Нова пречка пред сделките с имоти: Искат енергиен сертификат при продажба и наем

Продажбата или отдаването под наем на апартамент рискува да стане значително по-трудно, ако бъде приет проектът за промени в Закона за енергийната ефективност, публикуван от Министерството на енергетиката. Новите текстове разширяват ролята на сертификата за енергийни характеристики при сделки с жилища, а огромна част от сградния фонд в България в момента не разполага с такъв документ.

Промените са част от въвеждането в българското законодателство на европейските правила за енергийните характеристики на сградите. Директива (ЕС) 2024/1275 предвижда при продажба или отдаване под наем на сграда или обособена част от нея бъдещият купувач или наемател да получи достъп до валиден сертификат за енергийни характеристики.

Изискването стига и до самите обяви. Европейските правила предвиждат енергийният показател и класът на имота да присъстват при предлагането му за продажба или наем, включително в интернет порталите за недвижими имоти.

Енергийната ефективност вече променя правилата на имотния пазар в България

Проблемът е в готовността на българския жилищен фонд. По данни, представени от експерти в сектора, сертификат има при едва 6,4% от многофамилните жилищни сгради. Основната част са блокове, обновени по програмите за енергийна ефективност. При еднофамилните къщи делът е около 0,1%.

Точно този огромен недостиг поражда опасенията за имотния пазар. Ако документът се превърне в задължителна част от процедурата при всяка продажба или нов наем, хиляди собственици ще трябва първо да организират енергийно обследване.

Сертификатът не се отнася непременно само до конкретния апартамент. Обследването обхваща сградата и нейните енергийни характеристики. Така собственик, който иска да продаде жилището си, рискува да се окаже зависим от процедура, свързана с целия блок и останалите собственици.

Цените на новите жилища в Бургас вече скочиха с 25,8% за година

Разходът също се очертава като сериозен проблем. Енергийното обследване на сграда струва хиляди евро в зависимост от размера, конструкцията и необходимата работа. При многофамилна сграда възниква и въпросът кой ще плати, ако само един собственик има непосредствен интерес от сертификата, защото продава или отдава апартамента си.

Другото тясно място е капацитетът на фирмите и специалистите, които имат право да извършват обследвания и да издават необходимите документи. Ако голям брой собственици едновременно потърсят такава услуга, сроковете рискуват да се удължат и да забавят сделки.

Действащото законодателство и сега съдържа правила за енергийни сертификати при определени сгради и сделки. При продажба на самостоятелен обект в нова сграда например продавачът предоставя копие от сертификата за енергийните характеристики. Предложеният режим следва по-широкия европейски модел, при който сертификатът обхваща продажбите и наемите на съществуващи сгради и обособени части от тях.

Купувачите вече предпочитат новите жилища и заради по-високата енергийна ефективност

Енергийният сертификат показва какъв е разходът на сградата и в кой енергиен клас попада тя. За купувача тази информация дава по-ясна представа за бъдещите разходи за отопление и охлаждане. При старите и неефективни сгради документът би показал и необходимостта от бъдещи инвестиции.

Рискът идва от скоростта, с която новите правила ще бъдат приложени. България има милиони жилища, докато сертифицираната част от стария сграден фонд остава малка. Ако между приемането на закона и реалното му прилагане няма достатъчен преходен период, пазарът рискува да се сблъска с административни забавяния.

Бургас е сред градовете с най-голям брой обновени жилищни блокове в страната

Проектът на Министерството на енергетиката все още е на етап обществено обсъждане. Това означава, че окончателните текстове подлежат на промени преди да стигнат до Министерския съвет и Народното събрание.

Засега собствениците не са изправени пред нова забрана да продават или отдават жилищата си. Ако предлаганият режим бъде приет в сегашната му посока, енергийният сертификат ще придобие далеч по-голямо значение за имотния пазар, а подготовката на милионите несертифицирани жилища ще се превърне в основното изпитание пред новите правила.