предложения, проверява качеството на строителството и обръща внимание на разходите след покупката. При по-голям избор сходни апартаменти започват да се конкурират не само с цена, а и с изложение, разпределение, паркиране и състояние на сградата.

Данните към есента на 2026 г. не дават основание да се говори за срив на имотния пазар в Бургас. Дават обаче основание да се постави под въпрос очакването, че всеки апартамент ще поскъпва независимо от качеството и местоположението си. За купувачите най-същественият въпрос вече не е дали жилищата са поскъпнали през последните години. Той е дали конкретният имот оправдава цената, която продавачът иска днес.