Държавата посяга към празните жилища: Готви се нова данъчна философия за имотите

Промените обезателно ще ударят строителния бранш, който в момента е голям работодател

Ключови думи: данък имоти, данъчни оценки, празен имот, свръхпечалба, Министерство на финансите

България влиза в най-сериозния дебат за имотното облагане от години. Министерството на финансите предлага данъчните оценки на жилищата да бъдат повишавани поетапно от 2027 г. и до 2029 г. на практика да се доближат до двойни спрямо сегашните нива. Паралелно се предлага еднократен 33% данък върху т.нар. свръхпечалби в банковия сектор и други големи отрасли. На този фон все по-силно се чува и друга идея - вместо просто да се вдигат оценките на всички имоти, да се въведе значително по-високо облагане за необитаемите жилища, които стоят извън пазара и създават изкуствен дефицит.

Поетапното увеличение на данъчните оценки е вече официално заявена политика. Финансовото министерство потвърди, че актуализацията ще се случва на стъпки до 2029 г., като целта е сегашните силно изостанали оценки да бъдат доближени до реалностите на пазара. Самите оценки не са променяни съществено от близо две десетилетия и в много райони вече са в пъти по-ниски от пазарните цени. По думите на заместник-министъра на финансите Людмила Петкова правителството планира поетапно удвояване на данъчните оценки в рамките на три години. 

Това не означава автоматично двойно увеличение на данък сгради за всеки собственик, защото крайната ставка се определя от общинските съвети. Но означава, че данъчната база, върху която се изчисляват редица плащания, ще нарасне. Данъчната оценка участва не само при годишния данък върху недвижимите имоти, но и при някои нотариални такси, местния данък при прехвърляне и други разходи по сделки. Така дори ако общините не променят ставките, самото покачване на оценките може да направи притежаването и прехвърлянето на имот по-скъпо. 

Точно тук идва и спорът дали това е най-умният инструмент. Експерти от имотния сектор предупреждават, че по-високите данъчни оценки сами по себе си няма да решат проблема с укриването на реалната цена при сделки. Практиката част от сумата да се декларира официално, а останалото да се плаща отделно, няма да изчезне само защото данъчната оценка се е повишила.

Що се касае до т.нар. „данък празен имот“ - идеята се обсъжда от експерти и в по-широкия дебат за прогресивно облагане на второ, трето и следващо жилище, но не е част от окончателно влязла в сила промяна. Аргументът на привържениците му е прост - в големите градове има хиляди апартаменти, които не се отдават, не се продават и не се използват за постоянно живеене. Те остават заключени като инвестиционен актив, докато едновременно с това млади семейства и наематели се сблъскват с високи цени и ограничено предлагане. Според Господинов именно тези празни жилища създават изкуствен дефицит и ако бъдат обложени значително по-високо, част от собствениците могат да бъдат стимулирани да ги пуснат на пазара за продажба или наем. 

Проблемът е, че подобна мярка е далеч по-сложна за прилагане, отколкото звучи. Държавата първо трябва да даде ясна дефиниция какво е „необитаем имот“. Вила, използвана само два месеца през лятото, празен наследствен апартамент, жилище в ремонт или инвестиционен имот без наемател са напълно различни случаи. Дори в националните стратегически документи се признава, че понятието „необитаемо жилище“ трябва да бъде прецизирано, за да не попадат неправомерно сезонно използвани имоти в една и съща категория. 

Вторият голям спор е за банковия сектор. Министерството на финансите предлага през 2027 г. да бъде въведен еднократен 33% данък върху т.нар. свръхпечалби, като мярката обхваща не само банки, но и други големи сектори. Правителството я защитава с аргумента, че част от компаниите реализират необичайно високи печалби и разпределят значителни дивиденти, вместо да реинвестират средствата в българската икономика. 

Срещу тази идея има сериозни предупреждения. Управителят на БНБ Димитър Радев и представители на банковия сектор посочват, че подобен данък може да бъде прехвърлен върху клиентите чрез по-високи лихви, такси или по-скъпо кредитиране. Левон Хампарцумян също прогнозира, че сметката в крайна сметка може да бъде платена от домакинствата и бизнеса. Това не е автоматичен ефект, но рискът е реален, особено ако банките решат да компенсират част от допълнителния налог чрез цената на услугите си. 

Така данъчният пакет за 2027 г. отваря три различни фронта. Първият е сигурен и вече е заявен - данъчните оценки ще бъдат актуализирани и това ще направи имотите по-скъпи за притежаване и прехвърляне. Вторият е спорен - 33% данък върху свръхпечалбите, при който остава въпросът дали тежестта няма да бъде прехвърлена върху клиентите. Третият засега е само идея - по-висок данък върху необитаемите жилища, който може да се окаже далеч по-силен инструмент срещу изкуствения дефицит, но изисква много по-прецизна нормативна рамка.

Големият въпрос е какво точно иска държавата да постигне. Ако целта е единствено повече приходи, повишаването на данъчните оценки е най-прекият път. Ако целта е да се промени поведението на собствениците и да се освободи жилищен ресурс, тогава специалното облагане на празните имоти е по-целенасочен инструмент. Но ако и двете мерки се приложат едновременно, без ясна диференциация между основно жилище, второ жилище и инвестиционен празен имот, рискът е да бъдат ударени и хора, които не спекулират с имоти, а просто притежават наследствено или сезонно жилище.