Защо пропадна проектът за 24-етажния небостъргач на мястото на хотел „Мираж“?

Защо пропаднаха плановете за изграждането на новата 24-етажна луксозна сграда с офиси на мястото на емблематичния хотел „Мираж“ в Бургас? Разговаряме с бургаския предприемач Владимир Колев от „Лъкшъри резидънс инвест“ - смесено дружество между „Ти Ви хотел“ и „Унистрой холдинг“, което трябваше да реализира проекта, обезщетявайки с имоти собствениците на хотела - братята Динко и Йордан Диневи.

Владимир Колев е сред младите инвеститори, завърнали се в родния си град със солидно образование от чужбина, които днес оформят модерния облик на Бургас с красиви проекти в премиум сегмента. Ето какво сподели той в интервю за Флагман.бг за променения пазар на недвижими имоти, казуса със събарянето на стария хотел и бъдещето на строителството в града.

- Г-н Колев, каква е равносметката около мащабния проект за хотел „Мираж“ и кои фактори доведоха до прекратяването на предварителния договор за строителство? Концепцията предвиждаше изграждането на  24-етажна мултифункционална сграда с луксозни апартаменти и офиси.

- Взехме това решение въз основа на няколко ключови фактора. Първата и най-важна причина е, че настоящата макроикономическа и пазарна конюнктура е коренно различна от тази преди две години, когато постигнахме първоначалното споразумение и „стиснахме ръце“ за обекта. Тогава пазарът се намираше в пикова, изключително активна фаза, докато в момента наблюдаваме отчетливо затихване. Търсенето на недвижими имоти се сви значително, а планираният проект изискваше сериозен капиталов ресурс. Това неизбежно би рефлектирало върху крайната пазарна цена - тя щеше да бъде твърде висока за мащабите на Бургас, особено в тази зона. Луксозни имоти от такъв клас, на тази локация, в момента просто няма как да бъдат успешно реализирани. Районът не отговаря на условията за подобно ценообразуване, тъй като теренът не е в непосредствена близост нито до Морската градина, нито до суперцентъра на града.

Бургас има потенциал да се превърне в мощен инвестиционен център

Трябва да уточним също, че това, което беше представено в публичното пространство, бе само ранен идеен проект. В инвестиционната практика визуализациите много често се различават от крайния резултат. Този проект бе разработен в изключително базов геометричен обем - като куб, за да послужи единствено за одобряване на общите градоустройствени параметри пред Общинския съвет. За да се превърне в реална, естетически издържана сграда, проектът се нуждаеше от сериозна архитектурна преработка, допълнителна пластика на фасадата и чупки, което означава огромен обем от последваща проектантска работа.

Другият фундаментален момент е свързан с концепцията ни - нашият инвестиционен интерес бе насочен към изграждането на изцяло жилищна сграда, което беше залегнало и в предварителните договорености по договор. Тъй като става въпрос за търговски отношения между две страни, детайлите по контракта ще останат конфиденциални, но мога да потвърдя, че съвместно с фамилия Диневи взехме решение за прекратяване на партньорството по взаимно съгласие. Моментът за подобно мащабно и скъпо строителство просто не е подходящ. Проектът не отговори на първоначалните ни очаквания да бъде реализиран изцяло като жилищна структура, а високата себестойност би довела до непосилни пазарни цени.

- Как се дефинираха градоустройствените параметри и по чие настояване се изискваше специфичното функционално разпределение в РЗП-то – например съотношението от 60% жилищна част към 40% офиси и обществено обслужване?

- Нашето дружество няма абсолютно никакво отношение към тези регулации. Ангажиментът за административното уреждане на терена, управлението на коефициента на интензивност (КИНТ) и разгъната застроена площ (РЗП) е изцяло на фамилия Диневи - в качеството им на собственици на земята. Наш ангажимент, при условие че бяхме поели обекта срещу обезщетение, бе единствено фазата на проектиране и строителното изпълнение. В конкретния казус ние бяхме в изчакваща позиция спрямо собствениците. Тяхна задача по договор бе да разрешат градоустройствените въпроси, да оптимизират параметрите и да финализират процедурите.

- По какъв начин се планираше деконструкцията на съществуващата структура на хотела? Проучвани ли бяха алтернативи извън класическото контролирано взривяване, което масово се очакваше от обществеността?

