Триста хотела обявени за продажба, кандидати няма

Сериозен ръст в обема на офертите за продажба на хотели отчитат от консултантската компания GVA Sollers Solutions, съобщава „Инвестор”. В сайтовете на компании за имоти и различни портали са обявени за продажба между 300 – 400 хотела на територията на страната. Това са предимно нови малки семейни хотели с категоризация от две или три звезди и с леглова база от 20 до 50 легла. Над 85% от тях са построени по време на бума отпреди 3-4 години и са със спекулативна цел. Намират се предимно в периферията на летните и зимните курортни комплекси, като през последните няколко месеца се появиха и оферти за хотели, разположени на първа или втора линия.

Около 70% от офертите са обекти, локализирани по презастроеното Южно Черноморие, основно в Св. Влас, к.к. Слънчев бряг, Равда, Несебър, с. Лозенец, Китен. Двойно по-малък е делът на предлаганите хотели по Северното Черноморие. Продават се хотели и по планинските курорти – Банско, Разлог, Пампорово.

Значителен е обаче и броят на хотелите, чиято продажба не е обявена официално, отбелязват от компанията.

Неофициално на пазара се предлагат и петзвездни действащи хотели за продажба. Те се намират както в туристически райони, така и в големи областни градове.

По последни данни на Националния статистически институт на територията на страната има 250 категоризирани с четири звезди хотели и 44 - с пет звезди. 25,51% от двете групи хотели се намират в област Бургас, 22,11% - в област Варна и 10,54% – в област Благоевград. 12,24% се намират в столицата, което в абсолютна стойност е 36 хотела.

Офертните пазарни цени започват от 400 хил. евро и достигат до над 10 млн. евро в зависимост от местоположението на хотела, големината, брой легла, състоянието, категорията, както и от данните за заетостта, оборотите, договори с туроператори и т.н.

Пазарът е значително повлиян от икономическата обстановка в страната. В ситуация, характеризираща се с ниска инвестиционна активност и понижаваща се платежоспособност на туристите, се възползват някои от предприемачите в сегмента, желаещи да окрупнят бизнеса си. Те се насочват към закупуването на разработени хотели, с добра локация или в близост до техен обект.

Нова група купувачи са предимно инвеститори, желаещи да придобият обекта с цел смяна на предназначението от хотел в дом за възрастни хора. Предпочитат се сгради с до 20 – 25 стаи, с цена до 1 млн. лв., в добро състояние.

За крупни международни инвестиции в момента може да се говори единствено на пазара на градски хотели в столицата, който въпреки трудностите се характеризира с потенциал за растеж. Освен ниската инвестиционна активност, друга основна причина за липсата на сделки е необоснованото определяне на офертна пазарна цена на база единствено разгъната застроена площ (РЗП).

Липсата на икономическа обосновка на офертната цена отблъсква потенциалните купувачи. Последните имат нужда от предварителен задълбочен икономически анализ, за да може да се прецени дали бъдещата инвестицията би била рентабилна. При определяне на пазарната стойност на актив от този тип се вземат под внимание не само местоположението и състоянието на сградата, но и фактори като заетост (сезонна и годишна), реализирани приходи в предходни години, мениджмънт, степен на амортизация на материалната база, прогнозни резултати за приходите и разходите въз основа на договорите с туроператори, туристически показатели на страната и т.н.

Доходността на хотелиерския бизнес в страната е в диапазона от 7 до 10% в зависимост от типа хотел – морски, планински, градски; от периода на експлоатация – целогодишен или сезонен; от предназначението и спецификацията на имота.