Икономист: Не бързайте с покупката на недвижим имот, цените са високи, скоро ще започнат да падат

Излезе статистиката на БНБ за март. Жилищното кредитиране отново с ръст от 9.1% спрямо март 2017. От друга страна в началото на годината, управителят на БНБ Димитър Радев предупреди, че има опасност от „натрупване на кредитен риск”.

Признавам си че не зная какво се крие зад определението  „натрупване на кредитен риск”. Сигурен съм, че и управителят на БНБ няма да може да ви обясни. Ако можеше, щеше да го каже с прости и конкретни думички.

Затова ще се опитам да изброя някои фактори, които влияят върху пазара на недвижими имоти, за да може всеки да си реши защо и докога ще продължи бъмът на пазара на недвижимите имоти в България.

Кредитирането

Към днешна дата, банките отново развързаха кесиите и започнаха да кредитират като за последно. Точно така – като за последно. Ако погледнете статистиката на БНБ ще видите, че и депозитите растат. Тези пари по-скоро пречат на банките и те искат да ги раздадат за печалба.
С две думи – „-Пари имаме, раздавайте кредити”

Лихвите

Лихвите в България в момента са на исторически ниски нива. Най-ниските лихви по жилищни кредити достигат 2.8%. Ами това си е колкото инфлацията за 2017 – 2.8%.

Уловката при кредитирането и лихвите

Уловка има. Когато теглите кредит, вие го теглите с „плаващ лихвен процент”. Ще рече че с промяната на EURIBOR и ЛЕОНИЯ ще се променя и вашата лихва по кредита (разбирайте месечна вноска).  А лихвите в САЩ вече катерят. Управителят на ФЕД заяви, че до края на годината САЩ ще вдигнат лихвата поне още 2 пъти. Разбирайте еднагодина докато и тук започнат да се вдигат лихвите.

1. Преди кризата от 2008, тримесечният EURIBOR беше стигнал над 6%. В момента е (-0.328%). Той е в основата на всички лихви по еврови кредити. Мислите ли че вечно ще остане отрицателен?

2. Банките вдигат таксите по няколко пъти годишно. Таксите не са законово регулирани и осигуряват допълнителна печалба от всеки отпуснат кредит. Те са малки, променят се често и никой не води дела за по няколко лева в повече месечно. Изобщо идеален инструмент за допълнителни печалби. Разстящи Печалби! В отчетите на банките, все по-голям дял в печалбата се пада на таксите, а не на лихвите по  кредитите. Корелацията Кредит-такса е по пряка и важна от всякога.

3. В момента съдействаме за предоговаряне на кредити. Масови станаха случаите в които старите клиенти плащат драстично по-високи лихви от новопривлечените клиенти. Има смисъл в момента човек да предоговори в същата или в друга банка.

Инвеститорите в жилища

Чуждите инвеститори в недвижими имоти изчезнаха. Няма ги. Опитват се да продадат каквото са купили и да се изнесат от България. Останал е един много малък процент българи работещи в чужбина, които си купуват апартаменти в БГ, но те го правят в брой, защото банките не ги обичат много. Трудно им проследяват доходите и определено се цупят на такива клиенти. Освен това както казах, това са сравнително малко хора. Повечето вече си купиха предходните години. Дори има и такива, които си продават апартаментите в България и си купуват в чужбина. Срещам ги все по-често.

Аферата КТБ

От КТБ бяха източени около 4 млрд лева. Естествено не бяха източени от обикновените хора, но така или иначе трябваше време за да минат през цялата система и част от тях да се превърнат в недвижими имоти. Все пак знаете, че българина си знае, че недвижим имот се не продава. Сигурна работа.
Друго което ми прави впечатление, че голяма част от строителите вече строи без банков кредит. Или са захлебили от предходанат криза (в което се съмнявам) или са взели „частни пари” от някъде. Със строителство се дава доста добър произход на средствата.

Далаверата покупка на кредит и отдаване под наем

Тази „далавера” беше поумряла. По принцип тя е валидна за държави с много мигранти. Идеята е че те не могат да изтеглят кредит по едн аили друга причина, но могат да плащат наем. Затова наемите са достатъчно високи за да покриват месечната вноска по кредита.

Моето лично мнение е, че вътрешната миграция към големите градове е основната причина за бума на недвижимите имоти. От разговори с брокери научавам, че много хора купуват в брой. Продват апартамента в Смолян, Добрич или Сопот, добавят от спестяванията и купуват в София или Пловдив. Ако нещо не достига, теглят малки кредити. Последното се потвърждава и от кредитни инспектори с които общувам. Големите кредити са вече рядкост.

Ниските данъци

В България много обичаме да се хвалим с ниските си данъци. Не знам колко е удачно това, при положение, че датчаните и французите се хвалят с високите си данъци, но така или иначе ако имаш апартамент в София, можеш да си позволиш да не го отдаваш под наем. Данъка е малък и не ти пречи.

Това обаче със сигурност ще се промени. Кога не мога да кажа, но със сигурност ще е преди да успеете да си изплатите кредита (разбирайте 20 години). Към днешна дата над 25% от жилищата в София са необитаеми. Не мога да си представя как ще имаш апартамент в Лондон или Мюнхен и ще стои необитаем, но за БГ това е факт. Това ще се промени. И тогава схемата „апартамент на кредит срещу изплащане от наем” отново ще стане супер непечеливша.

Ако трябва да бъда честен, консултирал съм доста хора загубили имотите си от тази схема, сред кризата от 2008

10г. бизнес цикъл

Като заговорихме за кризата от 2008, всеки икономист ще ви обясни за бизнесциклите. Обикновено са на 10 години. А от предходната рецесия миснаха 10 години, но все още няма знаци. Реално знаци има, но последствия няма. Пазара си функционира и хората явно нищо не чувстват.

Аз не съм чул досега да е нарушено правилото  за 10-годишния бизнесцикъл, но никога не се знае. Нали все пак бизнесцикъл се измества благодарение на война? А войни в момента колкото искаш…
Новата криза обаче няма да е като старата, но за това друг път.

Инфраструктурата

Бавно но сигурно инфраструктурата се развива. Околовръстното на София още не е изградено изцяло, но все пак се прави. Това малко или много ще развие рахоните окколо големите населени места и цените няма как да не паднат. Все пак София и Пловдив не са Лондон! Няма постоянен приток на мигранти от цял свят… Има от други български градове и села, но България е малка и тези хора са краен брой.

Моето лично мение е, че до 1 година цените на недвижимите имоти ще претърпят „корекция”. Разбирайте ще тръгнат надолу. През Февруари вече беше отчетена тенденция на спад в издадените разрешителни за строеж, което значи, че строителите н искат да започват сега строителство. Очакват и те нещо след година.

Съветът ми е ако можете да отложите покупка в момента – направете го. След година ще ми благодарите.

*Васил Кендов e банков експерт, икономист и консултант.