Имотен шок по морето! Несебър и Слънчев бряг загубиха 37% от сделките, пазарът у нас падна на 21-годишно дъно

Охлаждането идва след години на силно търсене, високи офертни цени и сериозен интерес към ваканционни и инвестиционни жилища край морето.

Ключови думи: Несебър, Слънчев бряг, Бургас, имоти, Агенция по вписванията, имотен пазар, срив, флагман

Несебър и Слънчев бряг се оказаха сред най-силно засегнатите имотни пазари в страната - продажбите през третото тримесечие на 2026 г. са се сринали с 37,1% на годишна база, показват официалните данни на Агенцията по вписванията. Между юли и септември в Службата по вписванията в Несебър, която обхваща и сделките в най-големия български курорт, са отчетени 1857 продажби срещу 2951 година по-рано. Така един от най-активните пазари по Южното Черноморие се връща към нивата от пандемичната 2020 г., последната година, в която броят на сделките през третото тримесечие е бил под 2000. Охлаждането идва след години на силно търсене, високи офертни цени и сериозен интерес към ваканционни и инвестиционни жилища край морето.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Несебър остана в имотния елит - премиум офертите вече гонят 3500 евро/кв.м

Сривът в Несебър не е изолиран случай и почти цялото Черноморие отчита отстъпление на купувачите. В Балчик продажбите намаляват с 28,9%, в Царево спадът достига 25,1%, а в Каварна е 24,2%. Единствено Поморие преминава през тримесечието с далеч по-ограничено понижение от 3,5%, което го отличава от останалите ваканционни пазари. Данните очертават рязък обрат след период, в който имотите по морето привличаха както български купувачи, така и чужденци, търсещи втори дом или жилище за отдаване под наем.

Бургас остава сред по-устойчивите големи пазари, макар и там посоката да е надолу. В Службата по вписванията са отчетени 2047 продажби срещу 2389 през същото тримесечие на 2025 г., което означава спад от 14,3%. Активността практически се връща към нивата от 2023 г., но понижението е чувствително по-малко от това във Варна, Несебър и редица други областни центрове. Развитието през годината също е показателно - Бургас започна 2026 г. със спад от около 18%, през второто тримесечие понижението достигна близо 24%, а през лятото темпът на свиване се забави.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Премина ли бумът? Броят на сделките с имоти в Бургаско започна годината със сериозен спад

Още по-рязка промяна се вижда във Варна, където през третото тримесечие са вписани 2853 продажби - с 26,3% по-малко спрямо година по-рано. Морската столица слиза под границата от 3000 сделки за периода юли - септември за първи път от 2015 г. насам. Варненският пазар започна годината с понижение от над 21%, през второто тримесечие спадът се ограничи до 16,7%, но през лятото отново се ускори. Така двете части на Черноморието влизат в есента с чувствително по-малък брой реално приключени сделки, въпреки че офертните цени в редица курортни райони остават високи.

На национално ниво картината е още по-категорична - между юли и септември в България са изповядани 45 312 продажби на недвижими имоти. Това е с 22,1% под резултата от третото тримесечие на 2025 г., когато сделките са били 58 184, и представлява най-ниското ниво поне от 2005 г. насам, откогато Агенцията по вписванията публикува сравними данни. Броят пада под 50 000 за третото тримесечие за първи път от 2010 г. насам. От всички 113 служби по вписванията едва шест отчитат годишен ръст - Благоевград с 19,8%, Гоце Делчев с 11,2%, както и Котел, Първомай, Сливница и Мадан.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Бургас изстина след еврото - сделките се сринаха, но цените останаха високи

Резкият обрат идва след необичайно активната 2025 г., когато предстоящото влизане на България в еврозоната насочи значителна част от свободните средства към недвижимите имоти. След положителните конвергентни доклади на Европейската комисия и Европейската централна банка през юни миналата година пазарът отчете силно движение, а част от купувачите побързаха да вложат спестяванията си преди въвеждането на еврото през януари 2026 г. От началото на тази година активността върви в противоположна посока и спадът вече обхваща три последователни тримесечия. Данните показват, че сегашното охлаждане не се ограничава до един град или отделен тип имоти.

