Пука ли се балонът на имотния пазар
Балонът на пазара на имоти в България не се пука, но инерцията от 2025 г. вече отслабва, коментираха тази сутрин пред бТВ брокери и финансови експерти. Те отчетоха, че след рекордната година, белязана от силно търсене, бързи сделки и растящи цени, в началото на 2026 г. се виждат ясни признаци на успокояване.
На пазара излизат повече жилища, купувачите действат по-предпазливо, а сделките намаляват. Това обаче не е срив, твърдят експерти, които считат, че по-скоро се преминава към по-трезва и балансирана среда.
През първите три месеца на миналата година. само в София са вписани 8588 сделки, което бе най-силният резултат за последните две десетилетия. Този пик не дойде случайно и бе подкрепен от силно ипотечно кредитиране, очаквания за ново поскъпване и страх у част от купувачите да не изпуснат последния удобен момент за покупка.
В началото на 2026 г. картината вече е друга. Сделките се свиват с около 10 процента, а активните оферти нарастват с над една четвърт. Само през януари и февруари новите обяви бележат ръст от 26 процента, отчитат брокери. А това осезаемо променя поведението на купувача. Когато изборът е по-голям, решението не се взема толкова бързо. Огледите стават повече, сравнението е по-внимателно, а сключването на сделка се отлага.
При високи цени хората вече не действат под натиск. Те не бързат да купят първото видяно жилище. Оглеждат се, смятат, съветват се и следят дали пазарът няма да им даде по-добра възможност след месец или два. Това е естествена реакция след период, в който продавачите диктуваха темпото, а купувачите често се надпреварваха помежду си, категорични са експерти.
Съществен фактор за промяната е изчерпването на т.нар. ефект еврозона. През 2025 г. немалко хора влязоха на пазара с очакване, че приемането на еврото ще тласне цените още нагоре. Този страх от бъдещо поскъпване ускори покупките и на практика изтегли напред част от търсенето. Вместо цените да скочат след самото събитие, те тръгнаха нагоре по-рано. Така през последните месеци на 2025 г. пазарът вече изконсумира този ефект.
Сега идва етап на пренареждане. Част от продавачите излизат на пазара с цел печалба. Други продават от притеснение, че най-високите нива вече са достигнати. Това също обяснява ръста при обявите. При повече предлагане натискът върху купувача отслабва, а възможността за избор се разширява.
В тази среда се търсят най-вече по-достъпни жилища, имоти в квартали с изградена инфраструктура и среда, както и апартаменти, които дават усещане за по-добро ежедневие. Хората вече не гледат само квадратура и цена. Те преценяват района, транспорта, паркирането, училищата, удобствата наоколо и дори съседството. Пазарът става по-взискателен, казват брокери.
Един сегмент обаче продължава да държи високи нива и това са гаражите. В София цените им често се движат между 50 000 и 100 000 евро, а при отделни сделки минават и тази граница. Причината е ясна. Паркоместата не достигат, интересът остава силен, а този тип имот се поддържа лесно и често се възприема като удобен актив.
При ипотеките също има интересен развой. Макар сделките да намаляват, жилищното кредитиране продължава да расте. В началото на годината ръстът е около 14 процента, а средните лихви са около 2,47 процента. На пазара вече има и оферти с още по-ниски нива. Това се обяснява с няколко причини. Банките разполагат с ликвидност, спестяванията в системата растат, а конкуренцията за качествени клиенти остава силна. Тъкмо тук стои и рискът. Лесният достъп до кредит не бива да създава фалшиво усещане за сигурност.
Експерти съветват месечната вноска да не надхвърля 30 процента от дохода, въпреки че при част от кредитите банките допускат и по-високо натоварване. При несигурна икономическа среда по-консервативният подход пази домакинството от проблеми. Към този момент липсват основания да се говори за срив. По-реалистичният сценарий е друг: цените да се задържат, ръстът да се забави до около 5 процента и пазарът да влезе в по-нормален ритъм между търсене и предлагане. За истински спад в цените е нужен по-дълъг период на отслабена активност.