×
Политика Общество Общини Спорт Разследване

Управител:
Веселин Василев, email: [email protected]

Главен редактор:
Катя Касабова, email: [email protected]

Коментарите под статиите се въвеждат от читателите и редакцията не носи отговорност за тях! Ако откриете обиден за вас коментар, моля сигнализирайте ни!

Категории
Вашият сигнал Връзка с Флагман
Накратко
  • Жертвите на новия коронавирус в Китай нараснаха до 2118
  • Главният прокурор на Хърватия Дражен Йелинич подаде оставка
  • САЩ изключиха от списъка с митата 47 стоки от Китай
  • Починаха двама болни от коронавируса възрастни пасажери от кораба край Япония
  • Десетки пострадаха при верижна катастрофа с близо 200 автомобила в Канада
НА ЖИВО

Държавата Vs Апартаментите - ново полувреме на туристически терен, в очакване на автоголове


Държавата Vs Апартаментите - ново полувреме на туристически терен, в очакване на автоголове
 Какво поведение да имат тези активи, ако достъпът им до пазара на почивки се ограничава изкуствено
12 Февруари 2020, Сряда, 08:00 ч.
Автор: Цена КАНАРИЕВА

 Нали в категоризирането Е легализирането, а дали е така

Цена Канариева има 15 години опит в туризма, последните 10 от тях като управител на фирма за пропърти мениджмънт и хотелиерство. Завършила е магистратура в ИТ, Варна и EMBA в Котругли Бизнес Скул, Хърватска. 

Още на 4.05.2018 г. бе прието изискването за подписи на повече от 50 на сто от собствениците в сградата, удостоверяващ съгласието им за извършване на туристическа дейност (чл.129 от ЗТ). Вече два сезона промените в Наредбата за категоризиране от 4.05.2018 се прилагат активно, така че в това няма новина. По-емблематична е втората промяна, която същата Наредба постави: даже и с наличие на 51% съгласие, само 5 (пет) апартамента в сградата могат да бъдат категоризирани по този ред. Под сграда някои общински служби разбират вход, но според Наредбата става въпрос за  цяла сграда, дори ако се състои от няколко входа! 

Сега си представете един от многобройните апарт-комплекси на морето или в планината, с 50-200 апартамента, как собственик или пропърти фирма събира подписи от всички собственици, живеещи по целия свят, говорещи различни езици и мнителни към поставяне на подпис в България. Въпреки това, тъй като повечето от тях обмислят или реално отдават под наем, събирането на подписи някак се случва. Обаче, има ли смисъл цялото изпитание, ако само 5 имота могат да бъдат категоризирани за отдаване под наем. В сайта на Министерството по туризма и никъде в интернет не съществува становище, което да обяснява на какъв принцип е посочено  числото 5 за позволен брой апартаменти с право на категоризиране. Защо вместо това не е зададен процент от общия брой имоти в сградата? И защо въобще е нужно такова ограничение?  Не поставя ли това бариера пред влизане в бизнеса? Кой и как ще определи кои ще са 5-те имота?  Кой, как и с какво право решава да отреже достъп на останалите апартаменти до пазара на краткосрочни настанявания?  

Наредбата започна да се прилага в сезон 2018 и удари еднакво индивидуалните собственици и пропърти фирмите, които до този момент нормално категоризираха “апартаменти за гости”. Няма общинско звено по категоризиране, което да не ви каже, че двете нови условия в Наредбата принуждават апартаменти да работят нелегално. Не защото не искат да се категоризират и прекатегоризират, а защото процедурата е гигантска по обем и несправедлива. Отгоре на това се прилага креативно. Кой може да обясни защо в планински курорт подновяването на изтичащи категоризации (срока им е 5 год) за “апартаменти на гости” става по условията на първоначалното им категоризиране, а на морето задължително трябва да се направи според новите промени от 2018 г.? 

Държавата винаги е имала инструмент за контрол върху този бизнес, извън самото категоризиране. Това е специалната ДДС регистрация, съгласно чл.97а от ЗДДС, според което ако ФЛ или ЮЛ ползва услугите на Airbnb, Booking,com и други чуждестранни платформи, задължително подлежи на регистрация по ДДС. Фирмите категоризират апартаментите си, за да се възползват от 9% ДДС върху приходите от настаняване. За физическите лица това е по-тъмна материя, но точно те имат обявени адрес и телефон в платформите.  Някой може да започне да задава правилните въпроси за контрол още сега? Но контрол в такъв мащаб е труден и скъп, затова държавата смяташе да извика на помощ самите посредници, онлайн платформите, да защитават интересите й по най-неприсъщия им аналогов начин.

