Имотният пазар се пропуква. Купувачите свалят цените с хиляди евро

Повече от половината сделки с жилища в София вече се сключват след сериозно договаряне на цените. Според кредитния консултант Тихомир Тошев купувачите успяват да свалят между 5 и 10% от първоначалните оферти, а пазарът постепенно навлиза в много по-предпазлива и напрегната фаза.

Данните идват на фона на забавяне на имотния пазар след бурната 2025 година, когато цените и сделките растяха рекордно. Сега обаче все повече хора изчакват, а продавачите започват да усещат натиска.

Купувачите вече не бързат
По думите на Тошев пред Блумбърг тв това не е реален срив на цените, а връщане към по-реалистични нива. Според него много собственици продължават да залагат прекалено високи оферти с очакването, че приемането на еврото автоматично ще оскъпи жилищата.

Купувачите обаче вече са далеч по-внимателни. Те все по-често изчакват, сравняват оферти и не са склонни да купуват на всяка цена. Несигурността около икономиката, ръстът на цените на горивата и напрежението в Близкия изток допълнително охлаждат пазара.

Според данните на Агенцията по вписванията сделките през първото тримесечие на 2026 година са с 15% по-малко спрямо същия период на миналата година. Реалният спад вероятно е дори по-голям, защото част от сделките са били договорени още през 2025 година.

Ипотеките растат въпреки по-слабия пазар
Интересното е, че въпреки по-малкия брой сделки ипотечните кредити продължават да растат. Данните на БНБ показват увеличение от 17% на отпуснатите ипотеки през първото тримесечие.

Причината според Тошев е, че хората теглят все по-големи кредити заради високите цени на жилищата. Той обаче очаква до края на годината да има спад и при ипотеките - между 5 и 7%.

Лихвите засега остават ниски - между 2,2 и 2,8%. Банките продължават да разполагат с огромна ликвидност, а депозитните лихви на практика остават почти нулеви.

Пазарът на „зелено“ започва да губи скорост
Една от най-видимите промени е рязкото охлаждане на интереса към покупките „на зелено“. Все повече хора предпочитат готови жилища, в които могат да се нанесат веднага, вместо да чакат строителство с години.

Това принуждава инвеститорите да променят схемите си на плащане. Част от строителните компании вече се отказват от големите предварителни плащания при акт 14 или акт 15 и се връщат към по-стария модел - малка първоначална вноска и основно плащане при акт 16.

Според Тошев това е ясен знак, че строителите усещат отслабването на пазара и търсят начин да привлекат повече клиенти.

Старите жилища натискат цените на новото строителство
Очаква се и сериозно оживление при продажбите на стари апартаменти. Именно вторичният пазар може да се превърне в основен конкурент на новото строителство през следващите месеци.

Тошев посочва, че в София реалната себестойност на новото строителство остава около 850-1100 евро на квадратен метър, докато крайните продажни цени често достигат 2500-3000 евро.

Според него потенциалът за ново голямо поскъпване вече е почти изчерпан. В най-добрия случай може да има минимален ръст от 2-3% и то само в най-търсените квартали на големите градове.

Пазарът влиза в период на изчакване
След години на еуфория и постоянно поскъпване пазарът постепенно влиза в по-спокоен и предпазлив режим. Купувачите вече не действат панически, а продавачите започват да приемат, че офертните цени невинаги са реалните пазарни стойности.

Експертите очакват следващите месеци да бъдат решаващи за това дали пазарът ще се стабилизира плавно или ще навлезе в по-сериозна корекция.