От първата сграда в Несебър до мащабните жилищни комплекси в София: Тодор Георгиев разказва за трудната страна на строителния бизнес

Това е другата страна на строителния бизнес, за която рядко се говори извън професионалните среди

Ключови думи: Тодор Георгиев, Софбилдстрой, цена на квадрат, озеленяване, продажби на зелено

Бургазлията, който основава „Софбилдстрой“, разкрива пред Флагман.бг как избира терените за своите проекти, защо продължава да се грижи за сградите след продажбата на апартаментите и как един инвестиционен проект в Бургас се подготвя вече 15 години.

Какво се случва, преди на един парцел да се появят багерите, да започне строителството и накрая стотици семейства да получат ключовете за новите си домове? Колко време, средства и преговори стоят зад една жилищна сграда? И къде свършва отговорността на строителния предприемач, когато последният апартамент вече е продаден?

Това е другата страна на строителния бизнес, за която рядко се говори извън професионалните среди. Именно нея представяме в новия епизод на подкаста на Флагман.бг с гост Тодор Георгиев, собственик на строително-инвестиционната компания „Софбилдстрой“.

Георгиев е роден и израснал в Бургас, но през последните години развива основната част от бизнеса си в София. Зад гърба му стоят две десетилетия в строителството, започнали през 2006 година с малка сграда в Несебър. Днес компанията му реализира проекти със стотици жилища в столицата.

Един от тях е Mountain View Обеля с 415 апартамента, вътрешен озеленен двор от 1500 кв. м и непосредствена близост до метрото. Подобен мащаб поставя пред инвеститора съвсем различни въпроси от тези при строителството на малка ваканционна сграда. Трябва да бъдат съобразени транспортният достъп, организацията на общите пространства, асансьорите, паркирането и бъдещата поддръжка на комплекса.

Но пътят до подобни проекти започва далеч от столицата.

През 2006 година Георгиев се връща в България след студентските си години във Варна и работа по студентски бригади в САЩ и Англия. По собствените му думи влиза в строителството почти случайно, без предишен опит в този бизнес.

Първият му обект е в несебърския квартал „Черно море“. По онова време районът все още няма изградена инфраструктура. Вместо улици има пясък, а предприемачът трябва да убеждава чуждестранните купувачи, че един ден там ще има тротоари, осветление и нормална градска среда.

От този период Георгиев помни дори името на първата си клиентка. Тя поискала да види морето, а той се оказал в неудобната ситуация да не знае откъде се стига до плажа, въпреки непосредствената му близост. Бил толкова погълнат от строителството, че не бил намерил време да отиде дотам.

Следват 12 години работа в района на Несебър. От малки сгради компанията постепенно преминава към ваканционни комплекси с басейни и охрана. Продажбите са насочени основно към чуждестранни клиенти, включително руснаци. Когато този пазар започва да се свива, Георгиев взема решение да смени посоката и да се насочи към градското жилищно строителство.

Така започва софийският период на „Софбилдстрой“.

Любопитното е, че предприемачът не започва избора на нов проект от въпроса колко апартамента ще се поберат в даден терен. Първо се опитва да си представи как би живял самият той на това място.

Разказва, че посещава парцелите по няколко пъти, през деня и вечер, наблюдава трафика, достъпа и средата. Иска да прецени дали би се чувствал комфортно там, преди да вложи средства в покупката и проектирането.

„Представям си, че аз живея там“, казва Георгиев, обяснявайки критерия, по който подбира локациите.

Този подход личи и в начина, по който описва работата с архитектите. От осем години компанията работи с архитект Калин Диков. Георгиев дава конкретен пример с проекта в Обеля. След като разпределенията вече били готови, архитектът сам предложил в част от входовете да бъдат предвидени по два асансьора вместо един, за да се намали чакането на живеещите.

Решението увеличава разходите, но подобрява всекидневното ползване на сградата. Именно такива подробности според предприемача отличават добре обмисления жилищен проект от строителство, подчинено единствено на максималната продаваема площ.

В разговора отделяме специално внимание и на въпрос, който интересува всеки собственик на нов апартамент: какво се случва със сградата след Акт 16?

