Енергийният клас влиза в обявите: Нов разход при продажба на жилище

Ключови думи: енергиен сертификат, продажба на жилище, отдаване под наем, енергиен клас, имотен пазар, енергийна ефективност, саниране, етажна собственост, разходи за отопление, Закон за енергийната ефективност, Национален фонд за декарбонизация

Енергийният клас на жилището трябва да стане видим още в обявата, а купувачът или наемателят да получава достъп до сертификата преди сделката, предвиждат предложените от Министерството на енергетиката промени в Закона за енергийната ефективност.

Проектът е публикуван за обществено обсъждане и все още не представлява действащ закон. Основната му цел е да въведе в българското законодателство европейските изисквания за енергийните характеристики на сградите и да направи информацията за тях по-достъпна.

Промяната засяга пряко пазара на имоти. Купувачът вече няма да сравнява жилищата само по квадратура, етаж, изложение, година на строителство и състояние на обзавеждането. Енергийният клас ще добави измерим показател за качеството на сградата и очакваните разходи за отопление и охлаждане.

Вижте как енергийната ефективност вече променя оценката и цената на жилищата

Сертификатът трябва да показва класа на енергийните характеристики и изчисленото годишно потребление на първична енергия в киловатчаса на квадратен метър. Така твърденията, че даден апартамент е топъл, икономичен или добре изолиран, ще получат независима техническа проверка.

Скалата е от A до G. Клас A обозначава сградите с най-добри характеристики, а G обхваща тези с най-високо потребление и най-слаба ефективност. Разликата между два имота на една улица вече ще се вижда не само в ремонта и обзавеждането, а и в състоянието на фасадата, покрива и сградните инсталации.

Това дава на купувача нов аргумент при договарянето на цената. Апартамент в сграда с висок клас ще има предимство пред сходен имот в амортизиран блок, който губи топлина и се нуждае от скъпи ремонти.

Енергийният сертификат няма да показва точната бъдеща сметка за ток или парно. Той оценява сградата при определени технически условия. Реалният разход зависи и от навиците на домакинството, броя на обитателите, температурата в помещенията, климатичните условия и цената на енергията.

Две семейства в един блок често плащат различни суми. Едното отоплява всички помещения постоянно, а другото поддържа по-ниска температура и обитава само част от жилището. Разлики създават още разположението на апартамента, изложението и контактът с покрив, мазе или външни стени.

Сертификатът трябва да служи като ориентир за състоянието на сградата, а не като обещание за конкретна месечна сметка. Неговата стойност е в сравняването на имоти по обща методика, която не зависи от рекламните твърдения на продавача.

Новото изискване носи и допълнителен разход. Обследванията и сертифицирането се извършват от вписани специалисти и фирми. Собствениците плащат подготовката на документа, когато няма програма или друг източник на финансиране.

При продажба сумата ще се добави към нотариалните такси, местния данък, документите, комисионата за посредник и подготовката на жилището. Продавачът формално поема разхода, но лесно ще го включи в офертната цена.

Така сертификатът едновременно защитава купувача и оскъпява подготовката на сделката. Срещу допълнителния разход клиентът получава данни, които му помагат да оцени бъдещите ремонти и общата стойност на жилището през следващите години.

Най-трудната част се появява при панелните блокове и жилищните кооперации. Апартаментът е самостоятелен имот, но покривът, фасадата, стълбището, основите и общите инсталации принадлежат на всички собственици.

Енергийните характеристики на отделното жилище зависят в значителна степен от общите части. Новата дограма в един апартамент няма да компенсира течащ покрив, напукана фасада, незащитено стълбище или стара отоплителна система.

Собственикът, който подготвя продажба, има интерес от бързо обследване. Неговите съседи често нямат същата причина да участват. Те не продават, нямат свободни средства или не приемат разход, който в този момент обслужва сделката на друг човек.

Това създава спор между индивидуалното право на собственика да продаде имота си и колективната отговорност за сградата. Законът ще трябва ясно да уреди кой възлага обследването, кой плаща и как се процедира, когато етажната собственост не постигне съгласие.

В Бургас десетки блокове получиха финансиране за енергийно обновяване и по-ниски сметки

Практиката в етажните собствености показва колко бавно се стига до решение дори при належащ ремонт. Покриви текат с години, асансьори остават с постоянни повреди, а част от собствениците отказват да внесат своя дял.

Организирането на енергийно обследване на цял блок изисква общо събрание, оферти, избор на изпълнител и събиране на средства. При десетки апартаменти процедурата лесно прераства в продължителен спор.

Проектът не означава, че всеки собственик трябва незабавно да извади нов сертификат или че всяка сграда без документ автоматично ще бъде глобена. Реалният натиск ще дойде при продажба, отдаване под наем и сравняване на имотите на пазара.

Обявите с ясен енергиен клас ще изглеждат по-прозрачни. Липсата на данни ще предизвиква въпроси за състоянието на сградата, нужните ремонти и бъдещите разходи. Купувачите ще искат по-ниска цена, когато документите показват слаб клас или не са предоставени навреме.

