Ипотечните кредити с 14-годишен рекорд - помпа се инфлация

Ключови думи: ипотека, ипотечен кредит, инфлация, банка, заем, жилище

БНБ публикува данните за кредитирането през октомври, които отчитат ново ускорение на кредитирането от банковата система. Банковото кредитиране расте с 11,5% на годишна основа през октомври спрямо 11,3% през септември и 10,8% през август. Лекото успокоение на банковия кредит през лятото се оказа краткотрайно.

Отделно данните на БНБ показват още по-сериозен растеж на лизинга (над 15%) и небанковите кредити (22,4%). Този ускорен растеж на кредитирането в България контрастира със ситуацията в еврозоната, където растежът на кредита е нисък - едва около половин процент. Монетарното затягане в еврозоната подпомага спадането на инфлацията, която през ноември достигна най-ниското ниво от 28 месеца насам.

Очевидно ограничаването на растежа на кредита води до по-бързо спадане на инфлацията. Разбира се, трябва да отчетем, че инфлацията през последните две години беше предизвикана от енергийната криза – това е еднократен шок в предлагането, който вече приключи и съответно инфлацията намалява навсякъде. Но трябва да се внимава, защото прекалено висок растеж на кредитирането може да създаде нов източник на инфлация. Имаме такъв пример през 2007-2008 г., когато инфлацията в България беше изключително висока, докато в еврозоната беше ниска.

По онова време точно бързият растеж на кредитирането в България помпаше инфлацията. БНБ вече въведе някои мерки, с които се опитва да ограничи темпа на кредитиране – няколко пъти беше увеличен антицикличният капиталов буфер, а в средата на тази година значително бяха вдигнати и минималните задължителни резерви на банките. Но въпреки всички тези мерки кредитирането продължава да расте с ускорени темпове.

Време е и за други мерки, но какви?

Прави впечатление, че кредитирането не е равномерно. Кредитите за бизнеса растат едва с около 7%, докато потребителските кредити се увеличават с близо 11%, а ипотечните кредити растат с 19,2%. Банките дават приоритет на заемите за домакинствата и отпускат по-малко кредити за реалната икономика. Обаче по този начин се помпа еднократно потреблението, а инвестициите остават на заден план.

Без инвестиции е трудно да се постигне висок и устойчив икономически растеж. В този смисъл растежът на кредитирането е небалансиран. Този дисбаланс се илюстрира най-ясно от жилищните кредити. Ипотечните кредити растат с 19,2%, което е най-високият темп на растеж от над 14 г. насам. Това би трябвало да е червена лампа за регулатора. Още повече че високият растеж на ипотеките преди десетилетие и половина не завърши добре – след бума на ипотеките последва бум на лошите кредити. В един момент имаше около 2 млрд. лева лоши и преструктурирани ипотечни кредити.

Друг проблем с ипотечния кредит са изкуствено ниските лихви – новите ипотечни кредити през последните месеци се отпускат с лихва от около 2,6%. Какъв е проблемът?

Проблемът е, че лихвите по ипотеките са плаващи и неизбежно ще се вдигнат. Човек взема решение за кредит при сегашните изкуствено ниски лихви, но реално ще му се наложи да плаща много по-високи лихви в следващите години. Изкуствено ниските първоначални лихви по ипотеките стимулират търсенето на кредит и раздуват цените на жилищата, но създават и рискове за изплащането на тези кредити.

Спомняме си преди ипотечната криза в САЩ имаше такива “промоционални” лихви по ипотеките и когато промоцията изтече, изведнъж се оказа, че длъжниците не могат да плащат повишените лихви, което срина и пазара на жилища. БНБ също предупреждава, че тенденцията на вдигане на лихвите ще влоши финансовото състояние на кредитополучателите и съветва банките “да се придържат към консервативна политика при осъществяване на кредитната си дейност”. Явно обаче банките не се съобразяват с тези съвети. Което е логично – не е работа на банките да управляват макроикономически и системни рискове и не можем да очакваме да го правят. Това е работа на БНБ.

Какви инструменти има БНБ? Вече споменахме антицикличния буфер и минималните резерви – те могат допълнително да се повишат. От началото на 2024 г. ще влязат в сила нови допълнителни капиталови изисквания (MREL), които ще бъдат различни за различните банки. Предвид високия растеж на кредита БНБ трябва да е по-смела и да изиска повече капитал от банките, който да покрие растящите рискове. Сега е благоприятен момент за повишени капиталови изисквания предвид големите свръхпечалби на банките.

Също така е благоприятен момент да се увеличат вноските на банките във фонда за гарантиране на влоговете, за да може фондът да се капитализира и да изплати дълговете, натрупани от кризата с КТБ. Ако все пак всички тези стандартни инструменти не проработят за охлаждане на ипотечния кредит, БНБ има и други правомощия, които досега не е ползвала – т.нар. макропруденциални мерки на ниво длъжник. Те дават право на БНБ да въвежда множество ограничения, например за съотношението между кредит и обезпечение или таван на задлъжняването (т.е. таван на съотношение между кредит и доход за всеки длъжник).

Добре е БНБ да даде ясен знак на банките, че е готова да въведе подобни мерки, ако продължават да раздуват балона на ипотечния кредит. Дори самото споменаване на тази възможност ще подейства отрезвително.