Задължително прочетете, ако купувате имот на зелено
Да настоява за ясна клауза за прекратяване и неустойка
В България 86% от домакинствата притежават собствено жилище, показват последните данни на Евростат (2024). Тази статистика поставя страната сред лидерите по собственост в ЕС, но зад числата стои нещо много по-дълбоко - емоционалната връзка на българина с дома.
„Собственото жилище не е просто имот - това е част от българската идентичност, символ на сигурност и достойнство“, казва доц. Петър Илиев, социолог от БАН. Затова, когато една строителна фирма анулира предварителен договор „на зелено“, това не е просто търговски спор - това е удар в сърцето на мечтата за дом.
През последната година Комисията за защита на потребителите (КЗП) е получила над 150 жалби от граждани, чиито предварителни договори за покупка на жилище са били прекратени. В повечето случаи става дума за едностранно прекратяване от страна на строител, без изрично посочени причини.
Това е проблем, който все повече нараства. Има фирми злоупотребяващи с правото си да прекратяват договори, когато пазарът се промени и цените на имотите растат. Ето и някои примери от медиите.
„Всички наши планове се срутиха за секунди. Децата ми питат защо няма нов апартамент, а аз нямам отговор...“, споделя пред „Труд“ Десислава Николова от София, чието семейство остава без жилище след анулиран договор.
„Вложихме всички спестявания, дори теглихме заем. А накрая получихме имейл, че договорът е прекратен. Без обяснение“, разказва семейство Георгиеви от Пловдив.
Според Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), макар повечето фирми да работят коректно, около 5% от сделките „на зелено“ стигат до съд или до медиация заради спор около предварителни договори.
Според Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителният договор е обвързващ документ, в който страните поемат задължение да сключат окончателен договор при определени условия. В теорията това звучи ясно, но на практика вратичките са много, а последствията често тежки. Строителят няма право да прекрати договора едностранно, освен ако купувачът не е нарушил ясно записани задължения - например забавил плащане или не е представил изискан документ, обясняват юристите, специалисти по вещно право. Но често клаузите са формулирани двусмислено, което позволява на недобросъвестни предприемачи да се възползват. В някои случаи фирмите прекратяват договори, защото пазарът се е променил и те могат да продадат същия имот по-скъпо.
Резултатът - разочаровани семейства, които остават без дом и без средства. Започват дела, които са сложни и дълги - понякога траят с години. Междувременно хората не могат да си върнат нито парите, нито спокойствието и това води до конфликтни ситуации.
Когато предварителен договор бъде анулиран, конфликтът рядко е само юридически. Зад всеки документ стои сложна мрежа от интереси, страхове и морални дилеми. Според експерти по медиация, в подобни случаи се формират няколко основни вида конфликти.
Правен конфликт - възниква, когато едната страна смята, че договорът е прекратен в нарушение на закона. Най-често това се случва при липса на ясни клаузи или при едностранни решения на строителя. „Хората вярват, че щом са подписали, имат гаранция. Но при предварителен договор сигурността е относителна, ако няма изричен срок или механизъм за санкция,“ обясняват им впоследствие адвокатите.
Финансов конфликт - когато купувачът е внесъл значителна сума и не получава нито имота, нито възстановяване на парите. Тези случаи често водят до съдебни искове или публични скандали.
Емоционален конфликт - възниква, когато надеждата се сблъска с реалността. Хората не просто губят пари, а мечта, дом и чувство за сигурност.
Социален конфликт - проявява се, когато съседи, роднини или партньори започнат да се обвиняват взаимно за избора на строител или за „непредпазливостта“ при сделката.
Етичен конфликт - особено важен е въпросът за доверието. Когато предприемач, обещал „дом до края на годината“, наруши думата си, хората губят вяра не само в него, а и в системата. „Етичните конфликти са най-трудни за преодоляване, защото не се решават с пари - решават се с извинение и човещина,“ подчертават запознатите с проблема.
За всички тези конфликти Медиацията е най-добрият път през юридическия хаос. Сред правни битки и безжизнени клаузи, медиацията се превръща в спасителна нишка за човешките отношения. По данни на Министерството на правосъдието, през 2024 г. една трета от имотните спорове по предварителни договори са приключили чрез медиация, а не в съдебна зала.
„Когато страните седнат на масата, често виждат хора в отчаяние“, казват медиаторите към районите съдилища. „Те не спорят за пари, а се борят за надежда, за спокойствие, за нещо, което някога е било тяхна мечта.
В хода на преговорите понякога се намира неочаквано решение. „Медиацията не връща времето, но връща вярата, че човекът отсреща не е машина, а човек“, коментират медиаторите.
Има няколко стъпки, които може да направи купувачът, за да си гарантира сделката „на зелено“.
1. Да провери фирмата продавач - в Търговския регистър, чрез КЗП и медиите.
2. Да консултира договора с юрист преди подписване - не след това.
3. Да настоява за ясна клауза за прекратяване и неустойка.
4. А при конфликт с контрагента - да избере медиация преди да ходят на съд.
Прекратяването на предварителни договори не е просто юридическа тема - това е човешка трагедия, облечена в правен език. Всяка подпечатана страница крие чужди мечти, страхове и надежди. Медиацията, макар и безмълвна в закона, остава най-човешкият инструмент за помирение. Тя не винаги решава всичко, но понякога прави най-важното - връща уважението, разговора и достойнството.
Автор:Димитър Вълков, адвокат за вестник Труд.