Нека приемем, че не разбираме изцяло начина и посоката, в която се развиват онлайн платформите за настаняване. Доказателство е фактът, че всякакви опити за регулация при тях са догонващи и се правят години след реалната трансформация, която те извършват в сектора. Трудно е да си представим накъде се е устремил изкуственият интелект зад платформите – мащабът на милионите операции всяка минута, изчисляване на трендове за година напред над национални и регионални особености; едновременното конкуриране и коопериране със себеподобни АI, и още... За онлайн платформите е важно да приемем две неща – (1) влиянието им се засилва, тъй като те технологично ‘обличат’ споделена икономика на еволюиращи ценности на потребителите (peer-to-peer) и този вектор на развитие е толкова доминиращ, че преосмисля представите ни за бизнес и (2) само печелим от това да имаме цялата им мощ на наша страна, в това което правят най-добре – да покажат правилната стая на правилния клиент, което да води до сделка, в която всички участници получават своя дял. 

Разбира се, че категоризиране трябва да има. То е в основата на феърплей на футболен терен, в който изглежда че на едната врата са хотелите, на другата врата са апартаментите, а държавата прилича на объркан рефер, който трудно реагира на динамиката на играта. При това се играе важен мач, защото резултатът, постигнат на този туристически терен, възлиза на 13% от БВП на страната ни.    

За България е още по-важно да изгради отговорна политика към стотиците хиляди апартаменти, построени от 2000 до сега, огромната част от тях в курортните зони и в рамките на затворени апарт-комплекси.  Тези имоти са материален актив с инвестиционен характер за своите собственици, предимно чуждестранни лица. Най-нормалното нещо е собственикът на актива да търси доходност от него, особено когато годишната му издръжка доближава 2000 лв. (годишна такса + данък + застраховка). Най-естественото поведение е имотът да работи в своя полза, да покрие постоянните си разходи и да реалзизира печалба от наеми (която също подлежи на данък)?  Какво поведение да имат тези активи, ако достъпът им до пазара на почивки се ограничава изкуствено... 

И без трудностите по категоризация, физическите лица които отдават под наем, ще се видят в приключение по изпълнение на данъчната рамка – всеки месец до 15-то число през системата ЕСТИ се подава информация за гости и брой нощувки, съответно се плаща курортен данък към общината; пак до 14-то число чрез системата на НАП се подава ДДС върху комисионата към платформите, и се плаща ДДС към НАП; на тримесечие се  плаща данък върху доходите от наеми. Изпълнението на данъчната рамка не изглежда като лежерно занимание за собственици, които отдават под наем за допълнителна доходност. Част от ефекта на промените е, че те стимулират собствениците да се обърнат към фирми за професионално управление на краткосрочните наеми през платформите. Какво се случва при фирмите?

Логично, предлагането на апартаменти за почивки в курортните зони се консолидира от пропърти фирми, които за 15 години изградиха професионализъм и репутация на тутистическия ни пазар. Дейността им е по-сложна и с по-дълга верига на стойности (value chain) от тази на класическия хотел. Пропърти компанията управлява 100 - 400 апартамента в няколко комплекса, провежда колективен маркетинг и по-добре от всеки хотел трябва да формулира предимствата на продукта си на пазара. В същото време фирмата общува със стотиците собственици на имоти, през които трудно се прокарват решения за подобрения на ‘базата’, насърчава спазване на данъчния режим, деликатно съвместява лично ползване и настаняване на туристи, и др. Ежегодно пропърти  фирмите канализират плащането към хазната на стотици хиляди в данък сгради и данък върху доходите от наеми, на застрахователни вноски... Да не говорим какво значение има тази дейност върху цената на имота, която се определя и от успеха му от отдаване под наем.

Накратко, благодарение на пропърти фирмите апартаментите са организиран и достоен участник в туристическата ни екосистема.  Именно пропърти фирмите са истинските посланици на България в общуването й с хилядите чуждестранни собственици на имоти у нас, които очакват феърплей на играта и доходност. 

