Държавата Vs Апартаментите - ново полувреме на туристически терен, в очакване на автоголове

 Какво поведение да имат тези активи, ако достъпът им до пазара на почивки се ограничава изкуствено

Ключови думи: държавата, апартаментите, закон, туризъм, цена канариева, експерт

Цена Канариева има 15 години опит в туризма, последните 10 от тях като управител на фирма за пропърти мениджмънт и хотелиерство. Завършила е магистратура в ИТ, Варна и EMBA в Котругли Бизнес Скул, Хърватска. 

Още на 4.05.2018 г. бе прието изискването за подписи на повече от 50 на сто от собствениците в сградата, удостоверяващ съгласието им за извършване на туристическа дейност (чл.129 от ЗТ). Вече два сезона промените в Наредбата за категоризиране от 4.05.2018 се прилагат активно, така че в това няма новина. По-емблематична е втората промяна, която същата Наредба постави: даже и с наличие на 51% съгласие, само 5 (пет) апартамента в сградата могат да бъдат категоризирани по този ред. Под сграда някои общински служби разбират вход, но според Наредбата става въпрос за  цяла сграда, дори ако се състои от няколко входа! 

Сега си представете един от многобройните апарт-комплекси на морето или в планината, с 50-200 апартамента, как собственик или пропърти фирма събира подписи от всички собственици, живеещи по целия свят, говорещи различни езици и мнителни към поставяне на подпис в България. Въпреки това, тъй като повечето от тях обмислят или реално отдават под наем, събирането на подписи някак се случва. Обаче, има ли смисъл цялото изпитание, ако само 5 имота могат да бъдат категоризирани за отдаване под наем. В сайта на Министерството по туризма и никъде в интернет не съществува становище, което да обяснява на какъв принцип е посочено  числото 5 за позволен брой апартаменти с право на категоризиране. Защо вместо това не е зададен процент от общия брой имоти в сградата? И защо въобще е нужно такова ограничение?  Не поставя ли това бариера пред влизане в бизнеса? Кой и как ще определи кои ще са 5-те имота?  Кой, как и с какво право решава да отреже достъп на останалите апартаменти до пазара на краткосрочни настанявания?  

Наредбата започна да се прилага в сезон 2018 и удари еднакво индивидуалните собственици и пропърти фирмите, които до този момент нормално категоризираха “апартаменти за гости”. Няма общинско звено по категоризиране, което да не ви каже, че двете нови условия в Наредбата принуждават апартаменти да работят нелегално. Не защото не искат да се категоризират и прекатегоризират, а защото процедурата е гигантска по обем и несправедлива. Отгоре на това се прилага креативно. Кой може да обясни защо в планински курорт подновяването на изтичащи категоризации (срока им е 5 год) за “апартаменти на гости” става по условията на първоначалното им категоризиране, а на морето задължително трябва да се направи според новите промени от 2018 г.? 

Държавата винаги е имала инструмент за контрол върху този бизнес, извън самото категоризиране. Това е специалната ДДС регистрация, съгласно чл.97а от ЗДДС, според което ако ФЛ или ЮЛ ползва услугите на Airbnb, Booking,com и други чуждестранни платформи, задължително подлежи на регистрация по ДДС. Фирмите категоризират апартаментите си, за да се възползват от 9% ДДС върху приходите от настаняване. За физическите лица това е по-тъмна материя, но точно те имат обявени адрес и телефон в платформите.  Някой може да започне да задава правилните въпроси за контрол още сега? Но контрол в такъв мащаб е труден и скъп, затова държавата смяташе да извика на помощ самите посредници, онлайн платформите, да защитават интересите й по най-неприсъщия им аналогов начин.

Нека приемем, че не разбираме изцяло начина и посоката, в която се развиват онлайн платформите за настаняване. Доказателство е фактът, че всякакви опити за регулация при тях са догонващи и се правят години след реалната трансформация, която те извършват в сектора. Трудно е да си представим накъде се е устремил изкуственият интелект зад платформите – мащабът на милионите операции всяка минута, изчисляване на трендове за година напред над национални и регионални особености; едновременното конкуриране и коопериране със себеподобни АI, и още... За онлайн платформите е важно да приемем две неща – (1) влиянието им се засилва, тъй като те технологично ‘обличат’ споделена икономика на еволюиращи ценности на потребителите (peer-to-peer) и този вектор на развитие е толкова доминиращ, че преосмисля представите ни за бизнес и (2) само печелим от това да имаме цялата им мощ на наша страна, в това което правят най-добре – да покажат правилната стая на правилния клиент, което да води до сделка, в която всички участници получават своя дял. 

Разбира се, че категоризиране трябва да има. То е в основата на феърплей на футболен терен, в който изглежда че на едната врата са хотелите, на другата врата са апартаментите, а държавата прилича на объркан рефер, който трудно реагира на динамиката на играта. При това се играе важен мач, защото резултатът, постигнат на този туристически терен, възлиза на 13% от БВП на страната ни.    

За България е още по-важно да изгради отговорна политика към стотиците хиляди апартаменти, построени от 2000 до сега, огромната част от тях в курортните зони и в рамките на затворени апарт-комплекси.  Тези имоти са материален актив с инвестиционен характер за своите собственици, предимно чуждестранни лица. Най-нормалното нещо е собственикът на актива да търси доходност от него, особено когато годишната му издръжка доближава 2000 лв. (годишна такса + данък + застраховка). Най-естественото поведение е имотът да работи в своя полза, да покрие постоянните си разходи и да реалзизира печалба от наеми (която също подлежи на данък)?  Какво поведение да имат тези активи, ако достъпът им до пазара на почивки се ограничава изкуствено... 