Георгиев разказва, че „Софбилдстрой“ продължава да стопанисва и поддържа свои завършени обекти. Това включва почистване, грижа за озеленяването и общите части, както и текущо отстраняване на възникнали проблеми.

Дава пример с жилищна сграда в Студентски град, където след приключването на основното озеленяване екипът засадил още 2000 луковици лалета и 2000 нарциса. Цветята остават част от средата и цъфтят всяка пролет.

При друг проект, Mountain View Park, Георгиев посочва терен от около 7700 кв. м, от които над 3000 кв. м са озеленени. Разказва, че лично е избирал декоративни растения от Гърция и е присъствал при засаждането им.

Разбира се, поддръжката струва пари и собствениците плащат такси за нея. Георгиев не крие, че офертите на компанията понякога са по-високи от тези на други фирми. Твърди обаче, че след общи събрания живеещите избират именно неговия екип заради ангажимента към сградите.

Признава също, че проблеми възникват и след предаването на готовите жилища. Според него същественото е строителят да остане ангажиран с отстраняването им, вместо да прекрати отношенията си с клиентите след продажбата.

Една от най-интересните теми в подкаста е свързана с Бургас, където Георгиев също подготвя инвестиции.

Оказва се, че зад един от бъдещите му проекти стоят цели 15 години подготовка. Причината не е липса на интерес или финансиране, а трудното обединяване на собствеността върху терена. Множество наследници, идеални части и разногласия между роднини превръщат придобиването на парцела в продължителен процес.

Предприемачът обръща внимание и на друг проблем при строителството в централната част на Бургас. Малките парцели често не позволяват изграждането на нормален подземен паркинг. При терен от 350 кв. м например дори разполагането на рампа за автомобилите се превръща в сериозно проектантско предизвикателство.

Затова компанията му предпочита да обединява по два или три съседни имота, за да осигури достатъчна площ за подземни нива и паркоместа. Това означава повече преговори, по-дълга подготовка и допълнителен инвестиционен риск.

В Бургас „Софбилдстрой“ вече има реализирана сграда в комплекс „Лазур“, а в момента подготвя и други проекти.

Разговорът засяга и състоянието на имотния пазар през 2026 година. Георгиев отчита по-внимателно поведение на купувачите в сравнение с динамичната 2025 година, когато очакваното въвеждане на еврото допълнително стимулира сделките.

Според него днес клиентите отделят повече внимание на репутацията на строителя, завършените обекти и качеството на сградите. Той коментира и схемата на плащане 20% при покупката и 80% при завършване, която според него носи предимства за крайния купувач, но крие рискове за инвеститорите, придобиващи множество жилища с цел препродажба.

Георгиев поставя въпроса какво се случва, когато голям брой апартаменти в една сграда са купени спекулативно, а при завършването им липсват достатъчно крайни клиенти. Това е една от темите, по които предприемачът говори от позицията на човек, който сам финансира, изгражда и продава жилища.

Извън строителството разговорът ни връща и към друга негова страст, баскетбола. В Бургас приятелите му продължават да го наричат Баскетболиста. Заедно с бивши съотборници той работи за развитието на детско-юношеския баскетбол в родния град. Амбицията им е да осигурят по-добра тренировъчна среда, база и възможности за работа с треньори от държави като Сърбия и Гърция.

В този епизод Тодор Георгиев разказва за строителството през погледа на инвеститора, който трябва да вземе решенията, да поеме риска и да носи отговорност за резултата. От преговорите с наследници на един парцел до избора на втори асансьор, от озеленяването до отношенията със собствениците години след завършването на сградата.

Защото зад всеки нов жилищен комплекс стоят въпроси, които не се виждат на красивите архитектурни визуализации. А отговорите им засягат пряко хората, които впоследствие ще живеят там.

Гледайте целия разговор с Тодор Георгиев в подкаста на Флагман.бг, за да разберете как се изгражда бизнес от първата сграда в Несебър до проекти със стотици апартаменти в София и какво подготвя предприемачът за родния Бургас.