Очакваме, че държавата разбира тези бизнес модели и предвижа адекватна форма на категоризация на апартаменти и апарт-комплекси. Нали в категоризирането Е  легализирането. А дали е така?
Двете изисквания (приети през май 2018), 51% съгласие + 5 категоризирани имота в сграда, са неприложими за повечето апарт-комплекси, управлявани от пропърти фирми. Те трябва да изберат една от следващите категории за категоризиране: ‘хотел’ или ‘туристически апартаментен комплекс’, но и двете са със сходни изисквания към инфраструктурата и съответно недостижими за много апарт-комплекси, особено построените 2000 – 2010  (отделен асансьор за персонал, товарни рампи, обща територия за лоби и др.)

Сред липсата на адекватни варианти, на доста апарт-комплекси не им остана друго, освен да се прекатегоризират като хоСтели 2 и 3 звезди. Да, хостели! В настоящия момент на морето, комплекси с отлично местоположение, инфраструктура и обзавеждане на апартаментите, с пълен цикъл услуги за гости, управлявани професионално от пропърти компании с целогодишни екипи, в готовност по Наредба 18 и ЕСТИ са категоризирани като хостели 2* и 3*.  С всички последствия от това – хостелът да не се рекламира като хотел или друг вид, за да не заблуждава гостите си, да е отразено по всички информационни табели и т.н  Ако редът за категоризиране остане в същия си вид, с нуждата от подновяване на категоризацията още и още апарт-комплекси ще трябва да се пре-категоризират като хостели.  Да се поздравим – съвсем скоро България може да бъде първа в Европа по брой и качество на хостелите си!

Вместо да се стреми да разбере и подкрепи дейността на пропърти фирмите, държавната политика руши стойност, създавана от тях с години, с очевидните автоголове срещу собствените си интереси – по-малко курортен данък, още мигриране към сивия сектор и по-малко данъци от наеми и т.н.  Редно е това да се промени с адекватни промени в реда на категоризиране!

Има и друг вид собственици на апартаменти. Например, това е гражданката Олга (името е случайно), която живее в апарт-комплекса през повечето време. На приятелска основа е събрала ключовете на съседните 3-4 апартамента и на по-ниски цени ги пълни с гости, които събира по препоръка, или рекламира имотите в руски или друг чуждестранен сайт. Много често Олга оставя гостите си без елементарни услуги и внимание, но те приемат, че това върви с ниската цена. Олга няма да внесе грам курортен данък в общината, никакво ДДС или данък върху доходите от наеми, няма да назначи и един човек... Но и преди и сега Олга остава ‘невидима’, тя е извън онлайн платформите и под всякакви радари за контрол! Това са апартаментите, които потъпкват официалните схеми в ущърб на хотели, пропърти фирми и на държавата. 

И тъй като държавата трудно различава Олга от другите апартаменти, а и не се опитва, тъй като те всички заедно пречат на хотелите, (не)съзнателно саботира пазара си с правила за категоризация, които се отдалечват от реалните бизнес модели в стратегическия си бранш. Според новите изменения от декември 2019 депутатите решиха ‘категоризацията’ да се превърне в ‘регистрация’, но в това няма да има качествена промяна, ако се запазят в сила двете ограничаващи условия.

За щастие,  мачът продължава...  Можеби, ако държавата отвори категоризации и достъп до пазара на всичките си активи за настаняване, с ясни и свойствени правила; ако подпомага пазара и играчите да еволюират продукти, дигитално присъствие и конкуренция (което винаги ще е в полза на туристическия ни имидж); ако измислим как масовият контрол да започва от клиентите... Тогава можеби държава, хотели, апартаменти ще играем в общ отбор на терена  и головете от 4-те годишни сезона на мача ще бъдат много повече във вратата на европейската конкуренция за изгодни почивки с висока добавена стойност.  


