Сериозни промени в Закона за етажна собственост, общините ще събират просрочени задължения от съседи

Собствениците на апартаменти ще поемат ангажимент да се грижат за общите части и задължително да плащат таксите, които са гласувани от Общото събрание

Ключови думи: Закон за етажна собственост, поддръжка на старите блокове, професионални домоуправители

10 години след приемането му, Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) отива на основен ремонт. Просто защото той практически не работи. В него не са разписани конкретните задължения на собствениците на имоти, домови книги рядко се водят, част от жилищните входове са без управителни съвети, а общините не извършват контрол. Професионалните домоуправители още не са се наложили като сериозна алтернатива, защото част от фирмите, които предлагат тази услуга, не се справят. 

"Залети сме от жалби, което показва, че има нужда от нормативни промени, които да постигнат ефективна регулация на отношенията в етажната собственост", заяви пред колегите от "Икономист" Гергана Благиева, директор на дирекция "Жилищна политика" в Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ). Тя добави, че министерството е приело иновативен подход – вместо да сложи на масата промени в закона, написани от експерти, събира предложения за промени от всички заинтересовани страни, в търсене на по-широка обществена подкрепа за новия закон. 

По данни на МРРБ над 60% от българите живеят в режим на етажна собственост. Над 45 000 сгради са в лошо техническо състояние и имат нужда от обновяване.

Срокът за предложенията за промени е 15 април, след което те ще бъдат систематизирани и поставени на ново обсъждане. Към момента на уебстраницата на МРРБ има над 50 предложения от различни граждани и организации, както и три становища - от Фондация "Асансьорна безопасност", Фасилити мениджмънт организация (сдружението на професионалните домоуправители) и Национално сдружение "Недвижими имоти". И трите становища предлагат регулация на професията "професионален домоуправител" и възможност таксите за ремонт да се събират по банков път. 
 

"Много от предложенията са разумни и са в посока на това задълженията да не се водят на собственика на имота, а на самия имот. Така, когато дадено задължение по такса "Ремонт и обновяване", гласувана от общото събрание на входа, не се погаси, домоуправителят да може да даде информация към общината и таксите да се събират от нея", казва Благиева. За целта е нужна и промяна в Закона за местните данъци и такси. Т.е. - ако не си платите таксата за входа, домоуправителят ще подаде искането към Общината и чрез ЧСИ или друг метод парите ще ви бъдат взети, независимо дали искате, или не. 

Друго важно предложение е в ЗУЕС да бъдат разписани подробно задълженията на собствениците, които отсъстват задълго и не са уведомили домоуправителя къде могат да бъдат намерени, за да се събере необходимата такса.

"Когато се купува имот, в него е включен и процент от общите части, което означава, че собственикът има задължение да се грижи и за тях", коментира още Благиева. Според новите правила, които предстои да бъдат приети, такси за ремонт ще трябва да плащат и тези собственици, които отсъстват от страната. Проблемът е много сериозен, защото у нас има около 1 млн. пустеещи жилища. А за поддръжката на сградите се товарят само постоянно живеещите в тях. 

На масата за преговори ще бъде поставена и идеята да се вдигне таксата за ремонт и поддръжка на сгради. В момента тя е 1% от минималната работна заплата, което е недостатъчно за сериозни ремонти. Същото предложение за увеличение ще важи и за таксата за поддръжка на собствеността. Предвижда се обаче да има и справедливо разпределение на таксите. Сега за асансьор обикновено плащат и живеещите на първите етажи, въпреки че не ги ползват, а собствениците на имоти на последните етажи в немалко случаи поемат сами разходите за ремонт на покрива, въпреки че по закон тези разходи се делят между всички във входа. "С промените в закона ще търсим ефективен механизъм за по-справедливо разпределение на таксите", обещава Благиева. В МРРБ ще обмислят и идеята таксите да се събират по банков път, а не от врата на врата, за което настояват от Фасилити мениджмънт организация. 

За да решат проблема на входовете в блоковете, които не си избират управителни съвети, които да бъдат вписани в общините, от МРРБ предлагат засилване на контролните функции на местната администрация, както и правото ѝ да налага санкции. И сега тя е длъжна да следи за спазването на закона, но не го прави.

Домовата книга задължително ще се регистрира в общината. От собствениците ще се изисква да попълват декларация за това кой е собственик, кой е ползвател и кой е наемател на имота, както и какви животни се гледат в него. Защото, по думите на Благиева, домови книги не се водят или пък се водят неправилно, а домовата книга е легитимацията на етажната собственост. 

В МРРБ постъпват и сигнали срещу некоректни професионални домоуправители. "Последният такъв сигнал е отпреди няколко дни. Обади ми се една жена, буквално плачейки, за да ми каже, че професионалният им домоуправител е събрал парите, внесъл ги е по сметка, изтеглил ги е и е изчезнал, без да могат да се свържат с него", разказва Благиева. 

