Пазарът на имоти не се свива, а се връща към нормалния си ритъм

Всяка публикувана статистика има своя правилен и своя погрешен прочит.

Данните за покупко-продажбите през първото тримесечие на 2026 г. вече се цитират и коментират навсякъде. За страната - 15,5% по-малко сделки спрямо първото тримесечие на 2025 г. В четирите големи града: София -12,3%, Варна - 21,5%, Бургас - 18%, Пловдив - 2,1%.

Тези числа изглеждат тревожни на пръв поглед. Но преди да правим изводи, трябва да разберем какво точно измерват - и какво пропускат.

Статистиката изостава с година

Агенция по вписванията отчита нотариалните актове - финалния документ, с който сделката е юридически завършена. При вторичния пазар, този на готови жилища, това се случва в рамките на месец-два. При ново строителство обаче между предварителния договор и нотариалния акт минава средно година и половина - докато сградата получи разрешение за ползване.

Практическото следствие е просто: проектите, продадени на зелено в пика на 2024 г., вече са минали през нотариус и са в статистиката. Новите продажби на зелено, сключени сега, ще бъдат отчетени след 12-18 месеца. Така реалният пазар и официалната статистика говорят за различни периоди - и тази разлика рядко се споменава.

2024-2025 бяха рекордни. Сега се връщаме към нормалното.

За да разберем първото тримесечие на 2026, трябва да погледнем откъде идваме. В периода 2024-2025 пазарът работеше при изключителни условия - очакването за еврозона, исторически ниски лихви и психология на „купи сега, преди да е станало по-скъпо". Резултатът беше активност над историческите пазарни норми.

Тази динамика не беше устойчива. Сега пазарът работи без допълнителен стимул - и изглежда точно така, както трябва да изглежда нормален пазар. Купувачът разглежда повече предложения, разполага с повече време за решение , преговаря по-внимателно. Продавачът не може да разчита, че всяка цена ще бъде приета. Това не е проблем - това е нормалност.

Ипотеките не лъжат

Ако пазарът беше затънал в реален проблем, щяхме да видим рязък спад и при ипотечното кредитиране. Но спадът там е съвсем друг: Пловдив дори отчита ръст от 10,7%, Варна е почти стабилна на -0,9%, София на -3,4%, Бургас на -6,7%.

Хората не са спрели да купуват имоти. Спрели са да купуват прибързано. Разликата е фундаментална.

Ще има ли отстъпки в цените?

Тук искам да съм директен, защото въпросът е логичен.

Да - при определени собственици с надценени очаквания и при някои предприемачи, които имат конкретна нужда от ликвидност, ще се появят отстъпки. Това е нормална пазарна логика и се случва дори при растящ пазар. Някой е купил имот с кредит и иска да излезе. Някой предприемач приключва проект и стартира нов такъв, затова предпочита да продаде по-бързо, отколкото да чака.

Но да очакваме това да стане масово явление - нямаме основание. Нивата на ипотечна просрочeност са почти нулеви. Банковата система никога не е било по- стабилна. Предприемачите, реализирали проекти в последните години, работиха с добри маржове. Масова разпродажба предполага масов финансов стрес - а той в момента не се наблюдава.

Какво не знаем

Ще бъда честен и тук. Международната обстановка носи несигурност, която не може да се игнорира. Ако глобалната икономика влезе в рецесия, ако лихвите в еврозоната се покачат, ако търговските конфликти се задълбочат - ефектите ще стигнат и до нас. Тези сценарии не са невъзможни.

Но те не са и базовия сценарий. България влезе в еврозоната - структурна промяна с дългосрочни ефекти. Лихвите остават ниски. Предлагането на имоти ново строителство е ограничено.

Нужни са още данни

Едно тримесечие не прави тренд. Второто и третото тримесечие ще дадат много по-ясна картина. Дотогава - нито паника, нито еуфория.

Имотите с добра локация и реалистична цена продължават да намират бързо купувач. Имотите, чиято оферта разчита на ентусиазма от 2025 г., ще чакат по-дълго.

Пазарът се е върнал към нормалността. За купувача е добра новина. За продавача – покана за връщане към реалността.

Николай Господинов е управляващ директор на iBrokers - агенция за недвижими имоти с офиси в София и Бургас. ibrokers.bg