Лихвата по ипотеката се удвоява, но вноската не - ето колко ще плащате

Удължаването на срока сваля месечната тежест, но оскъпява заема, а новата банка носи допълнителни такси

Ключови думи: ипотечен кредит, ипотечна вноска, двойна лихва, повишение на лихвите, рефинансиране, предоговаряне на кредит, плаваща лихва, фиксирана лихва, предсрочно погасяване, жилищен кредит

Удвояването на лихвата по ипотечния кредит от 2% на 4% не удвоява месечната вноска, но при голям остатък и дълъг срок увеличението лесно достига стотици евро.

Причината е в начина, по който банката изчислява анюитетната вноска. Всеки месец кредитополучателят връща част от главницата и плаща лихва върху оставащия дълг. Когато лихвеният процент се повиши, нараства само лихвената част, а не цялата дължима сума.

Примерът показва реалния размер на промяната. При оставащ кредит от 200 000 евро, срок от 25 години и лихва от 2% месечната анюитетна вноска е около 848 евро. При повишение на лихвата до 4% тя достига близо 1056 евро. Разликата е около 208 евро месечно, или увеличение с 24,5%, а не със 100%.

Колко нараства ипотечната вноска при различни лихвени сценарии

Точният резултат за всеки договор зависи от размера на непогасената главница, оставащия срок, начина на погасяване и вида на лихвата. При нов кредит с дълъг хоризонт лихвената част заема по-голям дял от вноската. След години редовно плащане главницата е намаляла и промяната обикновено има по-слаб абсолютен ефект.

Значение има и дали договорът е с фиксирана или променлива лихва. При фиксирана ставка вноската остава същата до края на договорения период. След изтичането му банката предлага нови условия. При плаваща лихва промяната следва формулата в договора, която обикновено включва референтен показател и фиксирана надбавка.

Първата стъпка при предстоящо увеличение е прегледът на договора и погасителния план. Кредитополучателят трябва да установи кога банката има право да промени лихвата, по каква формула я изчислява и колко остава до края на заема. След това следва искане за нов погасителен план при по-високата ставка.

Ипотечните лихви тръгват нагоре - какво очаква кредитополучателите

Предоговарянето с настоящата банка често е най-бързият вариант. Клиентът би договорил по-ниска надбавка, фиксирана лихва за определен период, промяна на падежа или удължаване на срока. По-дългият срок намалява месечната тежест, но увеличава общата сума, платена за лихви до окончателното погасяване.

Рефинансирането означава друга банка да погаси стария заем и да отпусне нов при различни условия. Сравнението не трябва да се ограничава до рекламната лихва. В сметката влизат годишният процент на разходите, оценката на имота, банковите такси, застраховките, нотариалните разходи и вписването на новата ипотека.

Оферта с по-ниска месечна вноска не винаги е по-изгодна. Ако намалението идва от удължаване на срока с пет или десет години, кредитополучателят ще плаща по-дълго и крайната цена на жилището ще нарасне. Най-точното сравнение се прави чрез общата сума за връщане, а не само чрез вноската за първия месец.

Частичното предсрочно погасяване също намалява риска. Внесената сума сваля главницата, върху която банката начислява бъдещата лихва. Клиентът обикновено избира между по-ниска месечна вноска и съкращаване на срока. Вторият вариант спестява повече лихви, докато първият освобождава средства в семейния бюджет.

Жилищните кредити в България продължиха да растат въпреки мерките на БНБ

Най-рисковото решение е покриването на ипотечната вноска с кредитна карта, овърдрафт или бърз заем. Така домакинството заменя сравнително евтин дълг с финансиране при по-висока цена и влиза в поредица от нови падежи. При първи признаци на затруднение разговорът с банката трябва да започне преди появата на просрочие.

Полезният защитен буфер покрива между три и шест месечни вноски заедно с основните разходи на домакинството. При кредит с променлива лихва семейният бюджет трябва да бъде изчислен и при ставка с поне два процентни пункта над текущата. Така повишението няма да изисква внезапно теглене на нов дълг или продажба на имущество.

Двойната лихва не води до двойна вноска, но това не прави риска малък. При примера с кредита от 200 000 евро годишният допълнителен разход надхвърля 2490 евро. Решението зависи от договора, остатъка и доходите, а най-разумният ред е ясен - точна калкулация, разговор с настоящата банка и сравнение на пълната цена на конкурентните предложения.