- Контролираното взривяване е напълно изключено като опция. На българския пазар няма компания с необходимия капацитет и инженерна експертиза, която да реализира подобна операция за сграда от такъв тип. На Запад това е утвърдена практика, но там се изискват огромни безопасни отстояния от пътни артерии и пешеходни зони. В нашия случай обектът е позициониран непосредствено до най-натовареното кръгово кръстовище в Бургас, което прави метода изключително опасен. Освен това взривяването е икономически неоправдано - изисква се поставяне на експлозивни заряди на всяка отделна арматура и по целия носещ скелет на сградата, за да се гарантира вертикалното ѝ срутване, без да има странични отклонения към пътната инфраструктура. Втората технология, която технологично е по-конвенционална, но значително по-бавна, включва използването на тежки хидравлични ножици. Става въпрос за специализирани машини, които се позиционира поетажно, режат конструкциите сегмент по сегмент и ги свалят контролирано надолу. По-ефективен и сигурен метод от тези двата в световната практика няма. Изборът се свеждаше именно до взрив или хидравлични ножици.

- До каква степен изборът на метод за разрушаване би рефлектирал върху финансовата рамка на проекта?

- Прилагането на хидравлични ножици всъщност би оптимизирало бюджета за деконструкция. Макар че този метод изисква много повече технологично време, разходите за него са по-ниски в сравнение с контролирания взрив, тъй като самата експлозивна технология е изключително скъпа.

- Какво показваха финансовите ви разчети и къде точно се пропука икономическата рентабилност? На какви нива трябваше да се позиционира цената на квадратен метър, за да бъде проектът финансово оправдан на фона на пазарните рискове?

- Прогнозираната норма на възвръщаемост бе твърде ниска на фона на мащаба на инвестицията. Не мога да споделя точни процентни съотношения, но финансовият резултат не беше удовлетворяващ за проект с 3-годишен хоризонт на изпълнение и толкова висок рисков профил, какъвто по презумпция има строителният сектор. Когато се работи с привлечен банков кредит, инвеститорът поема сериозен риск от волатилността на лихвените проценти, инфлацията при строителните материали, както и риск за собствения капитал при евентуална пазарна стагнация - тенденция, която вече се наблюдава в определени сегменти. Маржът на печалба просто не оправдаваше тези нива на финансова експозиция. За да бъде проектът икономически рентабилен, бяхме принудени да заложим стартови цени от 3000 евро на квадратен метър без ДДС. За тази конкретна градска зона това е изключително висока и нереалистична психологическа граница. Ако обектът беше ситуиран в непосредствена близост до Морската градина или в историческия център на Бургас – около улиците „Александровска“ и „Богориди“, подобни нива биха били напълно пазарно разумни, но за конкретния район рискът беше неоправдан.

- Поглеждайки през призмата на опита ви и богатото портфолио на вашите компании, как оценявате бъдещото развитие на хотел „Мираж“ и коя бизнес концепция би била най-успешна за него?

- Не бих могъл да се ангажирам с конкретна стратегия, тъй като имотът не е наша собственост и това е решение, което изцяло зависи от собствениците. Това обаче безспорно е една от емблематичните архитектурни структури на Бургас. Дали собствениците ще изберат сами да развият нов проект, или ще привлекат друг партньор на наше място - предстои да видим. Знаете, че към момента обектът функционира, но смятат, че сградата има нужда от мащабна капиталова инвестиция за реновация, както на екстериорната фасада, така и на интериорните пространства. Бизнесът с градски хотели в Бургас има потенциал, а и локацията на „Мираж“ до мултифункционалната зала „Арена Бургас“ й дава предимство. Около нея се развиват нови академични структури и факултети, привличат се големи спортни делегации, отбори и събития от национално значение, включително по линия на министерства и ведомства. Градът ни се утвърждава като сериозна локация за събитиен и спортен туризъм благодарение на наситения си календар - летни фестивали, мащабни форуми, спортни прояви. В този контекст локацията е стратегическа за развитието на успешен бизнес или спортен хотел, по подобие на модела на хотел „Авеню“, който работи изключително ефективно. За мен лично бе професионално предизвикателство и удоволствие да работя по проект за тази локация. Ако собствениците решат да запазят сегашната функция на обекта, вярвам, че това е правилната посока. Личното ми мнение обаче е, че настоящият момент не е подходящ за стартиране на ново мащабно строителство там. Пазарът се нуждае от период на стабилизация - вероятно в хоризонт от 2 до 3 години, когато е възможно да наблюдаваме и корекция надолу в цените на строителните материали.

- Какви концепции ще доминират на пазара през следващите 5 години? Има ли готовност българският купувач да инвестира в затворени комплекси от по-висок клас, осигуряващи по-висок жизнен стандарт?

