Могат ли високите цени на имотите да навредят на икономиката?

Ключови думи: имоти, цени, икономика, инфлация

Интересът на икономистите към земята и имотния пазар е нараствал и изчезвал с течение на времето. Според политическите икономисти от 18-и и 19-и век той е бил решаващ за разбирането на света.

Те вярвали, че разпределението на рентата от собствеността върху земята може да обясни социалните пропасти между богати и бедни, както и всякакви други икономически проблеми.

През 20-и век интересът към земята вече не е чак толкова голям, но от началото на новото хилядолетие темата отново се намества във фокуса на вниманието. Световната финансова криза предизвика увеличаване на изследванията за последиците от спадовете на имотите.

Балансите на банките са склонни да отслабват в такива случаи, а притеснените собственици харчат по-малко, което потенциално предизвиква рецесия. Жилищният срив в Америка през 2007-2009 г. беше детайлно проучен от академичната общност.

През последните години се появи и друга посока на изследване, която, по подобие на политическите икономисти от миналото, приписва много дългогодишни икономически проблеми именно на земята и имотния пазар, пише The Economist. Основният акцент е върху това как високите цени на имотите влияят върху кредитирането, инвестициите и, в крайна сметка, върху производителността.

Анализаторитет разглеждат отблизо дългогодишния имотен бум в Китай и тревожното заключение е, че високите цени на жилищата могат да имат пагубни икономически ефекти, като изместват продуктивните инвестиции и водят до неправилно разпределение на капитала.

В най-екстремните случаи завишените цени на земята може да станат причина за продължително забавяне на растежа и производителността.

Недвижимите имоти са най-големият клас активи в света. През 2020 г. той съставлява около 68% от световните нефинансови активи, които включват съоръжения и машини, както и нематериални активи, като интелектуалната собственост, например.

Именно земята, а не сградите, построени върху нея, представлява малко над половината от тези 68%. Тъй като стойностите се увеличават, делът на земята в нефинансовите активи нараства рязко в някои страни. Във Великобритания, например, той е нараснал от 39% през 1995 г. на 56% през 2020 г.

Тъй като земята може лесно да бъде оценена и не може да бъде скрита или разбита, тя е добро обезпечение на кредити. Когато цените се покачват, както става на повечето места през по-голямата част от последните няколко десетилетия, първоначалният ефект е стимулиране на кредитирането и икономическата активност.

Домакинствата могат да използват своята все по-ценна собственост, за да вземат заеми при по-ниски лихвени проценти. Фирмите собственици на земя също имат по-лесен достъп до финансиране. 

Но използването на земята като обезпечение е съпроводено и с някои вредни ефекти, особено на места, където банките играят голяма роля в корпоративното финансиране. Способността на фирмите да вземат заеми обикновено се определя от техните съществуващи активи, а не от техния производствен потенциал.

И за тези, които притежават земя, е много по-лесно да вземат заеми от банки, отколкото за компаниите с много нематериални активи.

Изследване на Банката за международни разплащания от 2018 година установява, че регистрираните американски фирми с по-мащабни обезпечения на имоти са били в състояние да заемат и инвестират повече средства от своите конкуренти, въпреки че са били по-малко продуктивни.

Тези ефекти стават очевидни и в Испания точно преди световната финансова криза. В изследване, публикувано миналата година, Серджи Баско от Университета в Барселона и Дейвид Лопес-Родригес и Енрике Морал-Бенито от Централната банка на Испания отбелязват, че производителите, притежаващи имоти в страната, са склонни да получават повече банкови кредити, отколкото други фирми.

Повишаването на цените на имотите може да обезсърчи продуктивното кредитиране и да доведе до неправилно разпределение на капитала. Когато жилищните пазари процъфтяват, банките са склонни да отпускат повече ипотечни заеми. Но тъй като кредиторите са изправени пред капиталови ограничения, това често е придружено от намалено кредитиране за бизнеса.

Данните за САЩ в периода между 1988 г. и 2006 г., показват, че увеличение с едно стандартно отклонение на цените на жилищата в райони, където дадена банка има клонове, намалява растежа на корпоративното кредитиране в същата банка с 42%.

Общите инвестиции, предприети от засегнатите фирми, са намалели с 21%. Такива ефекти на изтласкване може да са били значителни и на други места, като се има предвид, че банките в богатия свят рязко са увеличили ипотечното си кредитиране. В 17 развити икономики делът на ипотеките в общите банкови заеми се повишава от 32% през 1952 г. до 58% през 2016 г. 

Каквито и да са ефектите от високите цени на земята на Запад, мащабът на проблема в Китай изглежда още по-голям, като се има предвид, че инвеститорите в страната имат огромен апетит за недвижими имоти.

Редица скорошни изследвания показват, че високите цени на имотите в Китай изземват банковото кредитиране от фирмите, които не разполагат с много земи, и намаляват разходите за научноизследователска и развойна дейност. Освен това те водят до пренасочване на управленски талант към сектора на имотите.

Един особено любопитен резултат се посочва в статия, публикувана през 2019 г. от Харалд Хау от Женевския университет и Дифей Оуянг от Университета за международен бизнес и икономика в Пекин.

Тя се базира на данни от производители в 172 китайски града, като един от основните изводи е, че евентуално увеличение на цените на имотите с 50% може да повиши разходите по заемите, да намали инвестициите и производителността и да доведе до 35.5% спад в добавената стойност на продукцията на фирмите.

Осъзнаването на риска, че високите цени на имотите могат да забавят икономическата активност, има важни последици за това как политиците би трябвало да третират инвестициите в земя и жилища. Насърчаването на жилищното строителство, например, би помогнало за намаляване на стойността на обезпеченията.

Ограничаването на собствеността върху множество имоти пък би променило разпределението на това обезпечение, а рестрикциите върху размера на ипотечното кредитиране, което банките могат да направят, може да доведе до насочване на повече кредити към по-продуктивни скетори.

Още по-амбициозна идея би била облагането на стойността на земята, което, намалявайки пазарната ѝ стойност, може да понижи и нейната привлекателност като обезпечение.

Колкото и да е странно, точно такъв данък е бил предложен от някои реформатори през 18-и и 19-и век, когато са имали стремеж към по-справедливо общество. А новата еуфория на имотните пазари по света може да съживи някои от тези стари идеи, пише още изданието. 

Източник: Профит.бг