Около 100 фирми предлагат услугата "професионален домоуправител" и всички те не подлежат на регулация заради пропуск в закона. По данни на асоциацията на дружествата, управляващи етажната собственост, в този сектор оборотът е над 50 млн. лв., а услугата се ползва в София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Благоевград и Велико Търново. В тези градове около 15% от многофамилните жилища, или общо 7000 сгради се управляват от професионални домоуправители. За да се внесе ред в сектора, от МРРБ предлагат да има публичен регистър на професионалните домоуправители. Вписаните в него трябва да притежават документ за изкарани квалификационни курсове. Така ще се дава гаранция, че професионалните домоуправители знаят как се управлява собственост. При сигнали за недобросъвестност ще бъдат отписвани от регистъра. 

За домоуправителите, които се избират от общото събрание, пък ще се изготви наръчник, в който да бъде описана нормативната уредба, която трябва да познават, както и с кои институции да работят. „Идеята не е да се създаде бизнес на професионалните домоуправители, каквито твърдения се появяват, а да се регулира секторът и да има яснота какви са задълженията на собствениците“, казва Благиева. Промените ще регламентират и как да се управляват затворените жилищни комплекси, защото и при тях поради липса на ясна регулация отношенията между собственици и инвеститори са много трудни. 

Иван Велков, Фасилити мениджмънт организация: Професионализация на бранша
Едно от решенията за регулиране на отношенията в етажната собственост е наемането на професионален домоуправител, но условието е тази професия да се върши от хора с опит и със знания какво да се направи. В момента за професионални домоуправители могат да се обявяват хора, които нямат нужните умения да управляват собственост или такива, които тепърва се учат на професията. 

Не сме привърженици на идеята за лиценз, но искаме да има типове критерии, на които да отговаря професионалният домоуправител. 

В редица държави от Централна и Западна Европа неплащането на такси за ремонт автоматично се отразява на местните данъци и такси. Друга възможност, в която може да се включат банките, е освен общи сметки, в които да се плащат комуналните разходи, да има и възможност за директен дебит, т.е. собственикът на една сметка да оторизира своята банка автоматично да извършва плащания на доставчиците на услуги. 

Трябва да се помисли и за правата на домоуправителя. Сега той има само задължения и отговаря сам пред институциите за управлението на етажната собственост, а би трябвало да споделя тази отговорност с Управителния съвет. 

В корпоративния сектор имаме яснота как се управлява собственост и е постигнат баланс между цената на услугата и нейното качество. Там нещата се регулирани. Този добър мениджмънт може да се пренесе и върху публичния сектор - детски градини, училища, висши учебни заведения, болници и пр., част от които страдат от лошо управление. Най-трагично е положението в жилищния сектор, защото там отношенията опират до това кой е собственик и какви са правата му, а задълженията за поддръжка на общите части на сградата, на тротоара и пр. не се изпълняват и затова има нужда от прецизиране на правилата в закона. 

Емануела Фролошка, Фондация "Асансьорна безопасност": Лицензиране на домоуправителите
В предложенията си за промени тръгваме от възможността да се подобри безопасността на асансьорите, като стъпваме и на проучване на чуждия опит. В европейските държави всички домоуправители са лицензирани, а дейността им е и много добре регламентирана. Според нас независимо дали домоуправителят е физическо, или юридическо лице, той трябва да има лиценз, който да гарантира, че притежава нужните познания да управлява собственост. 

Не всички домоуправители знаят, че трябва да имат сключен договор за техническа поддръжка на асансьора, да имат сключен договор за технически преглед. Да са наясно каква документация трябва да има асансьорът и при кого стои тя. 

Етажната собственост не е само стълбищна клетка, а редица други съоръжения, които трябва да се поддържат и за това се искат знания. Домоуправителите задължително трябва да минат през обучение, за да знаят задълженията си. Те трябва да са наясно коя институция какъв проблем може да реши и към коя да се обърнат в случай на възникнал проблем. Имахме случай, при който домоуправител очакваше от Държавната агенция по метрологичен и технически надзор да е разследващ орган, каквито функции тя няма. 

Павел Миланов, Асоциация за регулиране на отношенията в етажната собственост: Общината да решава споровете

Законът трябва спешно да се коригира. В момента дори нарушенията на правилника за вътрешен ред преминават през дълга процедура, за да стигнат до глоба. Противоречия, възникващи в етажната собственост, трябва да се регулират и решават от външни и безпристрастни структури, каквато е местната власт. Да се разчита само на съдебни процедури, е скъпо и неефективно и затова домоуправителите рядко прибягват до събиране на такси през съда. Самото вземане на решения от общите събрания трябва да подлежи на контрол, защото процедурата по атакуване на незаконосъобразни решения е сложна и ако не бъде започната в 30-дневен срок, предполага още повече усложнения.

Трябва да е ясно, че всеки, съгласил се да живее в такъв вид собственост, е зависим от останалите и има не само своите права, но и задължения, неизпълнението на които води до накърняване на правата и интересите на другите собственици. Много е важно да се създадат правила къде например се съхранява документацията от общите събрания; какво се случва, ако председателят на етажна собственост спре дейността си и унищожи документацията; какво се случва със събраните средства… Управлението на етажната собственост е вид местно самоуправление, което, за разлика от местната власт, не подлежи на контрол нито по отношение на взетите решения (само по съдебен път), нито по събирането и разходването на финансовите средства, което от своя страна води до грешки, злоупотреби и недоверие. 

Текстът е публикуван в брой 12/2019 г. на списание "Икономист",