България има 679 жилища на 1000 души, но цените продължават да растат

България има 4 360 805 жилища и 6 423 207 души население към края на 2025 г., което означава 679 жилища на 1000 души, сочат данните на Националния статистически институт. Броят на домовете продължава да расте, населението намалява, но цените вървят нагоре, защото свободните жилища и реалното търсене са концентрирани в различни части на страната.

Само за година жилищният фонд се е увеличил с 36 612 имота, докато населението е намаляло с 14 153 души. Високият брой жилища спрямо населението не означава автоматично по-добър достъп до дом. Голяма част от наличния фонд се намира в райони, които губят жители, докато покупките и новото строителство се насочват към няколко големи икономически центъра.

Най-силен остава натискът в София, Пловдив, Варна и Бургас. Там се концентрират строителството и търсенето, а населението в тези области се увеличава. В редица малки градове и села картината е обратната - хората намаляват, а съществуващите къщи и апартаменти остават без обитатели.

Вижте как поскъпва новото строителство в Бургас

За периода от 2022 до 2025 г. жилищният фонд в България е нараснал с над 78 хил. жилища. Около 87% от увеличението е в градовете, а почти три четвърти от всички нови жилища са съсредоточени в четири области - София, Пловдив, Варна и Бургас.

Това обяснява защо в част от обезлюдяващите се области броят на жилищата на 1000 души е по-висок от този в най-големите градове. Причината не е силно предлагане, което отговаря на търсенето, а по-бързото свиване на населението. Празна къща в район с ниска икономическа активност не решава жилищните нужди на човек, който работи и търси имот в София, Варна, Пловдив или Бургас.

Данните от Преброяване 2021 показват ясно размера на този дисбаланс. Необитавани са 38,9% от жилищата в България. Това са над 1,6 млн. имота. Част от тях са ваканционни жилища или втори домове, но значителен дял се намира в населени места с ограничено търсене и намаляващо население.

Близо 40% от жилищата в България стоят празни

За собствениците на имоти в такива райони това създава отделен проблем. Продажбите са трудни при липса на купувачи, стойността на жилищата е под натиск, а част от сградите остават извън реалния имотен пазар. При продължително обезлюдяване расте и броят на постройките, които се нуждаят от обновяване или премахване.

България запазва един от високите дялове на жилищна собственост в Европейския съюз. През 2025 г. 86,1% от българите живеят в собствен дом. Тази статистика не означава, че жилищните условия са добри за всички. През същата година 32,5% от населението живее в пренаселено жилище, което е близо два пъти над средното равнище за ЕС.

86% от българите живеят в собствено жилище

Цените показват още по-ясно колко различни са регионалните пазари. Между края на 2022 г. и края на 2025 г. жилищата в страната са поскъпнали с 47%. Най-силен ръст е отчетен в София, Варна и Бургас, където търсенето остава концентрирано въпреки непрекъснатото строителство.

Първото тримесечие на 2026 г. засилва тази тенденция. Националният статистически институт отчете ръст на жилищните цени от 6,2% спрямо последното тримесечие на 2025 г. За същия период средното увеличение в Европейския съюз е 1,2% по данни на Евростат. България заема първо място в ЕС по тримесечно поскъпване.

Ръстът върви успоредно с ускореното ипотечно кредитиране. Българската народна банка отчита 18,682 млрд. евро жилищни кредити в края на юни 2026 г. Спрямо юни 2025 г. увеличението достига 26,4%. Така все повече кредитен ресурс се насочва към пазар, в който най-силното търсене остава концентрирано в ограничен брой градове.

Разликите между регионите поставят и различни задачи. В растящите градове натискът пада върху градоустройството, правилата за строителство и инфраструктурата около новите жилищни райони. В обезлюдяващите се общини проблемът е огромният жилищен фонд без достатъчно търсене, включително сгради, които остават празни и постепенно се амортизират.

Затова числото 679 жилища на 1000 души не означава, че България е решила жилищния си проблем. Страната разполага с огромен фонд, но той е разпределен неравномерно. Там, където хората се местят, работят и купуват, цените остават високи и строителството продължава. Там, откъдето населението си тръгва, все повече домове остават празни и извън активния пазар.