60 млн. жилища в Китай са трудни за продажба дори в големите градове

Китайските държавни ръководители смятат, че намаляването на свръхналичностите от жилища е от ключово значение за спирането на безпрецедентния спад на имотния пазар в страната. Лесно е да се разбере защо, пише Bloomberg.

Страната има 60 млн. непродадени апартамента, за които ще са необходими над четири години за продажба без помощта на правителството, счита Bloomberg Economics. Свръхпредлагането тласка цените надолу с най-бързия темп от десет години, давайки на хората по-малко основания да купуват жилища. Положението е най-лошо в столицата.

За да се разчупи този порочен кръг, централната банка обяви неотдавна инициатива за 300 млрд. юана (41 млрд. долара) за местните власти да купуват непродадени жилища. От гледна точка на предлагането тя призова градовете да намалят минималните първоначални вноски и лихвите по ипотечните кредити, за да насърчат купувачите. Но остава да се види дали стъпките ще постигнат успех в свиването на предлагането и края на кризата.

„Наличностите от жилища са най-високите в историята на Китай“, казва Джей Лау, имотен анализатор в S&P Global Ratings. „Новите имотни политики може временно да повишат доверието“, допълва той.

Bloomberg публикува графики, които показват мащаба на проблема в Китай с непродадени жилища.

Топ градове

Дори в четирите най-големи града в Китай, където пазарът е относително устойчив, ще са нужни 27 месеца, за да се продадат наличностите от нови жилища към април, сочат данни на China Real Estate Information Corp. Това е най-дългият период от поне седем години. За сравнение САЩ имат предлагане на нови жилища, достатъчно за около девет месеца, сочат данни на жилищното министерство в САЩ.

Натискът върху наличностите от жилища в Китай остава завишен. Графика: Bloomberg LP Натискът върху наличностите от жилища в Китай остава завишен. Графика: Bloomberg LP

Три от най-големите града в Китай – Шанхай, Шънджън и Гуанджоу, въведоха сериозни мерки за смекчаване на политиката за купувачите на жилища, като намалиха изискванията за първоначални вноски и позволиха по-евтини жилищни заеми. Анализаторите очакват Пекин, другият водещ град, да направи същото. Китайската столица има най-големите наличности от непродадени жилища по данни на CRIC.

Няма гаранция, че разхлабването ще съживи продажбите на жилища незабавно. Собствениците на жилища дори в големи градове губят десетилетната си вяра, че имотите са надеждно място за съхраняване на богатство, казва Йен Юдзин, директор на E-house China Research & Development Institute.

Пекин оглавява списъка с градовете с най-тежко свръхпредлагане. Графика: Bloomberg LP Пекин оглавява списъка с градовете с най-тежко свръхпредлагане. Графика: Bloomberg LP

„Има основна промяна в доверието на купувачите на жилища към най-големите градове в дългосрочен план“, отбелязва Йен. „Макар че по-малките градове имат по-високи непродадени наличности от жилища, проблемът с големите наличности е при по-големите градове“, допълва той.

Към април около 80% от градовете в Китай са имали темп на усвояване на наличностите, който е по-лош от „предупредителната линия“ от 18 месеца, сочат данни на CRIC. Това се случва дори след като строителните компании се въздържат да предлагат нови проекти на фона на вялите продажби, което е довело до свиване на новото предлагане с 20% от март насам.

Площ

Предизвикателството изглежда не по-малко страховито, когато се измерва по площ. Жилищата, които са завършени от строителните компании, но не са продадени, са се увеличили до 391 млн. кв. м в страната към април, най-високото ниво от 2017 г. насам, сочат официални данни. След включване на имотите, които са почти завършени и одобрени за предварителна продажба, наличностите са много по-големи на ниво от около 1,8 млрд. кв. м, сочат данни на JPMorgan Chase & Co. Повечето свръхналичности са съсредоточени в по-малки градове, сочат данните на S&P.

Наличностите от жилища в Китай остават завишени

Пакетът от мерки за подкрепа на Китай, обявен на 17 май, се очаква да се изрази в кредити на стойност 500 млрд. юана, които да помогнат на подкрепени от правителството фирми да купуват наличности от жилища от строителните компании. Но това вероятно няма да е достатъчно, за да подкопае предлагането, считат икономисти.

Намаляването на наличностите до по-оптимално ниво чрез подкрепени от правителството придобивания ще изисква 5 трлн. юана, счита анализаторът на JPMorgan Карл Чан. Реймънд Чън от CGS International Securities HK счита, че е нужно финансиране в размер на 1 трлн. до 2 трлн. юана.

Има и въпроси за прилагането на програмата, тъй като по-малки експерименти по-рано тази година не постигнаха успех на фона на въпроси за стимулите за местните власти, строителите и банките.

Облекчение за строителните предприемачи

Не всички предприемачи в Китай ще бъдат в състояние да се възползват от плана за изкупуване на имоти, за да разменят наличности за така нужните им ликвидни средства. Много от тях обещават голяма част от имотите си, държани за продажба, за да си осигурят заеми, което ги затруднява да се освободят от активите, счита анализаторът на Bloomberg Intelligence Кристи Хънг. KWG Group Holdings например е обещала 92% от имотите си, държани за продажба към края на миналата година, сочат данните на BI.

Спасителният план за жилищния пазар в Китай помага на строителни компании с необещани наличности. Графика: Bloomberg LP Спасителният план за жилищния пазар в Китай помага на строителни компании с необещани наличности. Графика: Bloomberg LP

Спасителният фонд може да има по-значимо въздействие в инжектирането на ликвидни средства за China Vanke и Longfor Group Holdings, чиито необещани имоти, държани за продажба, надхвърлят краткосрочния им дълг към края на миналата година, показват данните на BI. Сега те имат варианта да се освободят от бавни за продажба наличности, които да станат собственост на подкрепени от правителството фирми с отстъпка, за да заздравят ликвидните си средства.