- Независимо дали говорим за ново строителство или за обекти на вторичния пазар, ценовите нива в момента са изключително високи навсякъде. Основната диференциация идва от етапа на придобиване – сделки „на зелено“ спрямо покупка на напълно завършен продукт, където има логична разлика в цената. Наблюдаваме обаче фундаментална промяна в потребителското поведение: купувачите вече изключително предпазливо пристъпват към покупки на ранен етап. Горчивият исторически опит с казуси във Варна или с проекти като Green Life в София, се създаде сериозно напрежение и трайна резервираност у клиентите. Днес в България правният анализ на договорите е на много по-високо ниво. В момента фокусът на търсенето е насочен към имоти с вече изградена инфраструктура и стратегическа локация – визирам предимно централните градски квартали. Наблюдава се интересен обратен тренд: след вълната на интерес към периферните зони и живота извън града, хората отново се завръщат към градското ядро. Това включва както наши сънародници, завръщащи се от чужбина, така и миграция от други региони към Бургас. Основният мотив е оптимизацията на логистиката и близостта до работната среда, което центърът осигурява по естествен път. Потребителите изискват безкомпромисно качество на вложените материали, модерна архитектурна визия, представителни общи части и задължително подсигурено паркиране. Търси се синергия с търговски обекти и услуги в непосредствена близост – супермаркети, аптеки, медицински центрове и образователна инфраструктура (детски градини и училища), за да се избегне ежедневната загуба на време в трафика.

- Смятате ли, че предстои вълна на градска регенерация, при която амортизирани и некачествени сгради от 90-те години в централните зони, които честно казано нито са построени качествено, нито са функционални, ще бъдат премахнати, за да отстъпят място на модерни проекти?

- Честно казано, част от съществуващия сграден фонд в центъра се нуждае от спешна естетическа и конструктивна реновация. Архитектурната визия на централната градска част и Морската градина е визитната картичка на Бургас за всеки турист, по същия начин, по който ние оценяваме европейските градове при пътуванията си и първо разглеждаме историческите им центрове. Имаме отлични примери за реставрация в Бургас, но и много занемарени обекти, чиято съдба зависи изцяло от волята и финансовите възможности на етажните собственици, а не само от местната власт.

По отношение на новото строителство в историческото ядро обаче съществува друг сериозен проблем - рискът от архитектурен дисонанс. Често се появяват проекти, които са в пълно противоречие с околния контекст - прекомерно модерни фасади с мащабни остъклявания и нетипични колористични решения, които нарушават историческата идентичност на Бургас. Моето лично виждане е, че трябва на всяка цена да съхраним автентичния дух на града такъв, какъвто е бил преди години, а не да го модернизираме агресивно. Има си обособени зони за хай-тек архитектура, но централните артерии като „Богориди“, „Александровска“ и прилежащите им карета изискват класически или класическо-модерни фасади с висока стойност на детайла.

Европейските исторически градове не допускат мащабно модерно строителство в най-главните си артерии и ние трябва да следваме този консервативен модел. Освен естетическата страна, чисто икономически процесът по събаряне и ново строителство в центъра е силно затруднен поради нереалистичните очаквания за обезщетение от страна на собствениците – изискват се нива от минимум 50%. За мащабите на Бургас това е изключително висок процент, което ограничава подобни сделки до редки, единични случаи. Когато инвеститорът трябва да предостави 50% обезщетение на собствениците на терена, чистата строителна себестойност върху неговия дял от застроената площ се покачва критично надхвърля 2500 евро на квадратен метър без ДДС. Причината е, че половината от сградата реално не е твоя собственост, а самите проекти в тези зони са с ограничен мащаб – средно около 20 апартамента.

- Вашето семейство реализира успешен проект по реставрацията на една от най-забележителните и стилни сгради в центъра на Бургас (на ул. Хан Крум).

- Да, офис сградата се получи отлично. Радвам се, че в тази градска зона започва поетапна реновация и на други съседни обекти, което ще промени изцяло облика на пространството. В същия контекст бих посочил и хотел „Променаде“ - неговата фасада е отличен пример за архитектурна естетика и стил. Смятам, че градската среда изисква именно такъв подход. Нашата компания е изграждала и други обекти в централната част през годините, чиито фасади може би не са били от това най-високо ниво на детайла, но натрупаният опит ни налага нова посока. Трябва да се стремим към архитектурна идентичност, подходяща за развиващ се морски град - комбинация от локално историческо наследство с фини детайли, напомнящи френската класическа крайбрежна линия. Ако инвестиционната общност възприеме тази философия - да залага на класическо-модерни силуети с висока стойност, вместо на безлични бетонови структури – архитектурният прогрес на Бургас ще бъде изключителен. Градът има реална и спешна нужда от този качествен скок.