Не се сбъднаха прогнозите за спад на цените на имотите в Бургас, тенденцията е към увеличение

Стефка Калчева притежава солиден професионален опит в сферата на посредническата дейност с недвижими имоти още от зората на този бизнес в страната, а от 1995 г. е собственик и управител на агенция за недвижими имоти в Бургас. Притежава множество сертификати и удостоверения, свързани с бизнеса с недвижими имоти. Член е на Управителния съвет на РС на НСНИ Бургас от 2018 г. Председател на РС на НСНИ-Бургас от 2020 г.и член на Управителния съвет на НСНИ от 2021 г. Разговаряме с нея за пазара на недвижимите имоти - накъде се движи той, какви са тенденциите, купуват ли се имоти и очаква ли се банките да вдигнат лихвите...

- Г-жо Калчева, през последните месеци се наблюдава повишение на цените на имотите в Бургас и региона. Достигнаха ли вече своя пик, накъде се очаква да се движи пазарът?

- Последните месеци на изминалата 2023 г. преминаха сравнително спокойно за имотния пазар, като бе установен относително стабилен баланс предвид динамичните процеси, развили се в годините след пандемията особено през 2022 и началото на 2023г. По-високите цени на имотите трайно се задържаха през последните години. Търсенето продължава да бъде по-голямо от предлагането, вследствие на растящите доходи и все още ниските нива на лихвените проценти по ипотечните кредити. Въпреки очакванията, че цените на имотите ще спрат да се покачват, тенденциите през месец януари сочат, че цените на имотите в Бургас и региона все още се увеличават макар и със забавен темп.

- Какво се очаква през следващите месеци? Цените в Западна Европа вече падат, а тук? 

- Мнението на водещи финансови анализатори е че ръстът на сделките с имоти в Западна Европа значително се забави, като това има свое ясно обяснение. Повишаването на инфлацията в голяма част от европейските държави доведе и до повишаване на лихвите при ипотечните кредити, а оттам и по-слаб интерес към имотните сделки. Това като цяло води до спад в търсенето, съответно забавяне ръста на цените и дори лек спад.

- Какво се очаква да се случи с лихвите - ще се повишат, а това може би ще доведе до спад на цените или? 

- Достъпното и изгодно кредитиране, предлагано от банковия сектор в България, се утвърди като един от основните фактори, допринесли за относително високата активността на имотния пазар. През последните месеци  това бе и основната характеристика на жилищния пазар в България на фона на растящите лихви в другите страни. Към момента банковото кредитиране остава с ниски лихвени проценти и тенденцията е да има съвсем плавен ръст, който няма да попречи на развитието на пазара през 2024 година. 

- Играят ли роля брокерите в определянето на цените? Често виждаме имоти, които се продават на евтина цена, никой не ги купува, свалят ги, а след време ги пускат отново с много по-висока цена? 

- Нерядко срещано схващане е, че брокерите определят цените на имотите. Това съвсем не е така. Цените на имотите се определят от пазарните условия, от търсенето и предлагането, а брокерите консултират продавачите относно икономическите тенденции на пазара, прогнозите за повишаване и спад на цените, атрактивността на даден район местонахождението на имота, както и прогнозите относно търсенето от страна на купувачите. 

- Какъв е профилът на купувачите? Какви имоти се търсят и с каква цел се купуват - с цел инвестиция или живеене? 

- Основната част от купувачите на пазара са хора с мотив и желание да притежават собствен дом. Все по-често клиентите са млади хора на възраст 25-35 години, решили да се сдобият със собствено жилище и най-често ползващи банков ипотечен кредит за финансиране по покупката. Това, което се забелязва  като тенденция, е, че възрастовата граница трайно спада през последните няколко години.  

На следващо място са купувачи, решили да инвестират средства в имот с цел сравнително сигурно вложение предвид инфлационните процеси, развили се през последната година и половина и генериране на приходи от наем за в бъдеще. Част от тези клиенти разчитат и на средства от банкови кредити за доплащане на покупката. 

Тези клиенти най-често се ориентират към двустайни жилища предвид лесното им реализиране на наемния пазар, докато клиентите, търсещи жилище за живеене, се ориентират към по-просторен и функционален апартамент с възможност да задоволи жилищните ми нужди.

- Кои са предпочитаните райони в Бургас? 

- Предпочитаните от гледна точка на купувачите райони в нашият град са със сгради и комплекси, отговарящи на съвременните изисквания за качество на строителство, централната градска част и комплексите в близост до Приморския парк, а като цяло клиентите, закупуващи първи дом, в който да живеят, се насочват към жилищните комплекси на града където вече има напълно изградена и функциониращи инфраструктура, детски градини и училища и предлага всички възможности за повишаване качеството им на живот. Голяма част от сделките се реализират чрез финансиране на покупката чрез жилищен ипотечен кредит.
  
-  С много бързи темпове се строи в новите квартали на Бургас – кв. Мадика и кв. Хоризонт. Има бум на строителството в тези два района, основно от строители със солидно портфолио – какъв е интересът към жилищата там и затвърждава ли се тенденцията и очакванията Бургас да се развие в тази част? 

- Новоизграждащите се квартали „Хоризонт“ и „Мадика“ са доста привлекателни особено за клиенти с инвестиционни намерения, предвид все още сравнително достъпните и ниските цени, предлагани от строителите и инвеститорите. Компаниите, изграждащи новите зони, предлагат качествени сгради с модерна визия, много зелени пространства, уредена инфраструктура и най-вероятно през следващите няколко години развитието на гр. Бургас ще се ориентира изцяло в тази посока.    

- Прави впечатление, че в близките до Бургас курортни градове – например в Поморие или в Созопол, цените са доста високи, нереално дори бих казала. Имотите са по-скъпи и от Бургас. На какво се дължи това?

- Безспорно Несебър, Созопол и Поморие са утвърдени курорти, интересът към тях винаги е бил голям, което обуславя и високите цени на предлаганите имоти. Особено през последните две-три години търсенето на имоти в тези населени места се засили, като купувачите са предимно български граждани, търсещи свой ваканционен имот, който да им предложи качествена почивка, сигурно вложение на средства и не на последно място добра доходност при отдаване под наем.