В категории: Бизнес


6 знака, че бракът ще е вечен
6 знака, че бракът ще е вечен 20/02/2020, Четвъртък 14:40 1
Флагман.БГ Арестуваха жената на Васил Божков Арестуваха жената на Васил Божков 20/02/2020, Четвъртък 14:18 4
Metalhead Beer Fest ще е на 1 и 2 август
Metalhead Beer Fest ще е на 1 и 2 август 20/02/2020, Четвъртък 13:40 0
9
Коментара по темата
9.
Язък
12.02.2020 18:33:18
0
0
От заглавието си помислих: Браво, държавата срещу апартаментите на властимащите.
8.
Букинга
12.02.2020 11:20:39
0
2
Гражданката Олга, да не би да живее на Етъра 2? ;)))))
7.
Aaaa
11.02.2020 14:53:21
0
4
Всичко се прави за да се угоди на големи хотели,те да са пълни а останалите да не мога да пускат нощувки но така няма да има и данъци от малките защото няма как да скриеш данъци след като всички нощувки минават през Booking и от там директно в нап,този закон ще доведе до тотална разпродажба на имоти по черноморието сриване на цените и англичани германци руснаци кйто са купили с инвестиционна цел ще инвестират в имоти в други страни
6.
dddddddddd
11.02.2020 13:42:40
0
7
Държавата ламти не само за данъци, но и за таксички, плащане на документчета, уж данъка 10%, пък като им платиш всичките категоризации, разрешителни става 50%, целта е да не остане нито едно магазинче, апартамент под наем или работещ човек.
5.
*********
11.02.2020 11:02:54
0
1
Коментарът беше изтрит от модераторите, защото съдържаше вулгарни, нецензурни или обидни квалификации, обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа или призиви към насилие по адрес на конкретни лица.
4.
Санитар
11.02.2020 09:55:05
4
4
Пълни глупости! В момента се отдават апартаменти без да имат съгласието на съкооператорите. И какво Нищо! Няма механизъм чрез който тази практика да бъде спряна,Правиш домова книга, метални врати, камери, за да можеш да спиш спокойно, и някакъв апартамент започва да се дава под наем. Не знаеш кой идва, кой влиза в кооперацията. Никакъв контрол. Влизат, напиват се/защото това правят/ палят и си отиват. Майната им на живущите в кооперацията
3.
Здрасти
11.02.2020 09:22:11
0
7
Веднага да се въведе курортна градска такса 3,5 € на ден на човек която всеки ЧУЖДЕНЕЦ да плаща на рецепция хотел или в офис на апарт хотел
Като е Дубай и РИМ
Или 20 $ такса за премиера Слънце както дълги години се събираше от всеки чужд турист посетил Тайланд и плащаш 20 $такса за тайландски Крал
2.
Marinero
11.02.2020 08:16:58
0
14
Държавата въведе бизнес рестрикция към малките играчи с тази регистрация. Просто им каза вие няма да имате шанс. Сами се досещате , че да събереш 51% подписи в една дори малка кооперация е почти невъзможно. Ако идеята на регистрацията беше бизнес ориентирана трябваше да въведат обратната връзка - ако съкооператор е против отдаването на даден имот под наем , той да събере 51% подписи и така да прекрати регистрацията на апартамента. За съжаление и Менда и Валери са далеч от бизнес ориентацията просто са от поколението което израстна с комунистически декрети. Основният им мотив за тези промени бил държавата да си събере данъците и естествено след като не знаят какви механизми да измислят за да става това, решават , че по- добре е да затрият малките играчи. Сталинистки подход.
1.
Smith
11.02.2020 07:53:50
2
11
Основният проблем е, че уж европейското и уж атлантическо правителство на Борисов (айде, лъжепатриотите дори не крият слугинажа си към Мацква), изобщо не правят опити да изсветлят нелегалните схеми на руснаците тук, като почнеш от туристите, дето спят по апартаменти на други руснаци без да плащат нищакви данъци и стигнеш до световен гигант като Лукойл, които не са платили и стотинка данък печалба откакто превзеха комбината... За сметка на това плодължават да изнасилват дребния и среден бизнес, ама в държава в която Путин има повече фенове отколкото в Русия е очаквано да управляват Тикви, Льотчик-генерал-фатмаци и кгб агенти от турските малцинства.
 
Добавете коментар
Моля, въведете Вашето име
Моля, въведете Вашият коментар
Въведете защитния код:
Моля, въведете защитния код
 
България Всички новини
Мъж нападна и преби възрастен мъж в Ямбол Мъж нападна и преби възрастен мъж в Ямбол

Нападателят е установен и задържан с полицейска мярка за срок до 24 часа.

Д-р Георги Кенов: Няма епидемия от Хепатит А в Сунгурларе!  Д-р Георги Кенов: Няма епидемия от Хепатит А в Сунгурларе! 