София запазва най-големия абсолютен обем сделки в страната, но и столицата отчита сериозно отстъпление. През третото тримесечие там са регистрирани 7282 продажби, което е спад от 21,2% спрямо същия период на 2025 г. и връща активността приблизително към нивата от 2023 г. Понижението се задълбочава последователно - 12,3% през първото тримесечие, 16,9% през второто и над 20% между юли и септември. Така дори най-големият и ликвиден имотен пазар у нас не остава извън общата тенденция.

Пловдив също натиска рязко спирачките - официалната справка на Агенцията по вписванията показва 3354 продажби, с около 23,9% по-малко спрямо 4408 година по-рано. Това е най-ниската активност в областта от 2013 г. насам и контрастира с далеч по-умереното начало на годината. През първото тримесечие спадът беше едва 2,1%, а през второто остана около 7%, преди през летните месеци пазарът да се свие значително по-рязко. Варна следва сходна траектория, но при нея спадът вече е по-дълбок и връща пазара с повече от десетилетие назад.

Русе и Стара Загора достигат нива на активност, невиждани поне от 2005 г. В Русенска област са изповядани 1064 сделки - с 13,1% по-малко спрямо година по-рано, докато в Стара Загора продажбите падат с 27,7% до едва 880. За последните 21 години това е едва вторият случай след третото тримесечие на 2023 г., в който Стара Загора остава под 1000 сделки. Понижението показва, че забавянето вече засяга и пазари, които не зависят в такава степен от ваканционни имоти или сезонен интерес.

Русе все пак изпъква с една противоположна тенденция - областта е единствената сред шестте най-големи пазара, където броят на вписаните ипотеки се увеличава. Ръстът е 24,2% на годишна база, докато във Варна ипотеките намаляват с 9,7%, в София със 7,6%, в Стара Загора с 3,1%, в Бургас с 2,6%, а в Пловдив с 1,4%. За страната като цяло вписаните законни и договорни ипотеки са с около 0,7% по-малко спрямо третото тримесечие на миналата година. Така Русе остава изключение в момент, когато общият брой на продажбите там също върви надолу.

ВИЖТЕ ОЩЕ: Имотите в Бургас обърнаха посоката - вижте къде цените вече падат

Ваканционният сегмент извън морето също губи купувачи. В Разлог, където се вписват и сделките за Банско, продажбите се свиват с 30,4%, а в Смолян, който обхваща и пазара в Пампорово, спадът достига 30,7%. Чепеларе отчита почти 40% по-малко сделки, докато Самоков, където се регистрират и покупко-продажбите около Боровец, остава по-стабилен със спад от 4,7%. Така най-силното отстъпление при курортните имоти се концентрира в Несебър, Чепеларе, Банско и Пампорово.

Сериозни спадове има и извън водещите градове и курорти. Хасково отчита 34,6% по-малко сделки, Шумен - 31,3%, Силистра - 29,9%, а Добрич - 27%, като в последните две области значителен дял от пазара традиционно заема и земеделската земя. В Елин Пелин понижението е 33,2%, в Перник - 28,3%, а Сливен и Ямбол също губят над една четвърт от сделките си. По-умерен е спадът във Велико Търново с 17,2% и Плевен с 18,5%, но и там посоката остава надолу.

Контрастът при Несебър е особено отчетлив, тъй като само година по-рано районът приключи 2025 г. с близо 9000 вписани продажби и остана сред най-активните имотни пазари в България. Още през първото полугодие на 2026 г. се появиха ясни признаци за охлаждане - 2741 сделки срещу 3841 за същия период година по-рано, а третото тримесечие задълбочи тази тенденция. В същото време премиум офертите в Несебър продължават да достигат около 3000 - 3500 евро на квадратен метър при ново строителство, морска гледка и близост до плажа. Така Южното Черноморие влиза в есента с отчетлив разрив между високите офертни цени и рязко намалелия брой реално изповядани сделки.