250 000 евро за тристаен в София: Купувачите отстъпват, сделките падат с 15%

Тристайните жилища в София преминаха границата от 250 000 евро, а броят на сделките в четирите най-големи града се сви с около 15% през първата половина на 2026 г.

Цените в столицата продължават да растат и от началото на годината увеличението достига до 10%. По-слабата активност не доведе до очакваното от част от купувачите поевтиняване, но промени баланса на пазара. Продавачите вече срещат по-сериозна съпротива, а клиентите отделят повече време за сравнение, финансова оценка и преговори.

Най-осезаемо е отдръпването при тристайните апартаменти. Средната стойност на сделките в този сегмент вече надхвърля 250 000 евро при ниво под 240 000 евро година по-рано. Ръстът засяга жилищата, които традиционно търсят младите семейства и домакинствата с деца.

За двустаен апартамент в София купувачите плащат средно около 170 000 евро. Разликата от приблизително 80 000 евро променя решенията на хората с ограничени спестявания. По-високата цена изисква по-голямо самоучастие, по-тежък ипотечен кредит и по-висока месечна вноска.

Пазарът се охлади: Всеки втори имот в София се продава след отстъпка

Все повече семейства се отказват от първоначалния план за покупка на тристаен апартамент и пренасочват бюджета си към двустайно жилище. Те не напускат напълно пазара, а ограничават бъдещия си дълг и запазват по-голям финансов резерв след сделката.

Промяната в поведението започна още през втората половина на 2025 г. Тогава част от хората без значителни спестявания започнаха да се отдръпват от скъпите предложения. Преди това клиенти почти без финансов буфер приемаха големи ипотечни задължения, разчитайки на стабилните си доходи и достъпното банково финансиране.

През първите шест месеца на 2026 г. купувачите вече пресмятат по-внимателно общата цена на придобиването. Те оценяват не само стойността на жилището, а и размера на първоначалната вноска, месечния разход по кредита и средствата, които ще им останат за непредвидени ситуации.

Двустайните апартаменти запазват позицията си на най-търсения инвестиционен имот. Около 30% от покупките през първото полугодие са направени с инвестиционна цел, а не за лично обитаване. Този тип жилища изисква по-малък начален капитал и по-лесно намира наематели.

Свободните средства продължават да се насочват към компактни имоти в райони с добра транспортна връзка и устойчиво търсене на наеми. Това обяснява защо спадът при двустайните апартаменти остава по-слаб от този при тристайните.

Сделките с имоти намаляха в София, Варна, Бургас и други големи градове

Различна картина се наблюдава при жилищата с повече от две спални и при къщите. Покупките в тази група са се увеличили с около 10% през второто тримесечие спрямо същия период на 2025 г.

Тези имоти се търсят от клиенти със значителни собствени средства, които зависят по-слабо от размера на банковата лихва и месечната вноска. Те преследват конкретно качество, локация, площ и дългосрочна стойност, вместо най-ниската възможна цена.

Най-силен натиск остава върху средния сегмент. Именно там попадат жилищата, към които се стремят масовите купувачи, но чиито стойности все по-често надхвърлят възможностите на домакинствата със средни доходи и ограничени спестявания.

По-ниската активност върна и преговорите между продавачи и купувачи. Около 40% от сделките от началото на 2026 г. са приключили след намаление на първоначално обявената цена.

Отстъпките не показват масов срив на пазара. При 60% от покупките с договорено намаление сумата е до 10 000 евро. Най-често страните постигат съгласие за отстъпка между 5000 и 10 000 евро.

По-големи намаления се появяват главно при жилища, които са излезли на пазара със силно завишена начална цена. Качествените предложения с реалистична стойност продължават да намират купувачи, докато надценените обяви остават активни по-дълго.

Половината продавачи на имоти вече са готови да намалят цената

Крайната сметка за купувача не приключва с договорената цена. Към нея се добавят местният данък, нотариалните такси, таксата за вписване, брокерската комисиона, ремонтът и обзавеждането. При жилище за 250 000 евро тези допълнителни разходи изискват значителен отделен бюджет.

Варна е сред пазарите с най-видим спад на активността. Въпреки по-малкия брой сделки цените в морската столица са се повишили с около 6% на годишна база.

По-предпазливото поведение на клиентите се усеща по-силно във Варна заради големия дял на инвестиционните покупки и вторите жилища. Тези купувачи реагират по-бързо при несигурност и по-често отлагат решение, когато не приемат обявената цена.

Продавачите във Варна също получават повече предложения за намаление. Жилищата в добро състояние, на предпочитана локация и с реалистична оценка продължават да се реализират сравнително бързо. Това задържа цените и ограничава по-сериозния спад.

Пловдив остава най-устойчивият от големите пазари. Градът отчита най-слабо намаление на сделките, а цените са се увеличили с около 8% за една година.

Търсенето там се поддържа от нуждите на местните домакинства, развитието на индустриалните зони и пазара на труда. Купувачите действат по-предпазливо, но необходимостта от собствено жилище продължава да движи значителна част от сделките.

Интересът към нови еднофамилни къщи остава висок в южните части на Пловдив, населените места по Южната дъга и Родопската яка. Най-търсени са имотите с площ между 150 и 250 квадратни метра и собствен двор.

Строителната активност е най-силна в районите Христо Смирненски, Западен, Гребната база, Остромила, Париж и Беломорски. Тракия и Кършияка запазват мястото си сред предпочитаните жилищни зони.

Бургас отчете рязък спад на сделките, но жилищата продължиха да поскъпват

Данните очертават забавяне, а не срив на жилищния пазар. Купувачите вече сравняват повече оферти, настояват за отстъпки и избират по-малки имоти, когато цената на предпочитаното жилище надхвърля бюджета им.

Продавачите също започват да приемат новата ситуация. Високата начална цена вече не гарантира бърза сделка, а липсата на реалистична оценка удължава престоя на имота на пазара. Предимство получават жилищата с добро съотношение между цена, състояние и местоположение.