Заразените се лекували, а болестта е започнала да отшумява

Ето как третокласници от Равда отключват тайнитена биоразнообразието Ето как третокласници от Равда отключват тайнитена биоразнообразието

Децата осиновиха дърво от двора на училището

Рено "кацна" в тревата след жесток сблъсък с Опел край жк. "Меден рудник" Рено "кацна" в тревата след жесток сблъсък с Опел край жк. "Меден рудник"

Инцидентът е станал в района на магазин „Зора”, в посока кръговото движение

Metalhead Beer Fest ще е на 1 и 2 август Metalhead Beer Fest ще е на 1 и 2 август

Вече се знае името на първата гостуваща пивоварна - сръбската Dogma Brewery

12 български контейнера с вино чакат за влизане в Китай 12 български контейнера с вино чакат за влизане в Китай

Пратката е платена на 50%

СДС: Поведението на Корнелия Нинова и Румен Радев оскверни делото на Левски! СДС: Поведението на Корнелия Нинова и Румен Радев оскверни делото на Левски!

От партията настояват за публично извинение към целия български народ

Група съветници от СОС „осъдиха“ Румен Радев и БСП заради Васил Левски Група съветници от СОС „осъдиха“ Румен Радев и БСП заради Васил Левски

Представителите на ГЕРБ и СДС обвиниха социалистите, че са яхнали националистическата вълна

Закопчаха 20-годишен младеж от Средец, задигнал оградната мрежа на свой съгражданин Закопчаха 20-годишен младеж от Средец, задигнал оградната мрежа на свой съгражданин

Младокът направил пълни самопризнания

Лили Клюкарката се сгоди, хвали се с пръстен за 5 бона Лили Клюкарката се сгоди, хвали се с пръстен за 5 бона

Блестящият пръстен е с огромен камък на известна марка италиански бижута

Година без Лагерфелд: Как са осиротелите Chanel, Fendi и KL Година без Лагерфелд: Как са осиротелите Chanel, Fendi и KL

Как го помнят приятелите и колегите му...

Европейските лидери влизат в борба за бюджета Европейските лидери влизат в борба за бюджета

Те се събират този четвъртък в Брюксел

Кървава драма в Германия: 10 убити при стрелба в Ханау Кървава драма в Германия: 10 убити при стрелба в Ханау

Неизвестни нападатели откриха огън в два наргиле бара, стреляли от кола в движение

Летящи чинии над мина, уфолози умуват защо са им на извънземните въглища Летящи чинии над мина, уфолози умуват защо са им на извънземните въглища

Пришълци прелитали по-често над рудници за добив на злато или над вулкани 

Колко ще струва сватбата на Дженифър Лопес Колко ще струва сватбата на Дженифър Лопес

Сватбата на латино певицата с Алекс Родригес ще им струва било 3 млн. долара

Няма да повярвате, но това е секси спасителката Ясмин Блийт Няма да повярвате, но това е секси спасителката Ясмин Блийт

Тя напусна Холивуд преди 17 години и престана да се снима, не беше се появявала оттогава в публичното пространство

Ако имате тези признаци на лицето си, може би сте с рак са белия дроб Ако имате тези признаци на лицето си, може би сте с рак са белия дроб

Сред тях са пролапс на клепачите, малка зеница и липса на изпотяване от едната страна на лицето

Великобритания след Брекзит: Добре дошли са само висококвалифицираните работници Великобритания след Брекзит: Добре дошли са само висококвалифицираните работници

За първи път от десетилетия Обединеното кралство ще има пълен контрол върху това кой идва в страната и как работи имиграционната система

Италианският град плаща наема на новите си жители Италианският град плаща наема на новите си жители

Новодомците тpябвa дa пpeбивaвaт в Teopa пoнe тpи гoдини и тpябвa дa имaт пoнe eднo дeтe

Застреляха дубльорката на Никол Кидман и съпруга й Застреляха дубльорката на Никол Кидман и съпруга й

Убиецът е бившият мъж на Шерил Сандърс

Бойко Борисов към шефа на АПИ Георги Терзийски: Бойко Борисов към шефа на АПИ Георги Терзийски: Като глашатай ще викаш в кварталите, че не трябват винетки. Виц на деня Виц на деня - Скъпа, ще те водя на околосветско пътешествие!
- Не може ли някъде другаде?
Виц на деня Виц на деня - Огледалце, я кажи, огледалце не лъжи – от всички на света аз ли съм най-красивата?
- Ма писна ми от кифли, ма! Аз съм таблет. ТАБЛЕТ!
Статус във фейсбук Статус във фейсбук Не планирам да скачам с бънджи! Родил съм се благодарение на скъсан каучук и не смятам да умирам заради същото!
Автори Флагмани
Маркетинг Екип
Анна Добрева

Специалист Маркетинг и реклама, Copywriter

Затвори