Имотният пазар натиска спирачките: Сделките намаляват, но срив не се очаква

Българският жилищен пазар влиза в период на охлаждане с по-малко сделки, по-бавен ръст на цените и край на лесните спекулативни печалби, но без признаци за срив като този след 2008 г., прогнозира брокерът и инвеститор Димитър Калайджиев.

По негови данни през първото полугодие оборотът на собствената му компания е намалял с около 17%, което според оценката му е близо до общото отстъпление на пазара. Вместо да чака бързо връщане към силните резултати от предходните години, бизнесът променя стратегията, свива разходите без измерим ефект и насочва средства към дейности с пряка възвръщаемост.

Калайджиев смята, че компаниите нямат контрол върху общата посока на пазара, но носят отговорност за собствените си решения. Част от агенциите вече отчитат по-сериозни спадове, което поставя на изпитание модели, изградени върху постоянно растящи цени, бързи препродажби и очакване за непрекъснат приток на купувачи.

Пазарът се охлади: Всеки втори имот се продава след отстъпка

През последните години почти всяка покупка на жилище изглеждаше печеливша, защото ръстът на цените прикриваше слабия подбор, лошото планиране и прекомерния риск. Това привлече хора без опит, които приеха високата доходност за нормално състояние. Според Калайджиев печалби от 40% до 50% за кратък период създадоха погрешна представа за недвижимия имот като актив, който носи десетки проценти възвръщаемост само за няколко месеца.

Този етап приключва. Следващият период ще постави по-висока цена върху добрата локация, качеството на строителството, ликвидността, реалното търсене и финансовата устойчивост на купувача. Сделка, която изглежда привлекателна единствено заради очакване за бързо поскъпване, вече крие по-голям риск. Пазарът отново ще отличава подготвените инвеститори от участниците, разчитали само на инерцията.

Разликите между отделните градове остават значителни. Калайджиев посочва, че охлаждането в София е започнало да се усеща още в края на предходната година, докато в Пловдив интересът се е задържал по-силен. Това означава, че общата статистика за страната не описва еднакво всяка местна среда. В един град купувачите отлагат решението, а в друг търсенето продължава да поддържа висока активност.

Намаляването на броя сделки не означава автоматично срив на цените. Според Калайджиев повторение на периода от 2008 до 2012 г., когато жилищата загубиха около 35% до 40% от стойността си, изисква далеч по-тежка икономическа среда. Настоящата картина по-скоро сочи продължителна адаптация, при която сделките намаляват, продавачите стават по-гъвкави, а цените се движат с по-малки стъпки.

Защо по-малкото сделки не означават непременно срив на имотния пазар

Брокерът очаква ограничена номинална корекция в рамките на около 10% до 15% за период от няколко години, съчетана с натрупване на инфлация. При такъв сценарий обявените цени няма да се сринат рязко, но реалната стойност на жилищата ще намалява спрямо покупателната способност на парите. Така пазарът ще се коригира едновременно чрез цената, времето и растежа на доходите.

Разликата между номинален и реален спад е съществена. При директна корекция имот за 100 000 евро поевтинява до 60 000 евро и загубата се вижда веднага в офертата. При по-плавния сценарий същото жилище след няколко години се продава за 80 000 или 85 000 евро. Ако за този период инфлацията е натрупала още 15%, стойността му спрямо днешните пари ще се доближи до около 70 000 евро, без обявената цена да е паднала с 30% наведнъж.

Тази разлика обяснява защо част от собствениците не очакват драматични отстъпки, а купувачите усещат, че жилищата постепенно стават по-достъпни спрямо доходите им. Пазарът стига до равновесие не само когато продавачът намалява офертата. Балансът се възстановява и когато цената стои на едно място, инфлацията продължава, а заплатите се повишават.

Според Калайджиев големият размер на банковите спестявания не доказва оттегляне на домакинствата от имотите. Част от сумите идват от вече продадени жилища, а други представляват кредитен ресурс, който временно остава по сметки до следваща покупка. Затова депозитите не дават еднозначен отговор дали търсенето отслабва трайно или част от купувачите само изчакват по-подходящ момент.

Той посочва и спад от около 18% при изповяданите сделки, но обръща внимание на забавянето между договарянето и нотариалното приключване. Част от вписаните сделки през настоящата година са започнали през миналата или още по-рано. Това се отнася най-вече за покупките на зелено, при които договорът се сключва преди строителството, а нотариалното прехвърляне идва след завършването на определен етап.

Този времеви ефект задържа официалните цени високи дори когато текущото търсене вече отслабва. Статистиката продължава да отчита сделки, договорени в по-силен период, докато купувачите на днешния пазар преговарят по-твърдо, оглеждат повече имоти и отделят повече време за решение. Затова броят на сделките реагира по-бързо от средната цена.

Как еврозоната промени очакванията на купувачи и продавачи

Приемането на еврото вече губи ролята си на основен двигател за покупките. Според Калайджиев най-силният психологически ефект е останал преди валутната промяна, когато част от домакинствата насочиха свободни средства към жилища от страх за спестяванията си или с надежда за ново поскъпване. След този период вниманието се измества към доходите, инфлацията, заетостта, потреблението и състоянието на бизнеса.