Така пазарът ще се раздели на две групи. Новите и обновените жилища ще се предлагат с добър клас и по-силна позиция при преговорите. Старите апартаменти в неподдържани сгради ще трябва да компенсират с по-ниска цена или с ясен план за ремонт.

Местоположението ще остане водещ фактор, но вече няма да бъде единственият. Две жилища на една улица ще получават различна оценка според качеството на изолацията, покрива, прозорците, отоплението и общите части.

Промяната ще засегне и пазара на наеми. Наемателят ще вижда не само месечната цена, а и показателите за потреблението на енергия. Това ще му позволи да сравни общия разход за обитаване, а не само сумата в договора.

Евтин апартамент в неефективна сграда често излиза по-скъп през зимата. Жилище с малко по-висок наем, добра изолация и ефективно отопление би могло да остави по-малък общ месечен разход.

Наемодателите ще получат стимул да инвестират в подобрения. Новата дограма, изолацията и модерната отоплителна система вече ще присъстват като измерими характеристики, а не само като снимки и рекламни обещания в обявата.

Европейската рамка изисква новите сгради постепенно да преминат към стандарт с нулеви емисии. За сградите на публичните органи срокът започва от 2028 г., а от 2030 г. изискването обхваща всички нови сгради.

Сграда с нулеви емисии не означава обект без потребление на енергия. Тя трябва да има високи енергийни характеристики, ниски нужди за отопление и охлаждане и производство или доставка на значителен дял чиста енергия.

За строителните компании това означава повече изолация, качествени прозорци, ефективни системи и подготовка за производство на слънчева енергия. Първоначалната цена на строителството ще нарасне, но разходите при обитаване трябва да спаднат.

При старите блокове преходът е значително по-тежък. Подобряването на класа изисква ремонт на покрива, фасадата и общите части, подмяна на инсталации и понякога нов модел на отопление.

Тези дейности не се плащат лесно от домакинствата, особено в сгради с пенсионери, хора с ниски доходи и необитаеми апартаменти. Затова нормативните задължения трябва да вървят с достъпно финансиране.

Сред обсъжданите инструменти са субсидии, данъчни стимули, достъпни заеми и схеми, при които част от инвестицията се изплаща чрез постигнатите икономии. Националният фонд за декарбонизация трябва да насочва ресурс към домакинства, бизнес и общини.

Особено значение има достъпът на собствениците на еднофамилни къщи. Досегашните програми поставяха по-силен акцент върху многофамилните блокове, докато голям брой стари къщи останаха извън финансирането.

Поетапният ремонт би дал по-реалистичен път за тези домакинства. Собственикът първо ремонтира покрива, след това сменя дограмата, а на следващ етап поставя изолация, нова отоплителна система или соларни панели.

Енергийният паспорт е способен да подреди тези стъпки. Той посочва кои мерки са най-належащи, какъв ефект носят и в каква последователност е разумно да бъдат изпълнени.

Рискът е финансовите инструменти да останат на хартия, докато задълженията започнат да действат. При забавени програми и тежки процедури собствениците ще поемат цялата цена точно когато подготвят продажба или нов договор за наем.

Промяната идва и при силно жилищно кредитиране. Цените на имотите принуждават купувачите да теглят по-големи заеми, а допълнителните ремонти често се покриват с отделен потребителски кредит.

Ипотечните лихви тръгнаха нагоре след години на евтино жилищно кредитиране

Енергийният клас постепенно ще влиза и в банковата оценка. Имот с добри характеристики запазва стойността си по-добре и изисква по-малко средства за обновяване. Това го превръща в по-сигурно обезпечение.

При жилище с нисък клас купувачът трябва да предвиди не само цената на придобиването, а и бъдещата инвестиция в ремонт. Когато ипотеката не покрива тези дейности, семейството поема второ и по-скъпо финансиране.

Сертификатът няма да реши проблема с достъпността на жилищата. Той ще даде по-добра информация, но няма да намали автоматично цените, лихвите или стойността на ремонтите.

Ползата за купувача е ясна. Той ще знае повече за сградата, преди да подпише договор за стотици хиляди евро. Рискът за собственика също е ясен - още една процедура, още един разход и зависимост от решенията на съседите.

Успехът на реформата ще зависи от точните правила. Законът трябва да посочи кой плаща обследването, колко време важи сертификатът, как се контролира качеството на оценката и как собственик на апартамент действа при отказ от страна на етажната собственост.

Необходим е и работещ финансов механизъм за старите сгради. Без него сертификатът ще показва проблема, но няма да даде път за решаването му. С достъпни програми документът ще се превърне в първа стъпка към обновяване.

Голямата промяна е, че енергийната ефективност вече няма да остава скрита зад снимките на ремонтирана кухня и нов климатик. Тя ще участва в обявата, преговорите за цената, банковата оценка и решението дали едно жилище е изгодно в дългосрочен план.