И без трудностите по категоризация, физическите лица които отдават под наем, ще се видят в приключение по изпълнение на данъчната рамка – всеки месец до 15-то число през системата ЕСТИ се подава информация за гости и брой нощувки, съответно се плаща курортен данък към общината; пак до 14-то число чрез системата на НАП се подава ДДС върху комисионата към платформите, и се плаща ДДС към НАП; на тримесечие се  плаща данък върху доходите от наеми. Изпълнението на данъчната рамка не изглежда като лежерно занимание за собственици, които отдават под наем за допълнителна доходност. Част от ефекта на промените е, че те стимулират собствениците да се обърнат към фирми за професионално управление на краткосрочните наеми през платформите. Какво се случва при фирмите?

Логично, предлагането на апартаменти за почивки в курортните зони се консолидира от пропърти фирми, които за 15 години изградиха професионализъм и репутация на тутистическия ни пазар. Дейността им е по-сложна и с по-дълга верига на стойности (value chain) от тази на класическия хотел. Пропърти компанията управлява 100 - 400 апартамента в няколко комплекса, провежда колективен маркетинг и по-добре от всеки хотел трябва да формулира предимствата на продукта си на пазара. В същото време фирмата общува със стотиците собственици на имоти, през които трудно се прокарват решения за подобрения на ‘базата’, насърчава спазване на данъчния режим, деликатно съвместява лично ползване и настаняване на туристи, и др. Ежегодно пропърти  фирмите канализират плащането към хазната на стотици хиляди в данък сгради и данък върху доходите от наеми, на застрахователни вноски... Да не говорим какво значение има тази дейност върху цената на имота, която се определя и от успеха му от отдаване под наем.

Накратко, благодарение на пропърти фирмите апартаментите са организиран и достоен участник в туристическата ни екосистема.  Именно пропърти фирмите са истинските посланици на България в общуването й с хилядите чуждестранни собственици на имоти у нас, които очакват феърплей на играта и доходност. 

Очакваме, че държавата разбира тези бизнес модели и предвижа адекватна форма на категоризация на апартаменти и апарт-комплекси. Нали в категоризирането Е  легализирането. А дали е така?
Двете изисквания (приети през май 2018), 51% съгласие + 5 категоризирани имота в сграда, са неприложими за повечето апарт-комплекси, управлявани от пропърти фирми. Те трябва да изберат една от следващите категории за категоризиране: ‘хотел’ или ‘туристически апартаментен комплекс’, но и двете са със сходни изисквания към инфраструктурата и съответно недостижими за много апарт-комплекси, особено построените 2000 – 2010  (отделен асансьор за персонал, товарни рампи, обща територия за лоби и др.)

Сред липсата на адекватни варианти, на доста апарт-комплекси не им остана друго, освен да се прекатегоризират като хоСтели 2 и 3 звезди. Да, хостели! В настоящия момент на морето, комплекси с отлично местоположение, инфраструктура и обзавеждане на апартаментите, с пълен цикъл услуги за гости, управлявани професионално от пропърти компании с целогодишни екипи, в готовност по Наредба 18 и ЕСТИ са категоризирани като хостели 2* и 3*.  С всички последствия от това – хостелът да не се рекламира като хотел или друг вид, за да не заблуждава гостите си, да е отразено по всички информационни табели и т.н  Ако редът за категоризиране остане в същия си вид, с нуждата от подновяване на категоризацията още и още апарт-комплекси ще трябва да се пре-категоризират като хостели.  Да се поздравим – съвсем скоро България може да бъде първа в Европа по брой и качество на хостелите си!

Вместо да се стреми да разбере и подкрепи дейността на пропърти фирмите, държавната политика руши стойност, създавана от тях с години, с очевидните автоголове срещу собствените си интереси – по-малко курортен данък, още мигриране към сивия сектор и по-малко данъци от наеми и т.н.  Редно е това да се промени с адекватни промени в реда на категоризиране!

Има и друг вид собственици на апартаменти. Например, това е гражданката Олга (името е случайно), която живее в апарт-комплекса през повечето време. На приятелска основа е събрала ключовете на съседните 3-4 апартамента и на по-ниски цени ги пълни с гости, които събира по препоръка, или рекламира имотите в руски или друг чуждестранен сайт. Много често Олга оставя гостите си без елементарни услуги и внимание, но те приемат, че това върви с ниската цена. Олга няма да внесе грам курортен данък в общината, никакво ДДС или данък върху доходите от наеми, няма да назначи и един човек... Но и преди и сега Олга остава ‘невидима’, тя е извън онлайн платформите и под всякакви радари за контрол! Това са апартаментите, които потъпкват официалните схеми в ущърб на хотели, пропърти фирми и на държавата. 

И тъй като държавата трудно различава Олга от другите апартаменти, а и не се опитва, тъй като те всички заедно пречат на хотелите, (не)съзнателно саботира пазара си с правила за категоризация, които се отдалечват от реалните бизнес модели в стратегическия си бранш. Според новите изменения от декември 2019 депутатите решиха ‘категоризацията’ да се превърне в ‘регистрация’, но в това няма да има качествена промяна, ако се запазят в сила двете ограничаващи условия.

За щастие,  мачът продължава...  Можеби, ако държавата отвори категоризации и достъп до пазара на всичките си активи за настаняване, с ясни и свойствени правила; ако подпомага пазара и играчите да еволюират продукти, дигитално присъствие и конкуренция (което винаги ще е в полза на туристическия ни имидж); ако измислим как масовият контрол да започва от клиентите... Тогава можеби държава, хотели, апартаменти ще играем в общ отбор на терена  и головете от 4-те годишни сезона на мача ще бъдат много повече във вратата на европейската конкуренция за изгодни почивки с висока добавена стойност.