Хърватия служи като ориентир в неговия анализ. В годината преди присъединяването към еврозоната цените там са нараснали с около 25% до 30%, а през самата година на приемането на еврото темпът се е забавил до приблизително 5% - 8%. Част от отчетения ръст е дошъл от сделки, договорени по-рано, което наподобява сегашното разминаване в България между по-слаб обем и все още растящи официални стойности.

След присъединяването на Хърватия броят на сделките е намалял, докато статистическите цени са продължили нагоре. Калайджиев вижда сходна картина у нас. Купувачите вече не действат със същата бързина, но собствениците не приемат масово големи намаления. Така пазарът се движи чрез по-дълги срокове за продажба и индивидуални отстъпки, вместо чрез общо и рязко поевтиняване.

Наемите също няма да последват автоматично по-ниската активност при покупко-продажбите. Според брокера голям номинален спад от 40% до 50% би изисквал сериозни икономически сътресения, висока безработица, рязко влошаване на доходите и тежка криза. Без такъв натиск собствениците запазват възможност да изчакат, вместо да продават на всяка цена.

Ако икономиката запази растеж, а доходите се повишат с 15%, 20% или 25% през следващите години, стабилни или леко намаляващи цени ще върнат по-нормалното съотношение между стойността на жилищата и възможностите на домакинствата. Това би било корекция без шок, при която достъпността се подобрява постепенно, а не чрез внезапен срив.

Още сигнали за охлаждане на жилищния пазар след приемането на еврото

По-големият риск според Калайджиев идва извън имотния сектор. Той свързва бъдещето на жилищата със състоянието на българския и европейския бизнес. Спадът на оборотите в различни отрасли, по-слабото потребление и ограничените разходи на домакинствата се пренасят към решенията за покупка на имот. Когато хората свиват бюджета си за почивка и ежедневни разходи, те стават още по-предпазливи към дългосрочен кредит.

Калайджиев очаква натиск и върху данъчната политика заради бюджетния дефицит. Това е негова прогноза, свързана с оценката му за способността на държавата да балансира публичните финанси. По-високи данъци или по-слабо потребление биха ограничили свободния ресурс на домакинствата и готовността им да поемат ипотечен ангажимент при високи цени.

Той отправя критика и към европейския икономически модел, който според него разчита прекалено силно на натрупани позиции от миналото. Като проблеми посочва недостига на големи технологични компании, загубата на индустриална конкурентоспособност, зависимостта от енергийни доставки и натиска върху автомобилното производство. Тези процеси имат значение за имотите, защото засягат работните места, доходите и сигурността на кредитополучателите.

Калайджиев дава Volkswagen като пример за напрежението в европейската индустрия и за риска мащабни съкращения да засегнат цели населени места, зависими от един голям работодател. Според него държавите трудно допускат подобно преструктуриране заради високата социална и икономическа цена.

Компаниите в сектора вече пренареждат собствените си инвестиции. Вместо да влагат средства в популярност и кампании без измерим резултат, те търсят разходи, които носят конкретен приход. Калайджиев посочва, че неговият бизнес намалява част от маркетинговия бюджет, но продължава да открива офиси и да разширява дейността си там, където вижда реален потенциал.

Тази стратегия не означава пълно отстъпление, а внимателен подбор. Фирмите ще запазят инвестициите, които увеличават продажбите и дават достъп до нови клиенти. Разходите за имидж без ясна възвръщаемост ще бъдат първите съкратени. Способността за ранна реакция ще раздели компаниите, които преминават през охлаждането, от тези, които са изградили дейността си само за растящ пазар.

Гъвкавостта се вижда и при продавачите. В Пловдив част от инвеститорите вече предлагат отстъпки от 10% до 15%, а в отделни случаи намалението достига 20%. Други собственици отказват ценови компромис, защото нямат спешна нужда от продажба и не виждат по-добро място за получения капитал в среда на инфлация.

Логиката им е свързана с алтернативата след сделката. Продажбата освобождава средства, но поставя въпроса къде да бъдат насочени, без да губят стойност. Затова част от собствениците предпочитат по-дълъг престой на пазара и изчакване, вместо незабавно намаление. Тази устойчивост на продавачите ограничава риска от масово поевтиняване.

Очакваният сценарий е за няколко години на по-слаб оборот, по-взискателни купувачи и по-ниска доходност от краткосрочни препродажби. Цените ще реагират различно според града, типа строителство, качеството и спешността на продавача. Добре подбраните имоти ще запазят ликвидност, докато надценените оферти и слабите локации ще стоят по-дълго без сделка.

Това означава край на период, в който почти всяка покупка изглеждаше успешна. Новата среда връща значението на финансовата дисциплина, реалистичната оценка и дългосрочния план. Пазарът не се насочва към внезапен срив, а към бавно връщане на баланса между цени и доходи, при което печалбата вече няма да идва от общото поскъпване, а от правилния избор и доброто управление на риска.