След ипотеката идва истинският шок: Колко струва ремонтът на един апартамент в Бургас

Когато едно младо семейство в Бургас най-накрая получи одобрение за ипотека и вземе ключовете за новото си жилище, обикновено смята, че най-трудната финансова стъпка е преминала

Ключови думи: Бургас, ремонт на апартамент, цени на майстори, Златин Иванов, ипотечен кредит

Между 26 000 и 39 000 евро допълнително трябва да предвиди семейство в Бургас, което купува 65-квадратен апартамент за основен ремонт и пълно обзавеждане, ако заложи бюджет от 400 до 600 евро на квадратен метър. Така жилище, придобито за 120 000 евро, може да достигне 155 000 евро още преди собствениците да се нанесат, без да се броят разходите по покупката и лихвите по ипотеката. Ценовите предложения на ремонтни компании през 2026 г. показват значителни различия според състоянието на имота, включените дейности и качеството на материалите. За младите семейства, които вече са вложили спестяванията си в самоучастие по кредита, следващата финансова сметка често се оказва по-трудна за покриване от очакваното.

Какво жилище можем да си купим за 120 000 евро в Бургас

Особено осезаем е проблемът при старите апартаменти в „Славейков“, „Изгрев“, „Зорница“ и „Възраждане“, където привлекателното разпределение невинаги означава добро техническо състояние. Зад стените често стоят остарели електрически инсталации, амортизирани водопроводни тръби и настилки, които трябва да се подменят изцяло. При подобен имот ремонтът започва с къртене и извозване, продължава с подмяна на инсталациите и едва след това стига до подовете, банята и боядисването. Всеки допълнително открит проблем се прибавя към сметката, която собственикът вече е направил при кандидатстването за ипотека.

Публичните ценови листи на строителни изпълнители дават представа за размаха на разходите. Според RemontS през 2026 г. трудът при цялостен ремонт се оценява ориентировъчно между 180 и 330 евро на квадратен метър, без материалите. Други компании обявяват значително по-ниски базови ставки за определени дейности, което показва колко важно е да се сравнява действителният обхват на офертите. Местната компания Pikadili например посочва между 250 и 350 евро на квадрат за стандартно довършване на ново жилище в Бургас с труд и материали, но без мебели и електроуреди.

Разликата между довършване на нов апартамент и основно обновяване на стар панел е съществена. При новото строителство обичайно липсват разходите за премахване на десетилетни облицовки и стари инсталации, докато при панелното жилище демонтажът понякога поглъща немалка част от бюджета. Една и съща цена на квадратен метър също не означава еднакъв резултат, ако едната оферта включва баня и електрическо табло, а другата обхваща само шпакловки, настилки и боя. Затова сумата от 30 000 до 35 000 евро е реалистичен сценарий за определени ремонти с обзавеждане, но не е установена средна цена за всички апартаменти в Бургас.

Най-бързо бюджетът се стопява при мокрите помещения и инсталациите. Публикувани ценови ориентири за Бургас поставят ремонта на стандартна баня приблизително между 2000 и 4000 евро в зависимост от обхвата, а при по-скъпи материали и допълнителни промени сумата нараства. Отделно идват новите електрически линии, контакти, осветление, водопроводни връзки, замазки и изравняване на стените. Когато тези дейности обхванат цял апартамент, няколко сравнително малки на пръв поглед плащания бързо се превръщат в петцифрен разход.

Самото обзавеждане е другата голяма финансова неизвестна, която липсва в значителна част от офертите за ремонт „до ключ“. Кухнята, гардеробите, леглата, диванът, трапезната маса и електроуредите лесно поглъщат бюджет от порядъка на 10 000 евро, ако се изберат мебели по размер и оборудване за всички помещения. Климатиците, осветителните тела, щорите и транспортът на мебелите често се изчисляват отделно. Така собствениците разбират, че завършените стени и подове още не означават готов дом.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Майстор предупреди за най-опасния капан при ремонта - големите аванси

Строителният специалист Златин Иванов предупреждава за още един риск - плащането на големи суми, преди изпълнителят да е свършил договорената работа. „Аз съм голям противник на това да се взимат пари напред. Най-добрият вариант е да се дават пари при свършена работа, когато клиентът види какво е направил съответният майстор и остане доволен“, заявява той пред Радио „Фокус“, цитиран от Флагман.бг. Иванов препоръчва собствениците да проверяват предишни обекти на изпълнителя и при по-големи ремонти да сключват писмен договор с ясни срокове и етапи. Според посочените от него ориентири фината шпакловка достига около 10 евро на квадратен метър, шлайфането - 5 евро, грундирането - 2 евро, а боядисването с латекс - 5 до 6 евро, като това не са задължителни тарифи за всички майстори.

Има и разходи, които рядко намират място в първата оферта. Подмяната на няколко интериорни врати и входната врата, контейнерите за строителни отпадъци, доставките на материали и непредвидените транспортни курсове трябва да се запишат като отделни пера. Ако работата продължи три месеца, а семейството живее под наем за 500 евро, към ремонта се добавят още 1500 евро само за временното жилище. Забавянето на кухнята или банята може да удължи този период, дори всички останали помещения да са готови.

При примерен ремонт от 30 000 евро разумният бюджет трябва да допуска и резерв от 10 до 15% за непредвидени дейности, или още 3000 до 4500 евро. Тези средства не са част от задължителна тарифа, а финансова защита при скрити дефекти, допълнителни материали и промени в предварително договорените количества. Особено важно е офертите да уточняват дали включват ДДС, извозване, транспорт и санитарно оборудване, защото липсата само на едно от тези пера затруднява сравнението между изпълнителите. Подробната количествено-стойностна сметка показва на собственика какво плаща и какво действително получава срещу парите си.

Точно тук се появява и рискът от втори заем. След покупка с ипотека част от домакинствата разглеждат потребителски кредит за довършването, но неговата вноска се прибавя към вече съществуващото задължение. При допълнителни 20 000 евро за седем години и примерна годишна лихва от 7% месечното плащане е приблизително 302 евро, отделно от ипотеката. Ако тя е 430 евро, общата тежест достига около 732 евро на месец, без застраховки и други банкови разходи. Тази сметка обяснява защо за едно семейство е толкова важно да знае цената на готовия за обитаване апартамент още преди да подпише договора за покупка.