Пазарът се охлади: Всеки втори имот се продава след отстъпка

Над половината жилищни сделки в София през 2026 г. приключват след отстъпка между 5 и 10% от обявената цена, съобщи кредитният консултант Тихомир Тошев, според когото пазарът не се срива, а се връща към по-реалистични стойности.

Разликата между офертната и крайната цена идва от очакванията на собствениците. Част от продавачите продължават да обявяват имотите си над пазарните нива с надеждата, че въвеждането на еврото ще донесе ново поскъпване. Купувачите вече подхождат по-внимателно, сравняват повече предложения и изчакват, когато цената не отговаря на състоянието и местоположението на жилището.

Тошев определя договореното намаление не като спад на пазара, а като връщане към стойността, при която двете страни са готови да подпишат сделката. При жилище, обявено за 250 хил. евро, отстъпката от 5 до 10% сваля крайната сума с между 12 500 и 25 хил. евро.

Пазарът на имоти се връща към нормален ритъм след силната 2025 година

Официалната статистика потвърждава отдръпването на купувачите. През първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 продажби. Това представлява спад от 12,3% спрямо същия период на 2025 г. За цялата страна намалението достига 15,5%.

Сравнението с края на миналата година показва още по-рязка промяна, но последното тримесечие на 2025 г. беше белязано от засилена активност преди въвеждането на еврото. Част от сделките, вписани в началото на 2026 г., също са били договорени през предходната година, затова данните не дават напълно точна картина за решенията, взети само през първите три месеца.

Продажбите на имоти намаляха в София, Варна, Бургас и други големи градове

Спадът при продажбите засега не е придружен от свиване на жилищното кредитиране. Българската народна банка отчита 17,616 млрд. евро жилищни кредити към края на март 2026 г., което е годишен ръст от 27,5%.

Този показател представя общия размер на кредитите, а не броя на новите ипотечни договори. Високите цени на жилищата увеличават средната сума, която домакинствата теглят, и поддържат общия кредитен обем нагоре дори при по-малко сделки. Тошев очаква до края на годината броят на ипотеките да се понижи с около 5 до 7%.

Най-силна промяна се очертава при покупките на зелено. Все повече клиенти предпочитат завършен апартамент, в който могат да се нанесат веднага, вместо да чакат година или две за строежа. При готовото жилище купувачът вижда реалното разпределение, качеството на изпълнението, общите части и средата около сградата.

Тази промяна принуждава част от строителните предприемачи да преработят схемите си за плащане. Вместо да събират голяма част от сумата при Акт 14 или Акт 15, инвеститори отново предлагат модел с 10 или 20% при предварителния договор и останалите 80 или 90% след издаването на Акт 16.

Купувачи и продавачи влязоха в 2026 г. с противоположни очаквания за цените

Вторичният пазар също набира сила. По-голямото предлагане на завършени и стари жилища дава на купувачите повече избор и поставя новото строителство под натиск. Когато готов апартамент се предлага на близка цена до имот, който ще бъде завършен след година и половина, клиентите все по-често избират сигурността.

По оценка на Тошев себестойността на новото строителство в София е между 850 и 1100 евро на квадратен метър, докато продажните цени в редица проекти достигат между 2500 и 3000 евро. Разликата включва цената на терена, финансирането, инфраструктурата, риска, печалбата на инвеститора и търсенето в съответния квартал.

Брокери прогнозираха нов ръст на жилищните цени след въвеждането на еврото

Кредитният консултант смята, че потенциалът за ново сериозно поскъпване е почти изчерпан. Прогнозата му е за задържане на цените през 2026 г. или ръст до 2 - 3% в най-търсените квартали на големите градове. Това не означава еднакво движение при всички имоти. Добре разположените и качествено завършени жилища ще запазят по-силни позиции от надценените апартаменти с нужда от ремонт.

При ипотечните лихви не се отчита рязка промяна след присъединяването към еврозоната. Тошев очаква предложенията на банките да останат в диапазона между 2,2 и 2,8% до края на годината. Високата ликвидност в банковата система и ниската цена на привлечения ресурс продължават да поддържат условията за кредитиране.

Пазарът през 2026 г. влиза в период, в който обявената цена вече не гарантира сделка. Купувачите имат повече време за избор, а продавачите, които настояват за стойности над реалното търсене, рискуват имотът им да остане с месеци без кандидат.