Как куфарите с пари станаха апартаменти

Няма по парадоксална ситуация. Говоря с много хора и масово чувам едно изречение “цените на имотите са в лек балон”, пише в коментар в социалните мрежи предприемачът Иво Димовски, считан за "най-добрия брокер в България". Той е човек, който прави блестящи и много точни анализи за пазара на недвижими имоти.

Ето и как продължава по темата: За мен това е повърхностно и затова реших да споделя с вас истинските фактори, тези които реално създават цените, които всички вие плащате.

Първо: Кешът от 2025 и страхът от еврото

Първо, цените тръгнаха стремглаво нагоре, защото през 2025 се наляха милиони сиви пари, основно заради страха от еврото – кой имал кеш вкъщи, кой имал кеш от други неща. Някои от местата, откъдето идва този кеш, дори не искаш да ги знаеш.

Тези пари трябваше да се вкарат в нещо, защото нямаше как просто да отидеш с тях в банката. Щяха да те питат откъде са. И после щяха да разберат откъде са. Затова този кеш отиде в имоти. Това беше единственият „влак“, който мина валутната граница между лев и евро, без да бъде проверен изцяло.

Купуваше се каквото излезе – дай един апартамент тук, после четири там. Явно имаше и все още има строители, които взимат кеш. Причината е, че масово работниците и фирмите подизпълнители се плащат в брой и тези строители имаха къде да „набутат“ пачките.

Истината е, че големите вече бягат от това или изобщо не го правят. Но тогава се наля сериозно. Този кеш отиде в имоти, защото на този влак не се проверяваха нито билетите, нито куфарите.

Колко струва покупко-продажбата на имот: всички такси и разходи, които трябва да предвидите

Проблемът е, че ако не влизахме в еврозоната, тези пари щяха да си останат в левове. Те не бяха предназначени за имоти. Хората не купуваха, защото им трябваше място за живот. Имотът беше просто място за паркиране.

И това създаде балон от 10–20% в някои сегменти. Това не беше органично търсене, а по-скоро като да си оставиш колата на летището, докато си на почивка, и после да си я вземеш обратно. Този фактор създаде реален риск за спад на цените след еврото.

Второ: Трудът вече е злато

Вторият фактор, който натиска цените нагоре, е цената на труда. Буквално – колко струва да сложиш една тухла на място днес в сравнение с миналата година. Добре дошли в Европа. Тук услугите са скъпо удоволствие. Не случайно в Швейцария почти всичко, свързано с ръчен труд, се автоматизира там, където е възможно. Самите стени са префабрикувани в завод и се слагат с кран директно на строежа. Никой няма да плаща хора да редят тухла по тухла, защото това струва много пари.

Бавно, но сигурно това ще се случи и в България. Когато говоря с приятели строители, те ми казват: „Иво, трудът вече е около 60% от себестойността. Преди беше 40%.“През 2026 работната ръка стана и ще става още по-скъпа. Това е сериозен фактор, който продължава да бута цените нагоре.

Трето: Материалите и спекулацията

Третият акселератор е цената на материалите. Едно е да местиш тухлата. Друго е да я купиш. Тук вече казваме здравей не просто на инфлацията, а на спекулацията.Това е факторът, който прави най-голямата разлика. Един мой добър приятел, който строи над 100 000 РЗП, ми изпрати следното за 2026 от доставчиците си:

Бетон +20%

Желязо +20%

Мазилки +22%

Пясък +80%

Цимент +23%

Това са огромни скокове за базови материали. Дори да бяха наполовина, пак щяха да са сериозни. А тук говорим за пълния удар. Това директно влияе върху крайната цена на продукта – имота, който искаш да купиш, особено когато е „на зелено“.

Четвърто: Парцелите – последният пирон

Последният пирон в ковчега са цените са парцелите. Всеки, който се занимава със строителство в голям град, ще ти каже едно: няма хубави парцели. А тези, които ги има, са или безумно скъпи, или с тежки технически и правни проблеми, които изискват време и много пари за решаване, или собствениците искат огромно обезщетение.

Бургас в Топ 3 на поскъпване на имотите, само за половин година цените скочили с 18 %

Всичко това често обезсмисля икономически строежа. Остават малко варианти, често върху земя, купена преди години. Това означава, че реално земя за нови проекти почти няма, а ако има – често не е изгодна.

Собствениците не са балами. Те виждат какви пари се направиха последните години и решиха, че техният продукт струва повече. Преди парцелите се продаваха на фиксирана цена. Сега се продават на база разгъната застроена площ. Така се монетизира въздухът над земята. Умно за тях. Неизгодно за всички останали.

Както казваше един мой професор в Кеймбридж: не обвинявай играчите, виновна е играта.

Икономически това означава, че всеки нов проект стартира с по-висок разход и този разход влиза директно в цената на квадрат, която всички ние плащаме. Това е още един фактор за ръст на цените.

Какво всъщност направи еврото

Хората, които се качиха на влака от гара Лев към гара Евро, се надяваха бързо да продават и да „изперат“ парите си. Но все по-често виждаме, че не бързат, защото няма реална алтернатива. Еврото направи едно нещо много добре: превърна куфарите, пликчетата и чантите с пари от хартия в тухли. И има голям шанс тези тухли да си останат там – празни. Това е тема за следващ анализ.

Заключение: Гледай вълните, не шума

Докато всички слушаме за лек спад на купувачите (-3%) и лек ръст на предлагането (+6%) в началото на годината, истинските фактори са тези отгоре. Те действат дългосрочно. Те правят вълните в морето. Не се фокусирайте върху малките камъчета на дъното, защото цунамито на инфлацията не се интересува от тях.