България се топи най-бързо в света - какво означава това за цените на имотите?

Най-сериозната заплаха за българския имотен пазар не е лихвата по кредитите, нито краткосрочните колебания в цените. Истинският риск е демографският срив. Според официалните прогнози в периода 2030–2050 г. населението на България ще намалее с 22,5% – най-големият спад в света.

За сравнение, Литва се очаква да намалее с 22,1%, Латвия с 21,6%, Украйна с 19,5%, Сърбия с 18,9%, а дори Япония – символ на застаряващо общество – с 16,3%. Това означава, че в рамките на следващите 300 месеца страната ще изгуби почти една четвърт от населението си.

Имотният пазар в София 2026: рекордни цени от 10 000 евро/кв.м. на ул. „Оборище“ променят правилата

Въпросът е: какво означава това за недвижимите имоти? Икономистът Иво Димовски коментира, че „пазарът на имоти е функция на демографията в дългосрочен план – когато броят на хората намалява, търсенето неизбежно се свива“.

Според него текущият ръст на цените в големите градове прикрива структурен проблем, който ще се прояви с пълна сила след едно десетилетие.

В краткосрочен план цените в София, Пловдив, Варна и Бургас могат да останат стабилни заради вътрешната миграция – хора от малките населени места продължават да се преместват в икономическите центрове. Но това не създава ново население – то просто го преразпределя.

„Имаме концентрация, а не растеж“, подчертава Димовски. Истинският риск е за малките градове и селата, където обезлюдяването вече е видимо. Там имотите постепенно губят ликвидност – не просто падат като цена, а стават трудно продаваеми. При намаляващо население и застаряваща структура на домакинствата, нуждата от ново строителство ще намалява. Друг важен аспект е възрастовата структура. България не само губи хора, но губи хора в трудоспособна възраст. Това означава по-малко купувачи, по-малко кредитополучатели и по-нисък естествен прираст на търсенето. „Имотният пазар в момента се крепи на натрупани спестявания и достъпно финансиране. Но без млади домакинства устойчивостта е под въпрос“, казва още Димовски.

Съществува и инвестиционен риск. Част от покупките през последните години са с инвестиционна цел – защита от инфлация или отдаване под наем. Ако обаче населението намалява, наемният пазар също ще се свива. Това може да доведе до по-ниска доходност и охлаждане на интереса. Разбира се, не всички региони ще бъдат засегнати еднакво. Големите университетски и икономически центрове вероятно ще запазят относителна стабилност. Но националната картина остава тревожна.

„Демографията е бавен, но неумолим фактор. Тя не се усеща за година-две, но определя цените за десетилетия напред“, заключава Иво Димовски. Ако тенденцията не бъде обърната чрез активна политика за раждаемост, миграция и икономическо развитие, настоящият ценови бум може да се окаже временен. Най-големият риск за имотите в България не е пазарен цикъл – той е демографски.